Standast jarðalög skoðun Sævar Þór Jónsson skrifar 18. febrúar 2024 16:01 Nýlega tóku í gildi breytingar á jarðalögum nr. 81/2004 er varða m.a. jarðir í óskiptri sameign. Breytingarnar sem snéru að jörðum í sameign fólu einkum í sér reglur um samráð og ákvarðanir sameigenda en einnig var kveðið á um forkaupsrétt þeirra að eignarhlutum í sameigninni. Í nýju lagaákvæðunum er kveðið á um að forkaupsréttur sameigenda verður ekki aðeins virkur við sölu eignarhlutar heldur einnig við aðra ráðstöfun og yfirfærslu á beinum eignarrétti. Þá kveða þau einnig á um að undantekningarregla 1. töluliðar31. gr. laganna gildi ekki um forkaupsrétt sameiganda. Það þýðir að forkaupsrétturinn verður virkur við erfðir, með öðrum orðum þurfa erfingjar að eignarhlut í jörð nú að þola forkaupsrétt annarra sameigenda. Tilgangur þessara lagabreytinga samkvæmt því sem fram kemur í greinargerð sem fylgdi lagafrumvarpinu var að sporna við því að sameigendur að jörð verði of margir. Reynslanhafi sýnt að erfitt geti reynst að hafa uppi á öllum sameigendum og taka bindandi ákvarðanir um ráðstöfun eða hagnýtingu jarðar. Einnig valdi það vandkvæðum við friðlýsingu á grundvelli náttúruverndarlaga. Svipaða röksemdafærslu varðandi forkaupsrétt búa að baki ákvæðum um hömlur á meðferð hluta í lögum um hlutafélög nr. 2/1995 og lögum um einkahlutafélög nr. 138/1994. Þótt almennt megi framselja og veðsetja hlutafé að vild þá heimila framangreind lög að hömlur séu settar á meðferð hluta upp að vissu marki. Vegast þar að baki annars vegar þeir hagsmunir hluthafa að geta ráðstafað hlut sínum frjálst og hins vegar hagsmunir annarra hluthafa að hlutunum sé haldið innan tiltekins hóps. Þetta gildir þó aðeins um lífsgerninga en ekki aðilaskipti meðarftöku. Einnig er fróðlegt er að bera saman forkaupsrétt sameigenda við forkaupsrétt ábúanda sem einnig er fjallað um í jarðalögum. Forkaupsréttur ábúenda hefur lengi verið við lýði en hann nær ekki til erfða þegar jörð gengur til maka, niðja, foreldra og systkina. Eignarétturinn er friðhelgur eins og segir í 72. gr. stjórnarskrá lýðveldisins. Undir þá helgi fellur m.a. erfðarétturinn. Þrátt fyrir það getur löggjafinn með lögum heimilað ákveðnar almennar takmarkanir á eignaréttinum en þær þurfa að helgasta af nauðsyn. Í því felst einnig að meðalhófs skal gætt við takmarkanir eignaréttarins og ekki gengið lengra en nauðsyn krefur til að ná því markmiði sem stefnt er að. Ofangreindar breytingar á jarðalögum voru studdar rökum um nauðsyn þess að sporna við því að sameigendur að jörð verði of margir og setja skýrar reglur um hvernig hægt sé að taka bindandi ákvarðanir um ráðstöfun eða hagnýtingu jarðar í sameign, þ.m.t um friðlýsingu þeirra. Engan sérstakan rökstuðning er að finna í lögskýringargögnum fyrir því að gera erfðir háðan forkaupsrétti sameigenda. Væntanlega er það í því skyni að sameigendum fjölgi ekki úr hófi. En hver er nauðsynin þar að baki. Fjöldi hluthafa í hlutafélagi geta hlaupið á hundruðum, það stendur ekki í vegi fyrir ákvarðanatöku í félaginu. Að sama skapi ætti fjöldi sameigenda að jörð ekki að standa í vegi þess að hægt sé að taka bindandi ákvarðanir um jörðina. Til þess þarf einfaldlega skýrar reglur um hvernig hægt sé að taka slíkar ákvarðanir svo bindandi sé, t.d. um boðun funda, afl og vægi atkvæða o.s.frv. Þar sem engin sérstök lög gilda um óskipta sameign hafði löggjafinn frjálsar hendur til þess að skipa þessum málum með þeim hætti að hægt væri að auðvelda ákvarðanatöku án þess að þurfa skerða við eignaréttinum líkt og gert var. Í ljósi þessa má telja að líkur sé á því að framangreindar lagabreytingar stangist á við stjórnarskrá, alltént hvað varðar þær hömlur á eignarrétti sem af þeim leiðir. Að öllum líkindum mun koma til kasta dómstóla og Hæstaréttar að skera úr stjórnskipunarlegugildi þeirra. Höfundur er Hæstaréttarlögmaður. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Sævar Þór Jónsson Alþingi Mest lesið Halldór 23.8.2025 Halldór Heildstætt heilbrigðiskerfi – hagur okkar allra Alma D. Möller Skoðun Vanþekking eða vísvitandi blekkingar? Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun „I believe the children are our future…“ Karen Rúnarsdóttir Skoðun Andaðu rólega elskan... Ester Hilmarsdóttir Skoðun Er Akureyri að missa háskólann sinn? Aðalbjörn Jóhannsson Skoðun Skólaskætingur Þórdís Kolbrún R. Gylfadóttir Skoðun Ég vildi óska þess að ég hefði hreinlega fengið krabbamein Íris Elfa Þorkelsdóttir Skoðun Eldri borgarar – áhrif aðildar að Evrópusambandinu (ESB) Þorvaldur Ingi Jónsson Skoðun Þéttingarstefnan hefur brugðist og Dóra breytir um umræðuefni Aðalsteinn Haukur Sverrisson Skoðun Skoðun Skoðun Heildstætt heilbrigðiskerfi – hagur okkar allra Alma D. Möller skrifar Skoðun Vanþekking eða vísvitandi blekkingar? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun „I believe the children are our future…“ Karen Rúnarsdóttir skrifar Skoðun Mikilvægi félagasamtaka og magnað maraþon Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Allt sem ég þarf að gera Dagbjartur Kristjánsson skrifar Skoðun Eldri borgarar – áhrif aðildar að Evrópusambandinu (ESB) Þorvaldur Ingi Jónsson skrifar Skoðun Meiri gæði og mun minni álögur - Hveragerðisleiðin í leikskólamálum Jóhanna Ýr Jóhannsdóttir,Sandra Sigurðardóttir,Dagný Sif Sigurbjörnsdóttir,Halldór Benjamín Hreinsson,Njörður Sigurðsson skrifar Skoðun Reykjavíkurborg stígur fyrsta skrefið í snjallvæðingu umferðarljósa! Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Framtíðin í fyrsta sæti – mikilvægi forgangsröðunar á tillögum Kópavogsbæjar í grunnskólamálum Sigrún Ólöf Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Notkun ökklabanda Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Skólaskætingur Þórdís Kolbrún R. Gylfadóttir skrifar Skoðun Þéttingarstefnan hefur brugðist og Dóra breytir um umræðuefni Aðalsteinn Haukur Sverrisson skrifar Skoðun Ný sókn í menntamálum Guðmundur Ari Sigurjónsson skrifar Skoðun Þjóðarmorð, fálmandi mjálm eða aðgerðir? Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Vin í eyðimörkinni – almenningsbókasöfn borgarinnar Sanna Magdalena Mörtudóttir skrifar Skoðun Er Akureyri að missa háskólann sinn? Aðalbjörn Jóhannsson skrifar Skoðun Tíu staðreyndir um alvarlegustu kvenréttindakrísu heims Stella Samúelsdóttir skrifar Skoðun Ég vildi óska þess að ég hefði hreinlega fengið krabbamein Íris Elfa Þorkelsdóttir skrifar Skoðun Mestu aularnir í Vetrarbrautinni Kári Helgason skrifar Skoðun Fjárfestum í fyrsta bekk, frekar en fangelsum Hjördís Eva Þórðardóttir skrifar Skoðun Eftirlíking vitundar og hætturnar sem henni fylgja Þorsteinn Siglaugsson skrifar Skoðun Andaðu rólega elskan... Ester Hilmarsdóttir skrifar Skoðun Gagnvirkni líkama og vitundar til heilbrigðis Þórdís Hólm Filipsdóttir skrifar Skoðun Nýjar lausnir í kennslu – gamlar hindranir Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Kópavogsleiðinn Ragnar Þór Pétursson skrifar Skoðun Samstarf sem skilar raunverulegum loftslagsaðgerðum Nótt Thorberg skrifar Skoðun Lærum að lesa og reikna Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Loforðið sem borgarstjóri gleymdi Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Kristrún, það er bannað að plata Snorri Másson skrifar Skoðun Öndunaræfingar í boði SFS Vala Árnadóttir skrifar Sjá meira
Nýlega tóku í gildi breytingar á jarðalögum nr. 81/2004 er varða m.a. jarðir í óskiptri sameign. Breytingarnar sem snéru að jörðum í sameign fólu einkum í sér reglur um samráð og ákvarðanir sameigenda en einnig var kveðið á um forkaupsrétt þeirra að eignarhlutum í sameigninni. Í nýju lagaákvæðunum er kveðið á um að forkaupsréttur sameigenda verður ekki aðeins virkur við sölu eignarhlutar heldur einnig við aðra ráðstöfun og yfirfærslu á beinum eignarrétti. Þá kveða þau einnig á um að undantekningarregla 1. töluliðar31. gr. laganna gildi ekki um forkaupsrétt sameiganda. Það þýðir að forkaupsrétturinn verður virkur við erfðir, með öðrum orðum þurfa erfingjar að eignarhlut í jörð nú að þola forkaupsrétt annarra sameigenda. Tilgangur þessara lagabreytinga samkvæmt því sem fram kemur í greinargerð sem fylgdi lagafrumvarpinu var að sporna við því að sameigendur að jörð verði of margir. Reynslanhafi sýnt að erfitt geti reynst að hafa uppi á öllum sameigendum og taka bindandi ákvarðanir um ráðstöfun eða hagnýtingu jarðar. Einnig valdi það vandkvæðum við friðlýsingu á grundvelli náttúruverndarlaga. Svipaða röksemdafærslu varðandi forkaupsrétt búa að baki ákvæðum um hömlur á meðferð hluta í lögum um hlutafélög nr. 2/1995 og lögum um einkahlutafélög nr. 138/1994. Þótt almennt megi framselja og veðsetja hlutafé að vild þá heimila framangreind lög að hömlur séu settar á meðferð hluta upp að vissu marki. Vegast þar að baki annars vegar þeir hagsmunir hluthafa að geta ráðstafað hlut sínum frjálst og hins vegar hagsmunir annarra hluthafa að hlutunum sé haldið innan tiltekins hóps. Þetta gildir þó aðeins um lífsgerninga en ekki aðilaskipti meðarftöku. Einnig er fróðlegt er að bera saman forkaupsrétt sameigenda við forkaupsrétt ábúanda sem einnig er fjallað um í jarðalögum. Forkaupsréttur ábúenda hefur lengi verið við lýði en hann nær ekki til erfða þegar jörð gengur til maka, niðja, foreldra og systkina. Eignarétturinn er friðhelgur eins og segir í 72. gr. stjórnarskrá lýðveldisins. Undir þá helgi fellur m.a. erfðarétturinn. Þrátt fyrir það getur löggjafinn með lögum heimilað ákveðnar almennar takmarkanir á eignaréttinum en þær þurfa að helgasta af nauðsyn. Í því felst einnig að meðalhófs skal gætt við takmarkanir eignaréttarins og ekki gengið lengra en nauðsyn krefur til að ná því markmiði sem stefnt er að. Ofangreindar breytingar á jarðalögum voru studdar rökum um nauðsyn þess að sporna við því að sameigendur að jörð verði of margir og setja skýrar reglur um hvernig hægt sé að taka bindandi ákvarðanir um ráðstöfun eða hagnýtingu jarðar í sameign, þ.m.t um friðlýsingu þeirra. Engan sérstakan rökstuðning er að finna í lögskýringargögnum fyrir því að gera erfðir háðan forkaupsrétti sameigenda. Væntanlega er það í því skyni að sameigendum fjölgi ekki úr hófi. En hver er nauðsynin þar að baki. Fjöldi hluthafa í hlutafélagi geta hlaupið á hundruðum, það stendur ekki í vegi fyrir ákvarðanatöku í félaginu. Að sama skapi ætti fjöldi sameigenda að jörð ekki að standa í vegi þess að hægt sé að taka bindandi ákvarðanir um jörðina. Til þess þarf einfaldlega skýrar reglur um hvernig hægt sé að taka slíkar ákvarðanir svo bindandi sé, t.d. um boðun funda, afl og vægi atkvæða o.s.frv. Þar sem engin sérstök lög gilda um óskipta sameign hafði löggjafinn frjálsar hendur til þess að skipa þessum málum með þeim hætti að hægt væri að auðvelda ákvarðanatöku án þess að þurfa skerða við eignaréttinum líkt og gert var. Í ljósi þessa má telja að líkur sé á því að framangreindar lagabreytingar stangist á við stjórnarskrá, alltént hvað varðar þær hömlur á eignarrétti sem af þeim leiðir. Að öllum líkindum mun koma til kasta dómstóla og Hæstaréttar að skera úr stjórnskipunarlegugildi þeirra. Höfundur er Hæstaréttarlögmaður.
Skoðun Meiri gæði og mun minni álögur - Hveragerðisleiðin í leikskólamálum Jóhanna Ýr Jóhannsdóttir,Sandra Sigurðardóttir,Dagný Sif Sigurbjörnsdóttir,Halldór Benjamín Hreinsson,Njörður Sigurðsson skrifar
Skoðun Reykjavíkurborg stígur fyrsta skrefið í snjallvæðingu umferðarljósa! Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar
Skoðun Framtíðin í fyrsta sæti – mikilvægi forgangsröðunar á tillögum Kópavogsbæjar í grunnskólamálum Sigrún Ólöf Ingólfsdóttir skrifar
Skoðun Þéttingarstefnan hefur brugðist og Dóra breytir um umræðuefni Aðalsteinn Haukur Sverrisson skrifar