Auka fasteignasalar traust við sölu fasteigna? Haukur Viðar Alfreðsson skrifar 13. júlí 2022 10:01 Í hugum margra koma fasteignasalar með aukið traust og öryggi inn í söluferli fasteigna. Að aðkoma fasteignasala sé ákveðinn gæðastimpill. Eftir að hafa skoðað dómasafn Héraðsdóms[1] og álit Eftirlitsnefndar Fasteignasala[2] á ég hins vegar erfitt með að sjá að það sé raunin. Í þessum málum er einn gegnumgangandi þráður: Skoðunarskylda fasteignasala er mjög lítil, hún er ekki skoðun sérfræðings og takmarkast við það sem fasteignasalinn sér við sjónskoðun. Skoðunarskylda kaupanda er hins vegar gríðarleg. Almennt virkar það því svona: Ef upp kemur galli sem ekki var tilgreindur í söluyfirliti en kaupandi hefði mátt átta sig á við hefðbundna skoðun þá verður sá ágreiningur á milli kaupanda og seljanda. Sem sagt fasteignasalinn sleppur þó hann segi ekki frá gallanum því hann ætti að vera kaupanda svo augljós. Ef upp kemur galli sem ekki var tilgreindur í söluyfirliti en hefði krafist þess að fasteignasali hefði skoðað eignina gaumgæfilega, t.d. kíkt inn í skápa, farið upp í stiga og kíkt inn á milliloft eða háaloft, farið upp á þak eða álíka, þá er það ekki á ábyrgð fasteignasalans. Skoðun fasteignasala er einfaldlega ekki skoðun sérfræðings og krefst einskis meira heldur en að rétt labba um eignina eins og viðvaningur. Fasteignasali ber ekki ábyrgð á rangfærslum í söluyfirliti nema að það varði atriði sem eru öllum strax ljós að eru röng eða fjallað er um í skjölum sem fasteignasala ber skylda til að afla. Niðurstaðan er því einfaldlega sú að gott sem öll ágreiningsmál eru á milli kaupanda og seljanda. Fasteignasali ber nánast aldrei ábyrgð. Það sést vel á því að fjöldi dómsmála milli kaupanda og seljanda er talsverður en fasteignasalar eru mun sjaldnar kærðir, og enn sjaldnar dæmdir, þrátt fyrir að það sé góður fjöldi af kærum til Eftirlitsnefndar Fasteignasala vegna tjóns af völdum háttsemi fasteignasala[3]. Fyrir kaupendur er því ólíklegt að fasteignasali komi með aukið traust inn í ferlið þar sem kaupandinn sjálfur gerir betri úttekt á eigninni en fasteignasalinn og ef seljandinn leyndi upplýsingum um galla frá fasteignasala endar ágreiningurinn hvort eð er milli seljanda og kaupanda. Fyrir seljendur koma fasteignasalar ekki með neitt aukið traust en þeir geta komið með ýmsa góða þjónustu, t.d. með því að spyrja viðeigandi spurninga fyrir söluferlið, gerð verðmats og almenn aðstoð við skjalagerð. En þar sem fasteignasalinn gerir enga sérfræðiúttekt á eigninni og ber í raun enga ábyrgð á söluyfirlitinu nema í einstaka tilfellum þá er þjónusta hans ansi dýr verðsmats og tékklista þjónusta. Það er mjög skiljanlegt að fólk vilji aðstoð við það að selja og kaupa jafn verðmætar eignir og fasteignir eru. Raunin er hins vegar sú að þjónusta fasteignasala er ekki verðlögð í neinu samræmi við umfang og gæði þeirrar þjónustu sem þeir veita. Í tæknisamfélagi nútímans er engin ástæða fyrir því að hér haldist stór milligöngustétt sem dregur til sín sparnað seljanda og kaupanda og stingur í eigin vasa. Fasteignasalar munu ekki hverfa af markaðnum, en eðli starfsemi þeirra mun breytast yfir í ráðgjöf á eðlilegra verði samhliða því að tölvutæknin mun sjá til þess að söluferlin séu auðveld fyrir hefðbundið fólk til að stunda sjálft. Höfundur er doktorsnemi í hagfræði [1] Allir landshlutar með leitarorðunum “Fasteignasali” og “Fasteignasala” fyrir ársbyrjun 2021 til dagsins í dag. [2] Mál sem var ákvarðað í 2020 og 2021 (2022 er ekki fáanlegt strax). [3] Raunar virðist líklegra að seljandi baki sér skaðabótaskyldu gagnvart fasteignasala heldur en öfugt. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Haukur V. Alfreðsson Fasteignamarkaður Mest lesið Ertu nú alveg viss um að hafa læst hurðinni? Sanna Magdalena Mörtudóttir Skoðun Í nafni „sanngirni“ brenndi ríkisstjórn 230 milljörðum – lífeyrir landsmanna fór á bálið Elliði Vignisson Skoðun Sanngirni að brenna 230 milljarða króna? Björn Leví Gunnarsson Skoðun Verðmætatap auðlindagjaldanna – Hverra og hvernig? Haukur V. Alfreðsson Skoðun Aukið við sóun með einhverjum ráðum Heiðrún Lind Marteinsdóttir Skoðun SFS skuldar Sigurjón Þórðarson Skoðun Úrsúla og öryggismálin - Stöndum gegn vígvæðingu Guttormur Þorsteinsson Skoðun Hverjir eiga Ísland? Jón Baldvin Hannibalsson Skoðun Hvar er hjálpin sem okkur var lofað? Dagmar Valsdóttir Skoðun Strandveiðar eru ekki sóun Örn Pálsson Skoðun Skoðun Skoðun Úrsúla og öryggismálin - Stöndum gegn vígvæðingu Guttormur Þorsteinsson skrifar Skoðun Verðmætatap auðlindagjaldanna – Hverra og hvernig? Haukur V. Alfreðsson skrifar Skoðun Ertu nú alveg viss um að hafa læst hurðinni? Sanna Magdalena Mörtudóttir skrifar Skoðun Sanngirni að brenna 230 milljarða króna? Björn Leví Gunnarsson skrifar Skoðun Strandveiðar eru ekki sóun Örn Pálsson skrifar Skoðun „Ísland mun taka þátt í þvingunaraðgerðum gegn Ísrael náist samstaða fleiri ríkja“ Einar Ólafsson skrifar Skoðun SFS skuldar Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Hvar er hjálpin sem okkur var lofað? Dagmar Valsdóttir skrifar Skoðun Áform um fleiri strandveiðidaga: Áhættusöm ákvörðun Svanur Guðmundsson skrifar Skoðun Í nafni „sanngirni“ brenndi ríkisstjórn 230 milljörðum – lífeyrir landsmanna fór á bálið Elliði Vignisson skrifar Skoðun Flugnám - Fjórði hluti: Hlutverk Reykjavíkurflugvallar í flugnámi Matthías Arngrímsson skrifar Skoðun Slítum stjórnmálasambandi við Ísrael! Ólafur Ingólfsson skrifar Skoðun Aukið við sóun með einhverjum ráðum Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Kæru valkyrjur, hatrið sigraði líklega í þetta skiptið Arnar Laxdal skrifar Skoðun Vönduð vinnubrögð - alltaf! Jóna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Ríkisstjórnin stóð af sér áhlaup sérhagsmuna Ásthildur Lóa Þórsdóttir skrifar Skoðun Stjórnmál sem virka og lýðræði sem kemst ekki fyrir í umslagi Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Þversögn Íslands í Palestínumálinu: Um fullveldi, samsekt og réttarríkið Gína Júlía Waltersdóttir skrifar Skoðun Tvöföld bið eftir geislameðferð er of löng Katrín Sigurðardóttir skrifar Skoðun Fröken þjóðarmorð: Þér er ekki boðið! Linda Ósk Árnadóttir,Yousef Ingi Tamimi skrifar Skoðun Linsa Lífsins Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun „Að skrifa söguna“ Var of mikið undir hjá kvennalandsliðinu? Viðar Halldórsson skrifar Skoðun Gervigreind í skólum: Tækifæri til byltingar eða hætta á nýjum ójöfnuði? Sigvaldi Einarsson skrifar Skoðun Netöryggi til framtíðar Unnur Kristín Sveinbjarnardóttir skrifar Skoðun Aftur á byrjunarreit Hörður Arnarson skrifar Skoðun Norðurlandamet í fúski! Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Flugnám -Þriðji hluti: Samtvinnað (Integrated) eða áfangaskipt (Modular) ATPL flugnám Matthías Arngrímsson skrifar Skoðun Ursula Von der Leyen styður stríðsglæpamenn - Ísland á ekki að þegja Helen Ólafsdóttir skrifar Skoðun Ursula von der Leyen styður þjóðarmorð! Hjálmtýr Heiðdal skrifar Skoðun Hvert er markmið fulltrúalýðræðis? Hlynur Orri Stefánsson,Vilhjálmur Árnason skrifar Sjá meira
Í hugum margra koma fasteignasalar með aukið traust og öryggi inn í söluferli fasteigna. Að aðkoma fasteignasala sé ákveðinn gæðastimpill. Eftir að hafa skoðað dómasafn Héraðsdóms[1] og álit Eftirlitsnefndar Fasteignasala[2] á ég hins vegar erfitt með að sjá að það sé raunin. Í þessum málum er einn gegnumgangandi þráður: Skoðunarskylda fasteignasala er mjög lítil, hún er ekki skoðun sérfræðings og takmarkast við það sem fasteignasalinn sér við sjónskoðun. Skoðunarskylda kaupanda er hins vegar gríðarleg. Almennt virkar það því svona: Ef upp kemur galli sem ekki var tilgreindur í söluyfirliti en kaupandi hefði mátt átta sig á við hefðbundna skoðun þá verður sá ágreiningur á milli kaupanda og seljanda. Sem sagt fasteignasalinn sleppur þó hann segi ekki frá gallanum því hann ætti að vera kaupanda svo augljós. Ef upp kemur galli sem ekki var tilgreindur í söluyfirliti en hefði krafist þess að fasteignasali hefði skoðað eignina gaumgæfilega, t.d. kíkt inn í skápa, farið upp í stiga og kíkt inn á milliloft eða háaloft, farið upp á þak eða álíka, þá er það ekki á ábyrgð fasteignasalans. Skoðun fasteignasala er einfaldlega ekki skoðun sérfræðings og krefst einskis meira heldur en að rétt labba um eignina eins og viðvaningur. Fasteignasali ber ekki ábyrgð á rangfærslum í söluyfirliti nema að það varði atriði sem eru öllum strax ljós að eru röng eða fjallað er um í skjölum sem fasteignasala ber skylda til að afla. Niðurstaðan er því einfaldlega sú að gott sem öll ágreiningsmál eru á milli kaupanda og seljanda. Fasteignasali ber nánast aldrei ábyrgð. Það sést vel á því að fjöldi dómsmála milli kaupanda og seljanda er talsverður en fasteignasalar eru mun sjaldnar kærðir, og enn sjaldnar dæmdir, þrátt fyrir að það sé góður fjöldi af kærum til Eftirlitsnefndar Fasteignasala vegna tjóns af völdum háttsemi fasteignasala[3]. Fyrir kaupendur er því ólíklegt að fasteignasali komi með aukið traust inn í ferlið þar sem kaupandinn sjálfur gerir betri úttekt á eigninni en fasteignasalinn og ef seljandinn leyndi upplýsingum um galla frá fasteignasala endar ágreiningurinn hvort eð er milli seljanda og kaupanda. Fyrir seljendur koma fasteignasalar ekki með neitt aukið traust en þeir geta komið með ýmsa góða þjónustu, t.d. með því að spyrja viðeigandi spurninga fyrir söluferlið, gerð verðmats og almenn aðstoð við skjalagerð. En þar sem fasteignasalinn gerir enga sérfræðiúttekt á eigninni og ber í raun enga ábyrgð á söluyfirlitinu nema í einstaka tilfellum þá er þjónusta hans ansi dýr verðsmats og tékklista þjónusta. Það er mjög skiljanlegt að fólk vilji aðstoð við það að selja og kaupa jafn verðmætar eignir og fasteignir eru. Raunin er hins vegar sú að þjónusta fasteignasala er ekki verðlögð í neinu samræmi við umfang og gæði þeirrar þjónustu sem þeir veita. Í tæknisamfélagi nútímans er engin ástæða fyrir því að hér haldist stór milligöngustétt sem dregur til sín sparnað seljanda og kaupanda og stingur í eigin vasa. Fasteignasalar munu ekki hverfa af markaðnum, en eðli starfsemi þeirra mun breytast yfir í ráðgjöf á eðlilegra verði samhliða því að tölvutæknin mun sjá til þess að söluferlin séu auðveld fyrir hefðbundið fólk til að stunda sjálft. Höfundur er doktorsnemi í hagfræði [1] Allir landshlutar með leitarorðunum “Fasteignasali” og “Fasteignasala” fyrir ársbyrjun 2021 til dagsins í dag. [2] Mál sem var ákvarðað í 2020 og 2021 (2022 er ekki fáanlegt strax). [3] Raunar virðist líklegra að seljandi baki sér skaðabótaskyldu gagnvart fasteignasala heldur en öfugt.
Í nafni „sanngirni“ brenndi ríkisstjórn 230 milljörðum – lífeyrir landsmanna fór á bálið Elliði Vignisson Skoðun
Skoðun „Ísland mun taka þátt í þvingunaraðgerðum gegn Ísrael náist samstaða fleiri ríkja“ Einar Ólafsson skrifar
Skoðun Í nafni „sanngirni“ brenndi ríkisstjórn 230 milljörðum – lífeyrir landsmanna fór á bálið Elliði Vignisson skrifar
Skoðun Flugnám - Fjórði hluti: Hlutverk Reykjavíkurflugvallar í flugnámi Matthías Arngrímsson skrifar
Skoðun Stjórnmál sem virka og lýðræði sem kemst ekki fyrir í umslagi Þórður Snær Júlíusson skrifar
Skoðun Þversögn Íslands í Palestínumálinu: Um fullveldi, samsekt og réttarríkið Gína Júlía Waltersdóttir skrifar
Skoðun Gervigreind í skólum: Tækifæri til byltingar eða hætta á nýjum ójöfnuði? Sigvaldi Einarsson skrifar
Skoðun Flugnám -Þriðji hluti: Samtvinnað (Integrated) eða áfangaskipt (Modular) ATPL flugnám Matthías Arngrímsson skrifar
Skoðun Ursula Von der Leyen styður stríðsglæpamenn - Ísland á ekki að þegja Helen Ólafsdóttir skrifar
Í nafni „sanngirni“ brenndi ríkisstjórn 230 milljörðum – lífeyrir landsmanna fór á bálið Elliði Vignisson Skoðun