Fasteignamarkaður á vendipunkti Haukur Viðar Alfreðsson skrifar 8. september 2022 08:01 Ellefu hundruð kaupsamningar á mánuði. Það er meðalfjöldi fasteignakaupsamninga sem þinglýst er á mánuði, hvort sem við horfum á það sem af er þessu ári eða meðaltal seinast liðinna ára[1]. Á sama tíma eru hér á landi rúmlega sex hundruð löggiltir fasteignasalar með vel rúmlega hundrað aðra samstarfsmenn og þá eru ótaldir þeir lögmenn sem gátu fengið réttindi fasteignasala með lögmannsréttindum sínum til ársins 2015[2]. Því má segja að hver einasti kaupsamningur þurfi að standa undir mánaðarlaunum staks starfsmanns auk alls kostnaðar ef ekki á að fækka í starfsstéttinni. Útreikningurinn gengur þó alveg upp. Meðal sölulaun fasteignasala eru um 2%[3] samkvæmt gjaldskrá en aldrei lægri en 1% jafnvel ef hlustað er á svartsýnustu fasteignasala[4]. Meðal kaupverð fasteigna á þessu ári hefur svo verið rúmlega áttatíu og sjö milljónir króna[5]. Það þýðir að sölulaun fyrir sölu á meðal eign eru sirka á bilinu 0,9 – 1,8 milljónir króna. Í stuttu máli erum við því með fasteignamarkað sem veltir um hundrað milljörðum á mánuði, greiðir fyrir það milljarð eða tvo í sölulaun og heldur þannig uppi þúsund manna starfsstétt milligöngu manna. En er hér ekki um umtalsvert óhagræði að ræða? Til þess að selja fasteign þarf í grófum dráttum að: Taka saman grunnupplýsingar um eignina. Verðmeta, mynda, auglýsa og sýna eignina. Taka á móti kauptilboði og vinna tengd sölu skjöl. Fyrsta og þriðja liðinn má leysa nær algjörlega rafrænt með sjálfvirkum ferlum sem tala beint við viðkomandi stofnanir (t.d. þjónustuaðila varðandi rafmagn og hita, lánastofnanir varðandi áhvílandi skuldir, greiðslumat, skilyrt veðleyfi og opinbera aðila varðandi gjöld, skjöl og þinglýsingar). Það eina sem ekki er hægt að leysa með sjálfvirkri skjalagerð er það sem seljandi og kaupandi verða að fylla inn sjálfir, t.d. kauptilboð og lýsing eignar. Þættina í öðrum lið má að miklu leiti leysa sjálfvirkt eða í öllu falli án þess að kaupa sértaka þjónustu til þess. Auglýsingagerð mun einfaldlega vera sjálfvirk í þeim kerfum sem sjálfvirkja skjalagerðina í liðum eitt og þrjú. Myndataka og sýning á eign mun vera mörgum fært að gera upp á sitt eindæmi samanber t.d. hversu vel það gengur á AirBnB. Verðmat er að miklu leiti hægt að gera sjálfvirkt fyrir flestar eignir með grunnupplýsingum um eign auk aðlögunar fyrir sértæka liði, en það er þó sennilega sá liður sem á eftir að lifa lengst í umsjá mannfólks en ekki forrits. Ef þessi lýsing virkar of einföld eða óþarflega brött er gott að rifja upp að videoleigur heyra sögunni til vegna þess að almenningur notar í dag streymisveitur. Ef videoleigurnar þykja ekki samanburðarhæfar við fasteignamarkaðinn þá má benda á að fyrir nokkrum áratugum tók uppgjör viðskipta dagsins í kauphöllum jafn langan tíma og starfsdagur kauphallarinnar var, en svo leysti tölvutæknin það verk á örfáum sekúndum. Í framhaldi af því hvarf kauphallargólfið með öllu og í dag er það svo að almenningur hefur aðgang að mörgum mismunandi kauphöllum í gegnum símann sinn á augabragði. Almenningi, sérstaklega ungu fólki, dettur ekki í hug að notast við banka eða aðra sem milligöngumenn í slíkum fjárfestingum. Samt eru þær fjárfestingar ólíkt flóknari og sérhæfðari en kaup og sala á steinsteypu. Talandi um banka þá hefur starfsemi þeirra einmitt gjörbreyst með tilkomu internetsins, enda nota gott sem allir landsmenn netbanka og útibú því gott sem óþörf. Viðskipti eru einfaldlega að verða sífellt lausari við óþarfa milliliði. Við stöndum