Áhrif hækkunar stýrivaxta á fasteignamarkaðinn Kristján Þórður Snæbjarnarson skrifar 23. ágúst 2022 15:01 Seðlabanki Íslands hefur gripið til þess að hækka stýrivexti til að slá á mikla þenslu á húsnæðismarkaði. Þetta hefur leitt til þess að vaxtastig hefur hækkað umtalsvert hér á landi undanfarin misseri. Útlit er fyrir að bankinn haldi áfram hækka vexti og því mikilvægt að rýna aðeins í stöðuna sem birtist okkur á lánamarkaði. Á undanförnum árum hafa óverðtryggð lán verið að ryðja sér til rúms hjá fasteignaeigendum enda hefur vaxtastig á tímabilinu verið hagfellt. Ávinningur af óverðtryggðum lánum er mikill við þær aðstæður; greiðslubyrðin er vissulega hærri, en eignamyndun er mun meiri enda eru vextir greiddir í hverjum mánuði að fullu. Þetta er ólíkt því sem gildir um verðtryggð lán, þar sem verðlagsbreytingar hvers mánaðar leggjast á höfuðstól lánsins og færir vandann til langrar framtíðar. Mikil umræða hefur raunar verið um að takmarka eða jafnvel banna verðtryggð lán og hafa verið stigin lítil skref í þá átt. Seðlabankinn hefur sett ríkari kröfur á það hvernig greiðslumat skuli gert, til dæmis stytt leyfilegan lánstíma verðtryggðra lána sem liggur til grundvallar greiðslumati og viðmið um vexti við útreikning greiðslumats. Sú aðgerð dregur að einhverju leyti úr svigrúmi til lántöku og þar með getu til að kaupa fasteign of „dýru verði“. Verðtryggð lán bjóða upp á lága greiðslubyrði í upphafi lánstíma. Einhverjir hafa talið það sem kost en í raun geta verðtryggð lán falið í sér verulega óvissu og áhættu fyrir lántaka þar sem áhrif verðbólgu færist á höfuðstólinn og lágir vextir eru greiddir í hverjum mánuði. Verðtryggð lán gera það þannig að verkum að fasteignakaupendur geta keypt fasteignir á hærra verði en með óverðtryggðum lánum sem ýtir fasteignaverði upp, þar sem fasteignaverð miðast iðulega við það hver kaupgeta fólks er á hverjum tíma. Á undanförnum 5-10 árum hefur vægi óverðtryggðra lána aukist hjá heimilum. Því má leiða líkur að því að í fyrsta skipti í marga áratugi hafi undanfarnar hækkanir stýrivaxta haft bein áhrif á fjárhag heimila. Hækkun stýrivaxta hefur bein áhrif á greiðslur lána og útgjöld heimila aukast gríðarlega. Svo mikil eru áhrif síðustu vaxtahækkana að ég hef verulega miklar áhyggjur af stöðu fólks og þá sérstaklega þeirra sem nýlega eru komin inn á fasteignamarkaðinn eða eru mjög skuldsett. En hver eru fyrirsjáanleg viðbrögð á skuldsettum heimilum við þessar aðstæður? Jú, fólk leitar eðlilega í þann lánaflokk sem það ræður betur við að greiða af. Fólk leitar yfir í verðtryggð lán. Það gerir fólk þrátt fyrir að þau lán séu í reynd margfalt óhagstæðari til lengri tíma fyrir neytendur, en að sama skapi margfalt betri fyrir fjármagnseigendur! Afleiðingar af þessari tilfærslu á milli lánaforma mun að öllum líkindum veikja vaxtatæki Seðlabanka Íslands og koma til með að hafa minni áhrif á fasteignaverð. Slíkt ynni gegn helsta markmiði bankans, þ.e. stöðugu verðlagi. Fari svo, má gera ráð fyrir að bankinn muni áfram reyna að nota þessa einhæfu og að mínu mati röngu aðferð, að hækka sífellt stýrivexti með of öfgakenndum hætti til að bregðast við hárri verðbólgu. Aftur verður þá til hópur með minna á milli handanna sem yrði tilneyddur til þess að færa sig í verðtryggð lán. Sú tilfærsla myndi svo aftur auka þrýsting á að fasteignaverð hækki enn frekar. Hvernig verður brugðist við þeirri hækkun? Með hækkun stýrivaxta? Þetta er vítahringur sem samfélagið þarf að komast út úr. Það eru fleiri verkfæri í verkfæratösku bankans en jafnframt er mikilvægt að takast á við skort á húsnæði til langs tíma og þar koma stjórnvöld og sveitarfélög inn í myndina. Höfundur er forseti Alþýðusambands Íslands. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Kristján Þórður Snæbjarnarson ASÍ Íslenskir bankar Verðlag Neytendur Fasteignamarkaður Mest lesið Sex ára sáttmáli Davíð Þorláksson Skoðun Skapandi menntun skilar raunverulegum árangri Bryngeir Valdimarsson Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir Skoðun Áskorun til ríkisstjórnarinnar: Innleiðum birgðaskyldu á eldsneyti Halla Hrund Logadóttir Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun Heiðursgestur Viðreisnar vill heimsveldi Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Stjórnendur sem mega ekki stjórna Stefán Vagn Stefánsson Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun Pjattkratar taka til Þorsteinn Sæmundsson Skoðun Vaxtamunarviðskipti láta aftur á sér kræla Jökull Sólberg Auðunsson Skoðun Skoðun Skoðun Skapandi menntun skilar raunverulegum árangri Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Sex ára sáttmáli Davíð Þorláksson skrifar Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir skrifar Skoðun Stjórnendur sem mega ekki stjórna Stefán Vagn Stefánsson skrifar Skoðun Stokkhólmseinkenni sem við ættum að forðast Aðalsteinn Júlíus Magnússon skrifar Skoðun Eflum iðnlöggjöfina og stöðvum brotin Hilmar Harðarson skrifar Skoðun Pjattkratar taka til Þorsteinn Sæmundsson skrifar Skoðun Sumt er bara ekki hægt að rökræða Ása Lind Finnbogadóttir skrifar Skoðun Vaxtamunarviðskipti láta aftur á sér kræla Jökull Sólberg Auðunsson skrifar Skoðun Áskorun til ríkisstjórnarinnar: Innleiðum birgðaskyldu á eldsneyti Halla Hrund Logadóttir skrifar Skoðun Rétt skal vera rétt um gatnamót við Höfðabakka og Bæjarháls Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir skrifar Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir skrifar Skoðun NATO riðar til falls en hvað þýðir það fyrir skilnaðarbarnið Ísland? Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Græðgin í forgrunni Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Greiningar eða lausnir – hvort vegur þyngra? Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Sterk staða Hafnarfjarðar Orri Björnsson skrifar Skoðun Bless bless jafnlaunavottun Sigríður Margrét Oddsdóttir skrifar Skoðun Miðstýrt skólakerfi eða fjölbreytni með samræmdu gæðamati? Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Heiðursgestur Viðreisnar vill heimsveldi Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Veðmál barna – hættulegur leikur sem hægt er að stöðva Jóhann Steinar Ingimundarson skrifar Skoðun Allt leikur í umburðarlyndi – eða hvað? Sigurður Eyjólfur Sigurjónsson skrifar Skoðun Lyfjafræðingar - traustur stuðningur í flóknum heimi Sigurbjörg Sæunn Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þvílíkt „plan“ fyrir íslensk heimili Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Ísland og móðurplanta með erindi Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Háttvirta nýja þingkonan, María Rut Kristinsdóttir Ólafur Grétar Gunnarsson skrifar Skoðun Alþjóðadagur krabbameinsrannsókna – eitthvað sem mig varðar? Halla Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Af hverju ættum við að stunda geðrækt, rétt eins og líkamsrækt? Sigrún Þóra Sveinsdóttir skrifar Skoðun Villa um fyrir bæjarbúum Vilhjálmur Árnason skrifar Skoðun Olíufyrirtækin vissu Guðni Freyr Öfjörð skrifar Sjá meira
Seðlabanki Íslands hefur gripið til þess að hækka stýrivexti til að slá á mikla þenslu á húsnæðismarkaði. Þetta hefur leitt til þess að vaxtastig hefur hækkað umtalsvert hér á landi undanfarin misseri. Útlit er fyrir að bankinn haldi áfram hækka vexti og því mikilvægt að rýna aðeins í stöðuna sem birtist okkur á lánamarkaði. Á undanförnum árum hafa óverðtryggð lán verið að ryðja sér til rúms hjá fasteignaeigendum enda hefur vaxtastig á tímabilinu verið hagfellt. Ávinningur af óverðtryggðum lánum er mikill við þær aðstæður; greiðslubyrðin er vissulega hærri, en eignamyndun er mun meiri enda eru vextir greiddir í hverjum mánuði að fullu. Þetta er ólíkt því sem gildir um verðtryggð lán, þar sem verðlagsbreytingar hvers mánaðar leggjast á höfuðstól lánsins og færir vandann til langrar framtíðar. Mikil umræða hefur raunar verið um að takmarka eða jafnvel banna verðtryggð lán og hafa verið stigin lítil skref í þá átt. Seðlabankinn hefur sett ríkari kröfur á það hvernig greiðslumat skuli gert, til dæmis stytt leyfilegan lánstíma verðtryggðra lána sem liggur til grundvallar greiðslumati og viðmið um vexti við útreikning greiðslumats. Sú aðgerð dregur að einhverju leyti úr svigrúmi til lántöku og þar með getu til að kaupa fasteign of „dýru verði“. Verðtryggð lán bjóða upp á lága greiðslubyrði í upphafi lánstíma. Einhverjir hafa talið það sem kost en í raun geta verðtryggð lán falið í sér verulega óvissu og áhættu fyrir lántaka þar sem áhrif verðbólgu færist á höfuðstólinn og lágir vextir eru greiddir í hverjum mánuði. Verðtryggð lán gera það þannig að verkum að fasteignakaupendur geta keypt fasteignir á hærra verði en með óverðtryggðum lánum sem ýtir fasteignaverði upp, þar sem fasteignaverð miðast iðulega við það hver kaupgeta fólks er á hverjum tíma. Á undanförnum 5-10 árum hefur vægi óverðtryggðra lána aukist hjá heimilum. Því má leiða líkur að því að í fyrsta skipti í marga áratugi hafi undanfarnar hækkanir stýrivaxta haft bein áhrif á fjárhag heimila. Hækkun stýrivaxta hefur bein áhrif á greiðslur lána og útgjöld heimila aukast gríðarlega. Svo mikil eru áhrif síðustu vaxtahækkana að ég hef verulega miklar áhyggjur af stöðu fólks og þá sérstaklega þeirra sem nýlega eru komin inn á fasteignamarkaðinn eða eru mjög skuldsett. En hver eru fyrirsjáanleg viðbrögð á skuldsettum heimilum við þessar aðstæður? Jú, fólk leitar eðlilega í þann lánaflokk sem það ræður betur við að greiða af. Fólk leitar yfir í verðtryggð lán. Það gerir fólk þrátt fyrir að þau lán séu í reynd margfalt óhagstæðari til lengri tíma fyrir neytendur, en að sama skapi margfalt betri fyrir fjármagnseigendur! Afleiðingar af þessari tilfærslu á milli lánaforma mun að öllum líkindum veikja vaxtatæki Seðlabanka Íslands og koma til með að hafa minni áhrif á fasteignaverð. Slíkt ynni gegn helsta markmiði bankans, þ.e. stöðugu verðlagi. Fari svo, má gera ráð fyrir að bankinn muni áfram reyna að nota þessa einhæfu og að mínu mati röngu aðferð, að hækka sífellt stýrivexti með of öfgakenndum hætti til að bregðast við hárri verðbólgu. Aftur verður þá til hópur með minna á milli handanna sem yrði tilneyddur til þess að færa sig í verðtryggð lán. Sú tilfærsla myndi svo aftur auka þrýsting á að fasteignaverð hækki enn frekar. Hvernig verður brugðist við þeirri hækkun? Með hækkun stýrivaxta? Þetta er vítahringur sem samfélagið þarf að komast út úr. Það eru fleiri verkfæri í verkfæratösku bankans en jafnframt er mikilvægt að takast á við skort á húsnæði til langs tíma og þar koma stjórnvöld og sveitarfélög inn í myndina. Höfundur er forseti Alþýðusambands Íslands.
Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir Skoðun
Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun
Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun
Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir skrifar
Skoðun Áskorun til ríkisstjórnarinnar: Innleiðum birgðaskyldu á eldsneyti Halla Hrund Logadóttir skrifar
Skoðun Rétt skal vera rétt um gatnamót við Höfðabakka og Bæjarháls Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar
Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir skrifar
Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir skrifar
Skoðun NATO riðar til falls en hvað þýðir það fyrir skilnaðarbarnið Ísland? Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju ættum við að stunda geðrækt, rétt eins og líkamsrækt? Sigrún Þóra Sveinsdóttir skrifar
Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir Skoðun
Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun
Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun