Hvernig á að berjast við verðbólgu? Ólafur Margeirsson skrifar 19. febrúar 2022 20:01 Verðbólga, eins flókið fyrirbæri og það er, á sér nokkrar grundvallarástæður. Ein af þeim er ósamræmið á milli eftirspurnar eftir ákveðinni vöru m.v. framboð af henni: ef eftirspurn (magn af peningum sem er að eltast við viðkomandi vöru) er mikið meiri en framboðið hefur verðið á henni tilhneigingu til að hækka. Úr verður verðbólga. Hægt er að sjá uppruna verðbólgu, þ.e. almennrar hækkunar verðlags, með því að skoða verðþróun vöruflokkanna í vörukörfunni sem er notuð til að meta almennt verðlag og breytingu á því, þ.e. verðbólgu. Sé það gert kemur eftirfarandi mynd í ljós. Sem sjá má er stór hluti verðbólgunnar í dag (tæpur helmingur af 5,7% ársverðbólgu) vegna húsnæðisliðarins (bláar súlur). Innfluttar vörur eru tæpur fimmtungur og fer minnkandi, einkum vegna þess að krónan hefur styrkst og vegið þannig á móti t.d. hækkun olíuverðs. Innlendar vörur og þjónusta, önnur en þjónusta hins opinbera, eru svo um þriðjungur ársverðbólgunnar í dag. Grundvallardrifkraftur verðbólgunnar er því húsnæðisliðurinn. Þar telur fasteignaverð mest og því er gott að skoða hví fasteignaverð hefur hækkað mikið. Útlán banka ýttu upp fasteignaverði Grundvallarþátturinn sem hefur hækkað fasteignaverð er aukin (peningaleg) eftirspurn eftir fasteignum. Framboð – met var t.d. slegið í byggingu fasteigna í Reykjavík á síðasta ári þegar tímabilið 2019-2021 varð fyrsta þriggja ára tímabilið í sögunni þar sem meira en 1000 íbúðir eru byggðar árlega – hefur verið mikið í sögulegu samhengi en einfaldlega ekki náð að halda í við hina auknu eftirspurn. Hvaðan kemur þessi aukna eftirspurn? Frá útlánum, sérstaklega banka. Þá hefur lækkað vaxtastig hækkað eignaverð samhliða hinum auknu útlánum. Hægt er að sjá áhrifin af auknum útlánum á fasteignaverð á eftirfarandi mynd. Myndin sýnir glöggt að aukin fasteignaútlán – sem er ígildi þess að auka magnið af peningum sem eltist við fasteignir – hafa hækkað fasteignaverð. Fyrri kúfurinn á myndinni (2016-2018) er vegna aukinnar útlánamyndunar lífeyrissjóða sem komu af krafti inn á fasteignamarkaðinn upp úr 2016. Seinni kúfurinn er vegna útlána banka sem stórjuku útlán sín til fasteignakaupa á fyrri hluta ársins 2020. Aðrir kraftar drífa vitanlega fasteignaverð, s.s. framboð af fasteignum, atvinnuleysi og fjöldi ferðamanna, sem m.a. skýrir hví samhengið milli nettó nýrra fasteignalána og breytinga á fasteignaverði er ekki eins sterkt í uppsveiflunni nú m.v. á árunum 2016-2018. Myndin hér að ofan inniheldur bæði lán lífeyrissjóða og banka. Næsta mynd sýnir vel að bankar hafa aukið mjög framboð sitt á lánum til fasteignakaupa frá því covid faraldurinn hófst. Á sama tíma hefur framboð banka á lánum til byggingarverktaka, sem nota lánin til að fjármagna byggingu fasteigna sem aftur dregur úr verðþrýstingi á fasteignamarkaði, dregist saman eða verið óbreytt. Ljóst má telja að útlánaaukning banka til fasteignakaupa, á sama tíma og þeir drógu úr framboði af lánum til byggingarverktaka, hefur ýtt fasteignaverði upp á við síðustu tvö ár. Lægri vextir, sem lækkuðu vegna stýrivaxtabreytinga Seðlabankans, skýra vitanlega að hluta hækkun fasteignaverðs að sama skapi. En hefði Seðlabankinn, á sama tíma og hann lækkaði vexti til að hjálpa hagkerfinu í gegnum covid áfallið, takmarkað lánaframboð banka inn á fasteignamarkaðinn, t.d. með harðari þjóðhagsvarúðartækjum, hefði honum tekist að halda almennum verðlagshækkunum mun betur í skefjum. Þess aukin heldur hefði Seðlabankinn getað hvatt bankana til að auka lánaframboð sitt til byggingarverktaka, í stað þess að draga úr því, með það að markmiði að viðhalda enn frekar hinum góða dampi sem hefur verið á byggingu fasteigna síðastliðin ár. Slíkt hefði aukið framboð af fasteignum sem hefði haldið aftur af verðhækkunum á fasteignamarkaði. Í staðinn hefur Seðlabankinn ákveðið að hækka vexti skarpt. Fyrir utan að ýta mörgum lántakanum út í horn varðandi sína greiðslugetu er alls óvíst að vaxtatólið sé eins beitt og vonast er eftir: ef bankar halda áfram að lána of mikið af fasteignalánum á meðan skortur er á fasteignum til sölu, m.a. því hægst hefur á fasteignauppbyggingu, er líklegt að fasteignaverð haldi áfram að hækka of hratt. Það er ekki of seint fyrir Seðlabankann að beita þjóðhagsvarúðartækjum sínum til að stýra útlánamyndun bankanna í átt að uppbyggingu á fasteignum í stað kaupa á fasteignum sem þegar eru til með tilheyrandi verðlagsáhrifum. Hlutverk lífeyrissjóða á framboðshliðinni Ofan á vanstýringu Seðlabankans á framboði af lánum til kaupa á fasteignum annars vegar og byggingar á fasteignum hins vegar er gott að bæta við punktum um hlutverk lífeyrissjóða á fasteignamarkaði. Lífeyrissjóðir hafa hingað til kosið að taka þátt á fasteignamarkaði með því að lána til kaupa á fasteignum frekar en byggingar á fasteignum. Það er mikilvægt að muna að það var aukið lánaframboð lífeyrissjóða upp úr miðju ári 2016 sem stórjók eftirspurn eftir fasteignum þá með tilheyrandi hækkunum á fasteignaverði (sjá næstu mynd). Þeir sáu svo samdrátt (uppgreiðslur) í sínu fasteignalánasafni þegar hluti af nýmynduðum peningum sem bankarnir bjuggu til í gegnum sína útlánastarfsemi voru notaðir til að greiða upp lán hjá lífeyrissjóðum. Lífeyrissjóðirnir eru kjöreigendur að fasteignum sem ætlaðar eru til útleigu á almennum leigumarkaði: þetta eru langtímaeignir sem veita góða raunávöxtun til langs tíma. Lífeyrissjóðir víðs vegar um Evrópu hafa í áratugi fjárfest í íbúðum til útleigu, lífeyrisþegum og leigjendum til hagsbóta. Aukið framboð af íbúðum sem byggðar væru sérstaklega með það í huga að lífeyrissjóðir ættu þær og leigðu út myndi ekki aðeins draga úr verðbólguþrýstingi á Íslandi heldur draga úr þörfinni á launahækkunum. Hagkerfið allt hefði mikinn hag af því ef lífeyrissjóðir tækju aukinn þátt á fasteignamarkaði með því að fjármagna uppbyggingu á og eiga íbúðir til útleigu á almennum leigumarkaði. Aukið framboð af leiguhúsnæði myndi þess aukinn heldur gera erlendu vinnuafli auðveldara um vik að flytjast til landsins. Það er því öllum aðilum vinnumarkaðarins það í hag að lífeyrissjóðir taki þátt á leigumarkaði líkt og lífeyrissjóðir í mörgum löndum Evrópu gera. Það er óhætt að hvetja forsvarsmenn verkalýðsfélaga sem og atvinnurekenda að hafa þetta í huga fyrir komandi kjaraviðræður. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Seðlabankinn Ólafur Margeirsson Fasteignamarkaður Mest lesið Opið hús fyrir útvalda Björn Brynjúlfur Björnsson Skoðun Hópnauðganir/svartheimar! Davíð Bergmann Skoðun Af hverju hræðist fólk kynjafræði? Eydís Ásbjörnsdóttir Skoðun Norska leiðin hefur gefist vel – í Póllandi Heiðrún Lind Marteinsdóttir Skoðun 120km hraði á Keflavíkurveginum og netsölur með áfengi Jón Páll Haraldsson Skoðun Auðbeldi SFS Örn Bárður Jónsson Skoðun Af hverju er Framsóknarfólk hamingjusamast? Árelía Eydís Guðmundsdóttir Skoðun Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir Skoðun Skjárinn og börnin Daðey Albertsdóttir,Silja Björk Egilsdóttir,Skúli Bragi Geirdal Skoðun „Er stjúpmamma þín vond eins og í Öskubusku?“ Hafdís Bára Ólafsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Matvælaframleiðslulandið Ísland – er framtíð án sérþekkingar? Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson skrifar Skoðun 120km hraði á Keflavíkurveginum og netsölur með áfengi Jón Páll Haraldsson skrifar Skoðun Lausnin liggur fyrir – Landspítali þarf að stíga skrefið Sandra B. Franks skrifar Skoðun Auðbeldi SFS Örn Bárður Jónsson skrifar Skoðun Skjárinn og börnin Daðey Albertsdóttir,Silja Björk Egilsdóttir,Skúli Bragi Geirdal skrifar Skoðun „Er stjúpmamma þín vond eins og í Öskubusku?“ Hafdís Bára Ólafsdóttir skrifar Skoðun Af hverju er Framsóknarfólk hamingjusamast? Árelía Eydís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Norska leiðin hefur gefist vel – í Póllandi Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Opið hús fyrir útvalda Björn Brynjúlfur Björnsson skrifar Skoðun Af hverju hræðist fólk kynjafræði? Eydís Ásbjörnsdóttir skrifar Skoðun Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir skrifar Skoðun Hópnauðganir/svartheimar! Davíð Bergmann skrifar Skoðun Valdið og samvinnuhugsjónin Kjartan Helgi Ólafsson skrifar Skoðun NPA breytti lífinu mínu Sveinbjörn Eggertsson skrifar Skoðun Hefur þú tilkynnt um ofbeldi gegn barni? Alfa Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Gildi kærleika og mannúðar Toshiki Toma skrifar Skoðun Hvernig tryggjum við samkeppnishæfni þjóðar? Jón Skafti Gestsson skrifar Skoðun Í minningu Frans páfa - sem tók sér nafn verndardýrlings dýra og náttúru Árni Stefán Árnason skrifar Skoðun Flottu kjötauglýsingarnar í blöðunum... Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Grafarvogsgremjan Þorlákur Axel Jónsson skrifar Skoðun Er ég að svindla? – Um sambýli manns og gervigreindar í sköpun og þekkingu Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Fjármögnuðu stríðsvél Rússlands Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hugleiðingar á páskum Ámundi Loftsson skrifar Skoðun Gremjan í Grafarvogi Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Samlokan á borðinu: Hugleiðingar á föstudeginn langaum sjónvarpsþættina Adolescence Skúli Ólafsson skrifar Skoðun Móttaka skemmtiferðaskipa - hlustað á íbúa Þórdís Lóa Þórhallsdóttir skrifar Skoðun Námsfærni nemenda í íslenskum skólum: Eigum við að lækka rána? Sigríður Ólafsdóttir skrifar Skoðun Snorri byggir skoðun á skólakerfinu á reynslusögum annarra en Guðrún vitnar í ritrýndar heimildir Davíð Routley skrifar Skoðun Þegar mannshjörtun mætast Jóna Hrönn Bolladóttir,Bjarni Karlsson skrifar Skoðun Horft til einkunna og annarra þátta við innritun í framhaldsskóla Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Sjá meira
Verðbólga, eins flókið fyrirbæri og það er, á sér nokkrar grundvallarástæður. Ein af þeim er ósamræmið á milli eftirspurnar eftir ákveðinni vöru m.v. framboð af henni: ef eftirspurn (magn af peningum sem er að eltast við viðkomandi vöru) er mikið meiri en framboðið hefur verðið á henni tilhneigingu til að hækka. Úr verður verðbólga. Hægt er að sjá uppruna verðbólgu, þ.e. almennrar hækkunar verðlags, með því að skoða verðþróun vöruflokkanna í vörukörfunni sem er notuð til að meta almennt verðlag og breytingu á því, þ.e. verðbólgu. Sé það gert kemur eftirfarandi mynd í ljós. Sem sjá má er stór hluti verðbólgunnar í dag (tæpur helmingur af 5,7% ársverðbólgu) vegna húsnæðisliðarins (bláar súlur). Innfluttar vörur eru tæpur fimmtungur og fer minnkandi, einkum vegna þess að krónan hefur styrkst og vegið þannig á móti t.d. hækkun olíuverðs. Innlendar vörur og þjónusta, önnur en þjónusta hins opinbera, eru svo um þriðjungur ársverðbólgunnar í dag. Grundvallardrifkraftur verðbólgunnar er því húsnæðisliðurinn. Þar telur fasteignaverð mest og því er gott að skoða hví fasteignaverð hefur hækkað mikið. Útlán banka ýttu upp fasteignaverði Grundvallarþátturinn sem hefur hækkað fasteignaverð er aukin (peningaleg) eftirspurn eftir fasteignum. Framboð – met var t.d. slegið í byggingu fasteigna í Reykjavík á síðasta ári þegar tímabilið 2019-2021 varð fyrsta þriggja ára tímabilið í sögunni þar sem meira en 1000 íbúðir eru byggðar árlega – hefur verið mikið í sögulegu samhengi en einfaldlega ekki náð að halda í við hina auknu eftirspurn. Hvaðan kemur þessi aukna eftirspurn? Frá útlánum, sérstaklega banka. Þá hefur lækkað vaxtastig hækkað eignaverð samhliða hinum auknu útlánum. Hægt er að sjá áhrifin af auknum útlánum á fasteignaverð á eftirfarandi mynd. Myndin sýnir glöggt að aukin fasteignaútlán – sem er ígildi þess að auka magnið af peningum sem eltist við fasteignir – hafa hækkað fasteignaverð. Fyrri kúfurinn á myndinni (2016-2018) er vegna aukinnar útlánamyndunar lífeyrissjóða sem komu af krafti inn á fasteignamarkaðinn upp úr 2016. Seinni kúfurinn er vegna útlána banka sem stórjuku útlán sín til fasteignakaupa á fyrri hluta ársins 2020. Aðrir kraftar drífa vitanlega fasteignaverð, s.s. framboð af fasteignum, atvinnuleysi og fjöldi ferðamanna, sem m.a. skýrir hví samhengið milli nettó nýrra fasteignalána og breytinga á fasteignaverði er ekki eins sterkt í uppsveiflunni nú m.v. á árunum 2016-2018. Myndin hér að ofan inniheldur bæði lán lífeyrissjóða og banka. Næsta mynd sýnir vel að bankar hafa aukið mjög framboð sitt á lánum til fasteignakaupa frá því covid faraldurinn hófst. Á sama tíma hefur framboð banka á lánum til byggingarverktaka, sem nota lánin til að fjármagna byggingu fasteigna sem aftur dregur úr verðþrýstingi á fasteignamarkaði, dregist saman eða verið óbreytt. Ljóst má telja að útlánaaukning banka til fasteignakaupa, á sama tíma og þeir drógu úr framboði af lánum til byggingarverktaka, hefur ýtt fasteignaverði upp á við síðustu tvö ár. Lægri vextir, sem lækkuðu vegna stýrivaxtabreytinga Seðlabankans, skýra vitanlega að hluta hækkun fasteignaverðs að sama skapi. En hefði Seðlabankinn, á sama tíma og hann lækkaði vexti til að hjálpa hagkerfinu í gegnum covid áfallið, takmarkað lánaframboð banka inn á fasteignamarkaðinn, t.d. með harðari þjóðhagsvarúðartækjum, hefði honum tekist að halda almennum verðlagshækkunum mun betur í skefjum. Þess aukin heldur hefði Seðlabankinn getað hvatt bankana til að auka lánaframboð sitt til byggingarverktaka, í stað þess að draga úr því, með það að markmiði að viðhalda enn frekar hinum góða dampi sem hefur verið á byggingu fasteigna síðastliðin ár. Slíkt hefði aukið framboð af fasteignum sem hefði haldið aftur af verðhækkunum á fasteignamarkaði. Í staðinn hefur Seðlabankinn ákveðið að hækka vexti skarpt. Fyrir utan að ýta mörgum lántakanum út í horn varðandi sína greiðslugetu er alls óvíst að vaxtatólið sé eins beitt og vonast er eftir: ef bankar halda áfram að lána of mikið af fasteignalánum á meðan skortur er á fasteignum til sölu, m.a. því hægst hefur á fasteignauppbyggingu, er líklegt að fasteignaverð haldi áfram að hækka of hratt. Það er ekki of seint fyrir Seðlabankann að beita þjóðhagsvarúðartækjum sínum til að stýra útlánamyndun bankanna í átt að uppbyggingu á fasteignum í stað kaupa á fasteignum sem þegar eru til með tilheyrandi verðlagsáhrifum. Hlutverk lífeyrissjóða á framboðshliðinni Ofan á vanstýringu Seðlabankans á framboði af lánum til kaupa á fasteignum annars vegar og byggingar á fasteignum hins vegar er gott að bæta við punktum um hlutverk lífeyrissjóða á fasteignamarkaði. Lífeyrissjóðir hafa hingað til kosið að taka þátt á fasteignamarkaði með því að lána til kaupa á fasteignum frekar en byggingar á fasteignum. Það er mikilvægt að muna að það var aukið lánaframboð lífeyrissjóða upp úr miðju ári 2016 sem stórjók eftirspurn eftir fasteignum þá með tilheyrandi hækkunum á fasteignaverði (sjá næstu mynd). Þeir sáu svo samdrátt (uppgreiðslur) í sínu fasteignalánasafni þegar hluti af nýmynduðum peningum sem bankarnir bjuggu til í gegnum sína útlánastarfsemi voru notaðir til að greiða upp lán hjá lífeyrissjóðum. Lífeyrissjóðirnir eru kjöreigendur að fasteignum sem ætlaðar eru til útleigu á almennum leigumarkaði: þetta eru langtímaeignir sem veita góða raunávöxtun til langs tíma. Lífeyrissjóðir víðs vegar um Evrópu hafa í áratugi fjárfest í íbúðum til útleigu, lífeyrisþegum og leigjendum til hagsbóta. Aukið framboð af íbúðum sem byggðar væru sérstaklega með það í huga að lífeyrissjóðir ættu þær og leigðu út myndi ekki aðeins draga úr verðbólguþrýstingi á Íslandi heldur draga úr þörfinni á launahækkunum. Hagkerfið allt hefði mikinn hag af því ef lífeyrissjóðir tækju aukinn þátt á fasteignamarkaði með því að fjármagna uppbyggingu á og eiga íbúðir til útleigu á almennum leigumarkaði. Aukið framboð af leiguhúsnæði myndi þess aukinn heldur gera erlendu vinnuafli auðveldara um vik að flytjast til landsins. Það er því öllum aðilum vinnumarkaðarins það í hag að lífeyrissjóðir taki þátt á leigumarkaði líkt og lífeyrissjóðir í mörgum löndum Evrópu gera. Það er óhætt að hvetja forsvarsmenn verkalýðsfélaga sem og atvinnurekenda að hafa þetta í huga fyrir komandi kjaraviðræður. Höfundur er hagfræðingur.
Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir Skoðun
Skoðun Matvælaframleiðslulandið Ísland – er framtíð án sérþekkingar? Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson skrifar
Skoðun Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir skrifar
Skoðun Í minningu Frans páfa - sem tók sér nafn verndardýrlings dýra og náttúru Árni Stefán Árnason skrifar
Skoðun Er ég að svindla? – Um sambýli manns og gervigreindar í sköpun og þekkingu Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar
Skoðun Samlokan á borðinu: Hugleiðingar á föstudeginn langaum sjónvarpsþættina Adolescence Skúli Ólafsson skrifar
Skoðun Námsfærni nemenda í íslenskum skólum: Eigum við að lækka rána? Sigríður Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Snorri byggir skoðun á skólakerfinu á reynslusögum annarra en Guðrún vitnar í ritrýndar heimildir Davíð Routley skrifar
Skoðun Horft til einkunna og annarra þátta við innritun í framhaldsskóla Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar
Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir Skoðun