Það þarf meira en aðgerðir Seðlabankans Ólafur Margeirsson skrifar 19. júní 2022 10:31 Ársverðbólga í dag (7,6%) er að langmestu leyti drifin áfram af fasteignamarkaðinum: ríflega þrjú prósentustig af 7,6% ársverðbólgu eiga sér rætur í fasteignamarkaðinum á meðan t.d. innfluttar vörur eru ábyrgar fyrir minna en tveimur prósentustigum af 7,6% ársverðbólgunni. Til að draga úr þessum verðbólguþrýstingi hefur Seðlabanki Íslands hækkað vexti og sett harðari skilyrði á lánveitingar til fasteignakaupa. Þetta hefur sérstaklega haft áhrif á lánveitingar bankanna en nettó lánveitingar þeirra ca. fjórfölduðust skömmu eftir Covid-19 faraldurinn hófst. Sum þessara lána voru notuð til að greiða upp eldri lán frá ýmsum lánveitendum. Heildarlánaframboð til fasteignakaupa, sé horft á nettó lánveitingar banka, lífeyrissjóða og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, hafði ca. tvöfaldast þegar mest lét þótt lán bankanna hafði fjórfaldast. En nú er svo komið að lánveitingar til fasteignakaupa eru komin aftur á eðlilegt stig, líkt og meðfylgjandi mynd sýnir. Því má spyrja sig hvort nýjustu aðgerðir Seðlabankans varðandi takmarkanir á framboði á fasteignalánum séu þær sem mest er þörf á, jafnvel þótt þær séu vissulega jákvæðar. Og svarið er einfalt: það þarf meira og annað til að berja niður verðbólguna. Mynd 1 – Dregið hefur úr nettó fasteignalánum og er flæði nýrra fasteignalána nú loks komið á eðlilegt stig. Spyrja má hvort aðgerðir á eftirspurnarhlið fasteignamarkaðarins séu þær einu réttu. Samspil verðbólgu, eftirspurnar og framboðs Í grunninn eru tvær aðgerðir í boði þegar vinna þarf á verðbólgu. Þessar aðgerðir útiloka ekki hvora aðra. Sú fyrsta er að draga úr eftirspurn í hagkerfinu eða á þeim markaði þaðan sem verðbólgan á sér rætur. Það er það sem Seðlabankinn er að gera með því að hækka vexti og draga úr lánaframboði til kaupa á fasteignum. Önnur er að auka framboð af vörum og þjónustu í hagkerfinu, sérstaklega á þeim markaði þaðan sem verðbólgan á sér rætur. Það væri gert í dag, á Íslandi, með auknu framboð af fasteignum, þ.e. auknu byggingarmagni. Horfa má á hagsöguna til að finna mörg dæmi þess hvernig aukið framboð og minni eftirspurn vinna saman að því að minnka verðbólguþrýsting. Verðbólga á vesturlöndum upp úr 1970 var t.d. drifin áfram af olíuverðshækkunum, vegna skorts á olíu, og lágum (raun)vöxtum hjá seðlabönkum heimsins. Þessi verðbólga var ekki barin niður fyrr en upp úr 1980 þegar olíuvinnsla í Norðursjó var orðin svo mikil að hún mætti olíueftirspurninni í sumum löndum Evrópu, t.d. Bretlandi. Samhliða því höfðu seðlabankar heimsins hækkað vexti nægilega til þess að draga úr eftirspurn í hagkerfinu. Meira framboð af vörunni (orku) sem skortur var á ásamt hægari vexti eftirspurnar eftir þessari vöru lækkaði verð hennar. Verðbólga hjaðnaði. Við þurfum að huga að framboðshliðinni Nýjustu aðgerðir Seðlabankans eru jákvæðar. En þessar aðgerðir, sem eru á eftirspurnarhlið hagkerfisins, eru ekki það eina sem hagkerfið þarf. Verðbólga á Íslandi í dag er að stórum hluta drifin áfram af skorti af fasteignum. Til að minnka verðbólguþrýsting þarf að byggja meira, sérstaklega af leiguhúsnæði sem mætir þeirri uppsöfnuðu þörf sem er á leigumarkaði. Athugið að eftirspurn á leigumarkaði er líkleg til að aukast enn frekar á næstu árum þegar fólksfjölgun á sér stað, t.d. vegna aukins fjölda aðfluttra einstaklinga. Þessir aðfluttu einstaklingar eru það sem mörg fyrirtæki Íslands þurfa til þess að þróa sitt vöru- og þjónustuframboð og heildarframlag þessara einstaklinga til hagkerfisins og samfélagsins er tvímælalaust jákvætt. En það þarf að hýsa þá og til þess þarf að byggja leiguhúsnæði, ellegar endar hagkerfið í áframhaldandi verðbólguþrýstingi. Munið að þegar kjaraviðræður fara af stað á nýjan leik er líklegt að þrýstingur á launahækkanir verði talsverður, einfaldlega vegna verðbólgunnar í dag. Kurr verður vegna skiljanlegra krafna um hærri laun því aukinn launakostnaður fyrirtækja getur ýtt verðbólgu upp á við. Mikilvægt framlag til þess að leysa kjaraviðræður verður samstarf verkalýðsfélaga, fyrirtækja og stjórnvalda um að auka framboð af leiguhúsnæði, t.d. með markaðsdrifnum fjárfestingum lífeyrissjóða sem fælu í sér að þeir byggðu íbúðir til þess að leigja þær út. Það drægi úr verðbólguþrýstingi, alveg eins og aukið framboð af olíu dróg úr verðbólguþrýstingi á 9. áratugnum. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Seðlabankinn Ólafur Margeirsson Fasteignamarkaður Verðlag Mest lesið Hafa íslenskir neytendur sama rétt og evrópskir? Ásthildur Lóa Þórsdóttir,Ragnar Þór Ingólfsson Skoðun Einelti er dauðans alvara Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir Skoðun Engin eftirspurn eftir Viðreisnar- og Samfylkingarmódelinu Andri Steinn Hilmarsson Skoðun Afnám tilfærslu milli skattþrepa Breki Pálsson Skoðun Íslenska þjóð, þú ert núna að gleyma Sighvatur Björgvinsson Skoðun Það sem Njáll sagði ykkur ekki Inga Lind Karlsdóttir Skoðun Opið bréf til umhverfis-, orku- og loftslagsráðherra Bogi Ragnarsson Skoðun Tölum íslensku um bíðandi börn: Uppgjöf, svarthol og lögbrot Vigdís Gunnarsdóttir Skoðun Þegar heilinn sveltur: Tími til að endurhugsa stefnu í geðheilbrigðismálum Vigdís M. Jónsdóttir Skoðun Eru vegir fyrir ferðamenn mikilvægari en vegir fyrir fólk sem býr hér? Petrína Þórunn Jónsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Réttlæti hins sterka. Gildra dómarans Jörgen Ingimar Hansson skrifar Skoðun Einelti er dauðans alvara Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Hafa íslenskir neytendur sama rétt og evrópskir? Ásthildur Lóa Þórsdóttir,Ragnar Þór Ingólfsson skrifar Skoðun Sótt að réttindum kvenna — núna Svandís Svavarsdóttir skrifar Skoðun Afnám tilfærslu milli skattþrepa Breki Pálsson skrifar Skoðun Þegar heilinn sveltur: Tími til að endurhugsa stefnu í geðheilbrigðismálum Vigdís M. Jónsdóttir skrifar Skoðun Opið bréf til umhverfis-, orku- og loftslagsráðherra Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Íslenska þjóð, þú ert núna að gleyma Sighvatur Björgvinsson skrifar Skoðun Tölum íslensku um bíðandi börn: Uppgjöf, svarthol og lögbrot Vigdís Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Fjórði hver vinnur í verslun og þjónustu Benedikt S. Benediktsson skrifar Skoðun Engin eftirspurn eftir Viðreisnar- og Samfylkingarmódelinu Andri Steinn Hilmarsson skrifar Skoðun Pabbar, mömmur, afar, ömmur Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Vellíðan í vinnu Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Hefur vanfjármögnun sveitarfélaga áhrif á byggingarkostnað? Jón Ingi Hákonarson skrifar Skoðun Þar sem gervigreind er raunverulega að breyta öllu Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Eru vegir fyrir ferðamenn mikilvægari en vegir fyrir fólk sem býr hér? Petrína Þórunn Jónsdóttir skrifar Skoðun Er Evrópa á villigötum? Efnahagsleg hnignun kallar á róttæka endurskoðun Eggert Sigurbergsson skrifar Skoðun Samræmd nálgun að öryggi og skilvirkni á ytri landamærum - Innleiðing EES á Íslandi Arngrímur Guðmundsson skrifar Skoðun Íslenskir flóttamenn - í okkar eigin landi Gunnar Magnús Diego skrifar Skoðun Ísrael á ekki heima á gleðileikum evrópskra sjónvarpsstöðva sem starfa í almannaþágu Stefán Jón Hafstein skrifar Skoðun Mótum framtíðina saman Jónína Hauksdóttir ,Magnús Þór Jónsson skrifar Skoðun Leikskóli þarf meira en þak og veggi. Kópavogsmódelið og Akureyrarleiðin sem leið að aukinni velferð barna Anna Elísa Hreiðarsdóttir,Svava Björg Mörk skrifar Skoðun Jákvæð áhrif dánaraðstoðar á sorgarferli aðstandenda og umönnunaraðila í Viktoríuríki í Ástralíu Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Kæra Epli, skilur þú mig? Lilja Dögg Jónsdóttir skrifar Skoðun Þorgerður og erlendu dómstólarnir Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Barnafjölskyldur í Reykjavík eiga betra skilið Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Lyftum umræðunni á örlítið hærra plan Jóna Hlíf Halldórsdóttir skrifar Skoðun Lykillinn að hamingju og heilbrigði Auður Kjartansdóttir skrifar Skoðun Staða bænda styrkt Hanna Katrín Friðriksson skrifar Skoðun Transumræðan og ruglið um fjölda kynja Einar Steingrímsson skrifar Sjá meira
Ársverðbólga í dag (7,6%) er að langmestu leyti drifin áfram af fasteignamarkaðinum: ríflega þrjú prósentustig af 7,6% ársverðbólgu eiga sér rætur í fasteignamarkaðinum á meðan t.d. innfluttar vörur eru ábyrgar fyrir minna en tveimur prósentustigum af 7,6% ársverðbólgunni. Til að draga úr þessum verðbólguþrýstingi hefur Seðlabanki Íslands hækkað vexti og sett harðari skilyrði á lánveitingar til fasteignakaupa. Þetta hefur sérstaklega haft áhrif á lánveitingar bankanna en nettó lánveitingar þeirra ca. fjórfölduðust skömmu eftir Covid-19 faraldurinn hófst. Sum þessara lána voru notuð til að greiða upp eldri lán frá ýmsum lánveitendum. Heildarlánaframboð til fasteignakaupa, sé horft á nettó lánveitingar banka, lífeyrissjóða og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, hafði ca. tvöfaldast þegar mest lét þótt lán bankanna hafði fjórfaldast. En nú er svo komið að lánveitingar til fasteignakaupa eru komin aftur á eðlilegt stig, líkt og meðfylgjandi mynd sýnir. Því má spyrja sig hvort nýjustu aðgerðir Seðlabankans varðandi takmarkanir á framboði á fasteignalánum séu þær sem mest er þörf á, jafnvel þótt þær séu vissulega jákvæðar. Og svarið er einfalt: það þarf meira og annað til að berja niður verðbólguna. Mynd 1 – Dregið hefur úr nettó fasteignalánum og er flæði nýrra fasteignalána nú loks komið á eðlilegt stig. Spyrja má hvort aðgerðir á eftirspurnarhlið fasteignamarkaðarins séu þær einu réttu. Samspil verðbólgu, eftirspurnar og framboðs Í grunninn eru tvær aðgerðir í boði þegar vinna þarf á verðbólgu. Þessar aðgerðir útiloka ekki hvora aðra. Sú fyrsta er að draga úr eftirspurn í hagkerfinu eða á þeim markaði þaðan sem verðbólgan á sér rætur. Það er það sem Seðlabankinn er að gera með því að hækka vexti og draga úr lánaframboði til kaupa á fasteignum. Önnur er að auka framboð af vörum og þjónustu í hagkerfinu, sérstaklega á þeim markaði þaðan sem verðbólgan á sér rætur. Það væri gert í dag, á Íslandi, með auknu framboð af fasteignum, þ.e. auknu byggingarmagni. Horfa má á hagsöguna til að finna mörg dæmi þess hvernig aukið framboð og minni eftirspurn vinna saman að því að minnka verðbólguþrýsting. Verðbólga á vesturlöndum upp úr 1970 var t.d. drifin áfram af olíuverðshækkunum, vegna skorts á olíu, og lágum (raun)vöxtum hjá seðlabönkum heimsins. Þessi verðbólga var ekki barin niður fyrr en upp úr 1980 þegar olíuvinnsla í Norðursjó var orðin svo mikil að hún mætti olíueftirspurninni í sumum löndum Evrópu, t.d. Bretlandi. Samhliða því höfðu seðlabankar heimsins hækkað vexti nægilega til þess að draga úr eftirspurn í hagkerfinu. Meira framboð af vörunni (orku) sem skortur var á ásamt hægari vexti eftirspurnar eftir þessari vöru lækkaði verð hennar. Verðbólga hjaðnaði. Við þurfum að huga að framboðshliðinni Nýjustu aðgerðir Seðlabankans eru jákvæðar. En þessar aðgerðir, sem eru á eftirspurnarhlið hagkerfisins, eru ekki það eina sem hagkerfið þarf. Verðbólga á Íslandi í dag er að stórum hluta drifin áfram af skorti af fasteignum. Til að minnka verðbólguþrýsting þarf að byggja meira, sérstaklega af leiguhúsnæði sem mætir þeirri uppsöfnuðu þörf sem er á leigumarkaði. Athugið að eftirspurn á leigumarkaði er líkleg til að aukast enn frekar á næstu árum þegar fólksfjölgun á sér stað, t.d. vegna aukins fjölda aðfluttra einstaklinga. Þessir aðfluttu einstaklingar eru það sem mörg fyrirtæki Íslands þurfa til þess að þróa sitt vöru- og þjónustuframboð og heildarframlag þessara einstaklinga til hagkerfisins og samfélagsins er tvímælalaust jákvætt. En það þarf að hýsa þá og til þess þarf að byggja leiguhúsnæði, ellegar endar hagkerfið í áframhaldandi verðbólguþrýstingi. Munið að þegar kjaraviðræður fara af stað á nýjan leik er líklegt að þrýstingur á launahækkanir verði talsverður, einfaldlega vegna verðbólgunnar í dag. Kurr verður vegna skiljanlegra krafna um hærri laun því aukinn launakostnaður fyrirtækja getur ýtt verðbólgu upp á við. Mikilvægt framlag til þess að leysa kjaraviðræður verður samstarf verkalýðsfélaga, fyrirtækja og stjórnvalda um að auka framboð af leiguhúsnæði, t.d. með markaðsdrifnum fjárfestingum lífeyrissjóða sem fælu í sér að þeir byggðu íbúðir til þess að leigja þær út. Það drægi úr verðbólguþrýstingi, alveg eins og aukið framboð af olíu dróg úr verðbólguþrýstingi á 9. áratugnum. Höfundur er hagfræðingur.
Hafa íslenskir neytendur sama rétt og evrópskir? Ásthildur Lóa Þórsdóttir,Ragnar Þór Ingólfsson Skoðun
Þegar heilinn sveltur: Tími til að endurhugsa stefnu í geðheilbrigðismálum Vigdís M. Jónsdóttir Skoðun
Eru vegir fyrir ferðamenn mikilvægari en vegir fyrir fólk sem býr hér? Petrína Þórunn Jónsdóttir Skoðun
Skoðun Hafa íslenskir neytendur sama rétt og evrópskir? Ásthildur Lóa Þórsdóttir,Ragnar Þór Ingólfsson skrifar
Skoðun Þegar heilinn sveltur: Tími til að endurhugsa stefnu í geðheilbrigðismálum Vigdís M. Jónsdóttir skrifar
Skoðun Engin eftirspurn eftir Viðreisnar- og Samfylkingarmódelinu Andri Steinn Hilmarsson skrifar
Skoðun Eru vegir fyrir ferðamenn mikilvægari en vegir fyrir fólk sem býr hér? Petrína Þórunn Jónsdóttir skrifar
Skoðun Er Evrópa á villigötum? Efnahagsleg hnignun kallar á róttæka endurskoðun Eggert Sigurbergsson skrifar
Skoðun Samræmd nálgun að öryggi og skilvirkni á ytri landamærum - Innleiðing EES á Íslandi Arngrímur Guðmundsson skrifar
Skoðun Ísrael á ekki heima á gleðileikum evrópskra sjónvarpsstöðva sem starfa í almannaþágu Stefán Jón Hafstein skrifar
Skoðun Leikskóli þarf meira en þak og veggi. Kópavogsmódelið og Akureyrarleiðin sem leið að aukinni velferð barna Anna Elísa Hreiðarsdóttir,Svava Björg Mörk skrifar
Skoðun Jákvæð áhrif dánaraðstoðar á sorgarferli aðstandenda og umönnunaraðila í Viktoríuríki í Ástralíu Ingrid Kuhlman skrifar
Hafa íslenskir neytendur sama rétt og evrópskir? Ásthildur Lóa Þórsdóttir,Ragnar Þór Ingólfsson Skoðun
Þegar heilinn sveltur: Tími til að endurhugsa stefnu í geðheilbrigðismálum Vigdís M. Jónsdóttir Skoðun
Eru vegir fyrir ferðamenn mikilvægari en vegir fyrir fólk sem býr hér? Petrína Þórunn Jónsdóttir Skoðun