því frammi fyrir því að hér sé markaður sem bíði eftir því að vera uppfærður að tölvutækni og þægindum nútímans. Hvatinn er vissulega til staðar, hagnaðar vonin sem bíður í loftinu eru fleiri milljarðar. Þessi markaðsbreyting mun verða neytendum til mikilla hagsbóta, bæði varðandi almenn þægindi sölu- og kaupferlis en enn fremur í verðum. Fyrsta sjálfvirka lausnin á markað mun keppa við fasteignasala með verðum sem fasteignasalar geta ekki keppt við í núverandi mynd. Í framhaldi þurfa fasteignasalar að aðlagast breyttum markaði. Þeir sem ætla starfa áfram munu taka upp sjálfvirku kerfin og byggja rekstur sinn á að veita viðbótarþjónustur á föstu gjaldi sambærilegt við hvernig aðrar sérfræðiþjónustur eru seldar. Til lengri tíma mun samkeppnin um sjálfvirku kerfin keyra verðin enn neðar, sífellt minni partur markaðsins mun reiða sig á þjónustur fasteignasala og kostnaðurinn við að selja fasteign verður talin í þúsundum en ekki hundruðum þúsunda eða milljónum. Fasteignamarkaðurinn er á vendipunkti, en það sem kann að koma mörgum í opna skjöldu er að vendipunkturinn er núna en ekki eftir einhver ár. Fyrstu sölur almennings á eigin fasteignum í gegnum slík kerfi munu gerast fyrir árslok og innan þriggja ára munu milljónkróna söluþóknanir og óeðlileg vinnubrögð fasteignasala vera jafnvel fjarlæg almenningi og skuld fyrir að skila videospólu of seint á videoleiguna. Höfundur sér fram á breytta tíma á fasteignamarkaði. [1] Kaupskrá Þjóðskrár, tölur frá 22. Júlí 2022. Meðaltal þessa árs er 1.060 á mánuði en meðaltal fimm áranna á undan var 1.140 á mánuði. [2] Skráðir löggiltir fasteignasalar samkvæmt island.is eru 605. Aðra starfsmenn á fasteignasölum er erfitt að telja nákvæmlega án mikillar vinnu, en af þeim 17 fasteignasölum sem gefnar eru upp á fasteignasolur.com voru 50 starfsmenn af 252 ekki löggiltir fasteignasalar. Út frá því hlutfalli væru viðbótar starfsmenn amk 121 í það heila. [3] Sjá frekari umfjöllun hér. [4] Sjá frekari umfjöllun hér. [5] Úr kaupskrá Þjóðskrár. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Haukur V. Alfreðsson Mest lesið Gerir háskólanám þig að grunnskólakennara? Davíð Már Sigurðsson Skoðun Kirkjuklukkur hringja Bjarni Karlsson Skoðun „Er allt í lagi?“ Olga Björt Þórðardóttir Skoðun Svargrein: Ísland á víst að íhuga aðild að ESB Ágúst Ólafur Ágústsson Skoðun Fordómar gagnvart hinsegin fólki – Reynslusaga Geir Gunnar Markússon Skoðun Sumarfríinu aflýst Sigurður Helgi Pálmason Skoðun Göngum í Haag hópinn Þórhildur Sunna Ævarsdóttir Skoðun Stríð skapar ekki frið Sanna Magdalena Mörtudóttir Skoðun Einmanaleiki: Skortir þig tengsl við þig eða aðra? Sigrún Þóra Sveinsdóttir Skoðun Úr skotgröfum í netkerfin: Netárásir á innviði Vesturlanda Ýmir Vigfússon Skoðun Skoðun Skoðun Einmanaleiki: Skortir þig tengsl við þig eða aðra? Sigrún Þóra Sveinsdóttir skrifar Skoðun Svargrein: Ísland á víst að íhuga aðild að ESB Ágúst Ólafur Ágústsson skrifar Skoðun Fjölbreytni í endurhæfingu skiptir máli Hólmfríður Einarsdóttir skrifar Skoðun Sumarfríinu aflýst Sigurður Helgi Pálmason skrifar Skoðun Úr skotgröfum í netkerfin: Netárásir á innviði Vesturlanda Ýmir Vigfússon skrifar Skoðun Fordómar gagnvart hinsegin fólki – Reynslusaga Geir Gunnar Markússon skrifar Skoðun „Er allt í lagi?“ Olga Björt Þórðardóttir skrifar Skoðun Göngum í Haag hópinn Þórhildur Sunna Ævarsdóttir skrifar Skoðun Kirkjuklukkur hringja Bjarni Karlsson skrifar Skoðun Gerir háskólanám þig að grunnskólakennara? Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Stríð skapar ekki frið Sanna Magdalena Mörtudóttir skrifar Skoðun Íslenska stóðhryssan og Evrópa Hallgerður Ljósynja Hauksdóttir skrifar Skoðun Hvammsvirkjun – Skyldur ráðherra og réttur samfélagsins Eggert Valur Guðmundsson skrifar Skoðun Norska leiðin er fasismi Jón Frímann Jónsson skrifar Skoðun Um mýkt, menntun og von Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Höfum alla burði til þess Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Tímabær rannsókn dómsmálaráðuneytisins Sigmundur Davíð Gunnlaugsson skrifar Skoðun Umsókn krefst ákvörðunar – ekki ákalls Erna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Hjálp, barnið mitt spilar Roblox! Kristín Magnúsdóttir skrifar Skoðun Líkindi með guðstrú og djöflatrú Gunnar Björgvinsson skrifar Skoðun Ævinlega þakkláti flóttamaðurinn Zeljka Kristín Klobucar skrifar Skoðun Vér vesalingar Ingólfur Sverrisson skrifar Skoðun Leikrit Landsvirkjunar Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Við þurfum ekki að loka landinu – við þurfum að opna augun Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Svona eða hinsegin, hvert okkar verður næst? Unnar Geir Unnarsson skrifar Skoðun Reynisfjara og mannréttindasáttmáli Evrópu Róbert R. Spanó skrifar Skoðun Að hlúa að foreldrum: Forvörn sem skiptir máli Áróra Huld Bjarnadóttir skrifar Skoðun Ákall til íslenskra stjórnmálamanna Magnús Árni Skjöld Magnússon skrifar Skoðun Þurfum við virkilega „leyniþjónustu”? Helen Ólafsdóttir skrifar Skoðun Byrjað á öfugum enda! Hjálmtýr Heiðdal skrifar Sjá meira
Ellefu hundruð kaupsamningar á mánuði. Það er meðalfjöldi fasteignakaupsamninga sem þinglýst er á mánuði, hvort sem við horfum á það sem af er þessu ári eða meðaltal seinast liðinna ára[1]. Á sama tíma eru hér á landi rúmlega sex hundruð löggiltir fasteignasalar með vel rúmlega hundrað aðra samstarfsmenn og þá eru ótaldir þeir lögmenn sem gátu fengið réttindi fasteignasala með lögmannsréttindum sínum til ársins 2015[2]. Því má segja að hver einasti kaupsamningur þurfi að standa undir mánaðarlaunum staks starfsmanns auk alls kostnaðar ef ekki á að fækka í starfsstéttinni. Útreikningurinn gengur þó alveg upp. Meðal sölulaun fasteignasala eru um 2%[3] samkvæmt gjaldskrá en aldrei lægri en 1% jafnvel ef hlustað er á svartsýnustu fasteignasala[4]. Meðal kaupverð fasteigna á þessu ári hefur svo verið rúmlega áttatíu og sjö milljónir króna[5]. Það þýðir að sölulaun fyrir sölu á meðal eign eru sirka á bilinu 0,9 – 1,8 milljónir króna. Í stuttu máli erum við því með fasteignamarkað sem veltir um hundrað milljörðum á mánuði, greiðir fyrir það milljarð eða tvo í sölulaun og heldur þannig uppi þúsund manna starfsstétt milligöngu manna. En er hér ekki um umtalsvert óhagræði að ræða? Til þess að selja fasteign þarf í grófum dráttum að: Taka saman grunnupplýsingar um eignina. Verðmeta, mynda, auglýsa og sýna eignina. Taka á móti kauptilboði og vinna tengd sölu skjöl. Fyrsta og þriðja liðinn má leysa nær algjörlega rafrænt með sjálfvirkum ferlum sem tala beint við viðkomandi stofnanir (t.d. þjónustuaðila varðandi rafmagn og hita, lánastofnanir varðandi áhvílandi skuldir, greiðslumat, skilyrt veðleyfi og opinbera aðila varðandi gjöld, skjöl og þinglýsingar). Það eina sem ekki er hægt að leysa með sjálfvirkri skjalagerð er það sem seljandi og kaupandi verða að fylla inn sjálfir, t.d. kauptilboð og lýsing eignar. Þættina í öðrum lið má að miklu leiti leysa sjálfvirkt eða í öllu falli án þess að kaupa sértaka þjónustu til þess. Auglýsingagerð mun einfaldlega vera sjálfvirk í þeim kerfum sem sjálfvirkja skjalagerðina í liðum eitt og þrjú. Myndataka og sýning á eign mun vera mörgum fært að gera upp á sitt eindæmi samanber t.d. hversu vel það gengur á AirBnB. Verðmat er að miklu leiti hægt að gera sjálfvirkt fyrir flestar eignir með grunnupplýsingum um eign auk aðlögunar fyrir sértæka liði, en það er þó sennilega sá liður sem á eftir að lifa lengst í umsjá mannfólks en ekki forrits. Ef þessi lýsing virkar of einföld eða óþarflega brött er gott að rifja upp að videoleigur heyra sögunni til vegna þess að almenningur notar í dag streymisveitur. Ef videoleigurnar þykja ekki samanburðarhæfar við fasteignamarkaðinn þá má benda á að fyrir nokkrum áratugum tók uppgjör viðskipta dagsins í kauphöllum jafn langan tíma og starfsdagur kauphallarinnar var, en svo leysti tölvutæknin það verk á örfáum sekúndum. Í framhaldi af því hvarf kauphallargólfið með öllu og í dag er það svo að almenningur hefur aðgang að mörgum mismunandi kauphöllum í gegnum símann sinn á augabragði. Almenningi, sérstaklega ungu fólki, dettur ekki í hug að notast við banka eða aðra sem milligöngumenn í slíkum fjárfestingum. Samt eru þær fjárfestingar ólíkt flóknari og sérhæfðari en kaup og sala á steinsteypu. Talandi um banka þá hefur starfsemi þeirra einmitt gjörbreyst með tilkomu internetsins, enda nota gott sem allir landsmenn netbanka og útibú því gott sem óþörf. Viðskipti eru einfaldlega að verða sífellt lausari við óþarfa milliliði. Við stöndum því frammi fyrir því að hér sé markaður sem bíði eftir því að vera uppfærður að tölvutækni og þægindum nútímans. Hvatinn er vissulega til staðar, hagnaðar vonin sem bíður í loftinu eru fleiri milljarðar. Þessi markaðsbreyting mun verða neytendum til mikilla hagsbóta, bæði varðandi almenn þægindi sölu- og kaupferlis en enn fremur í verðum. Fyrsta sjálfvirka lausnin á markað mun keppa við fasteignasala með verðum sem fasteignasalar geta ekki keppt við í núverandi mynd. Í framhaldi þurfa fasteignasalar að aðlagast breyttum markaði. Þeir sem ætla starfa áfram munu taka upp sjálfvirku kerfin og byggja rekstur sinn á að veita viðbótarþjónustur á föstu gjaldi sambærilegt við hvernig aðrar sérfræðiþjónustur eru seldar. Til lengri tíma mun samkeppnin um sjálfvirku kerfin keyra verðin enn neðar, sífellt minni partur markaðsins mun reiða sig á þjónustur fasteignasala og kostnaðurinn við að selja fasteign verður talin í þúsundum en ekki hundruðum þúsunda eða milljónum. Fasteignamarkaðurinn er á vendipunkti, en það sem kann að koma mörgum í opna skjöldu er að vendipunkturinn er núna en ekki eftir einhver ár. Fyrstu sölur almennings á eigin fasteignum í gegnum slík kerfi munu gerast fyrir árslok og innan þriggja ára munu milljónkróna söluþóknanir og óeðlileg vinnubrögð fasteignasala vera jafnvel fjarlæg almenningi og skuld fyrir að skila videospólu of seint á videoleiguna. Höfundur sér fram á breytta tíma á fasteignamarkaði. [1] Kaupskrá Þjóðskrár, tölur frá 22. Júlí 2022. Meðaltal þessa árs er 1.060 á mánuði en meðaltal fimm áranna á undan var 1.140 á mánuði. [2] Skráðir löggiltir fasteignasalar samkvæmt island.is eru 605. Aðra starfsmenn á fasteignasölum er erfitt að telja nákvæmlega án mikillar vinnu, en af þeim 17 fasteignasölum sem gefnar eru upp á fasteignasolur.com voru 50 starfsmenn af 252 ekki löggiltir fasteignasalar. Út frá því hlutfalli væru viðbótar starfsmenn amk 121 í það heila. [3] Sjá frekari umfjöllun hér. [4] Sjá frekari umfjöllun hér. [5] Úr kaupskrá Þjóðskrár.
Skoðun Við þurfum ekki að loka landinu – við þurfum að opna augun Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar