Tveir fasteignasalar um hverja sölu? Einar G. Harðarson og Steinunn Ýr Einarsdóttir skrifa 12. apríl 2021 09:00 Í síðustu greinum okkar „Fasteignasalar á hálum ís?“og „Gerum betur í fasteignaviðskiptum“ getum við þess að tvo fasteignasala þurfi til að gæta hagsmuna beggja aðila, þ.e. kaupanda og seljanda. Hingað til hefur sú hugmynd ekki fengið mikinn hljómgrunn m.a. hjá Neytendasamtökunum sem hafa bent á að þá hækki söluprósentan þar sem hún skiptist á tvo fasteignasala í stað eins. Nú er skekkjan orðin það mikil á fasteignamarkaði að seljendamarkaður hefur myndast þar sem seljendur eru í yfirburðastöðu við samningaborðið vegna takmarkaðs framboðs eigna. Við þessar aðstæður birtast gallar þess að hafa einn fasteignasala. Nú hefur formaður Neytendasamtakanna tekið undir að breytinga er þörf og við fögnum því. Ljóst er að söluprósentan mun hækka við þær breytingar þar sem tveir sinna starfi eins. En hækkar söluprósentan heildarverðið? Síðustu tíu ár hefur fasteignaverð hækkað margfalt borið saman við neysluvísitölu. Þegar markaðsskekkja er eins og nú hækkar verð á fasteignum um 8% á fáeinum mánuðum. Þá vegur 1.5-2% söluprósenta lítið en er hins vegar föst tala og þekkt, ólíkt sveiflukenndum hækkunum á markaði. Jafnframt er söluprósenta á Íslandi ein lægsta söluprósenta í heimi. Nú vantar hátt í 3000 eignir á höfuðborgarsvæðinu til að ná jafnvægi. Til þess að jafnvægi náist þarf að stórauka lóðaframboð og jafna stöðu minni og meðalstórra fyrirtækja til fjármögnunar sinna verkefna. Vextir til fyrirtækja eru háir og erfitt er að fá lán sérstaklega til minni fyrirtækja á síðasta ári. Þegar stjórnvöld eru svo máttvana gagnvart efnahagssveiflum þarf Alþingi að búa til traust lagaumhverfi í svo stórum fjárfestingum fyrir einstaklinga sem íbúðarkaup eru. Flest lönd fyrir utan Íslands og Noregs hafa komist að þeirri niðurstöðu að til að gæta hagsmuna kaupenda og seljenda jafnt þurfi hvorn tveggja fasteignasalann. Þannig er tryggt að báðir aðilar hafi fagaðila sem þekkir þær reglur sem gilda, réttindi og lagaumhverfi. Fasteignasali kaupenda leitar þá að eign fyrir viðskiptavini sína, sér um tilboðsgerð, samningaviðræður og umsýslu svo sem að sækja gögn og halda þeim til haga. Einnig upplýsir hann kaupendur um rétt sinn og gætir þess að ekki sé verið að fara á mis við réttindi þeirra. Ástandskoðun eignar er eitt atriði sem þyrfti að setja í lög áður en eignin er sett í sölu til að tryggja stöðu kaupenda. Fasteignasali kann að lesa úr slíkum gögnum og meta áhættu kaupanda. Einnig þurfa að vera tryggingar til staðar fyrir sveppamyndun og t.d. veggjatítlum. Langflestir kaupendur hafa takmarkaðan fjárhag til umráða til að setja í fasteignakaup og því mun söluprósentan frekar hafa áhrif á að seljendur geti hækkað verð eins bratt og raun ber vitni. Hærri söluprósenta gæti lækkað hlutfallslegan skyndigróða seljenda en ekki endilega hækkað heildarverð eignarinnar. Hins vegar gæti þetta haft þau áhrif að meira jafnvægi komi fram á markaði. Hærri söluprósenta mun þó helst bitna á þeim sem kaupa og selja í hagnaðarskyni. Í raun er það óheilbrigt að svo auðvelt sé að braska á fasteignamarkaði eins og hefur verið gert. Stefna stjórnvalda hefur ávallt verið eignastefna og því er það öryggisatriði fyrir almenning að verð á fasteignamarkaði haldist í jafnvægi. Jafnvægi er þó sjaldnast hér á landi og ber að vinna að því að slíkt náist varanlega. Hærri söluþóknun gæti verið einn liður í því. Rökin fyrir því að ódýrara sé að hafa einn fasteignasala halda ekki í sífellt hækkandi verðlagi á markaði sem er í stöðugu ójafnvægi, þar sem eftirlit er brotakennt og brögðum beitt vegna hraða og þekkingarskorts. Seljendamarkaðurinn mun alltaf fylla upp í hæsta verðlag með eða án sölulauna. Sé söluprósentan lægri fyllir markaðurinn upp í það með hærra verði. Hækkun söluprósentu sem þá skiptist á milli kaupenda og seljenda ætti hins vegar að stuðla að auknu jafnvægi milli kaupenda og seljenda og heilbrigðari viðskiptum. Mat okkar er það að staða kaupenda á íslenskum fasteignamarkaði sé og hafi verið veik. Verulega styrkingu þarf að setja í lög sem fyrst og hugmyndin um tvo fasteignasala er orðin krefjandi. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Fasteignamarkaður Steinunn Ýr Einarsdóttir Einar G. Harðarson Tengdar fréttir Fasteignasalar á hálum ís? Setning nýrra laga um fasteignaviðskipti árið 2015 var mikið gæfuspor fyrir fasteignasölu á Íslandi. Fagmennska hefur tekið við og nú eru flestir löggiltir fasteignasalar eða nemar í löggildingu sem vinna þetta starf. 19. mars 2021 07:31 Gerum betur í fasteignaviðskiptum Fyrir 10 árum gátu menn keypt sér lakkskó og lakrísbindi, jakkaföt í Dressmann og sagst svo vera fasteignasalar. Stórstígar framfarir hafa verið síðan þá. 31. mars 2021 08:00 Mest lesið Þriggja stiga þögn Bjarni Karlsson Skoðun Skýr stefna um málfrelsi Róbert H. Haraldsson Skoðun Hvers vegna sífellt fleiri sækjast eftir einveru Ingrid Kuhlman Skoðun Nú þarf að gyrða sig í brók Gunnlaugur Stefánsson Skoðun Fimm af tíu veitingastöðum hættu með hvalkjöt Valgerður Árnadóttir,Stefán Yngvi Pétursson,Rósa Líf Darradóttir,Anahita S. Babaei Skoðun „Stóra fallega frumvarpið“ hans Trump Gunnar Alexander Ólafsson Skoðun Verndun vatns og stjórn vatnamála Ólafur Arnar Jónsson,Sigurður Guðjónsson Skoðun Gegn hernaði hvers konar Gunnar Björgvinsson Skoðun Sjallar og lyklaborðið Sigfús Ómar Höskuldsson Skoðun Skóli án aðgreiningar – fallegt orðalag en brotakennd framkvæmd Sóldís Birta Reynisdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Að saga rótina undan trénu og halda að stofninn vaxi hraðar: hugleiðing um tillögur Viðskiptráðs. Birgir Orri Ásgrímsson skrifar Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Sjallar og lyklaborðið Sigfús Ómar Höskuldsson skrifar Skoðun Fimm af tíu veitingastöðum hættu með hvalkjöt Valgerður Árnadóttir,Stefán Yngvi Pétursson,Rósa Líf Darradóttir,Anahita S. Babaei skrifar Skoðun „Stóra fallega frumvarpið“ hans Trump Gunnar Alexander Ólafsson skrifar Skoðun Verndun vatns og stjórn vatnamála Ólafur Arnar Jónsson,Sigurður Guðjónsson skrifar Skoðun Gegn hernaði hvers konar Gunnar Björgvinsson skrifar Skoðun Hvers vegna sífellt fleiri sækjast eftir einveru Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Þriggja stiga þögn Bjarni Karlsson skrifar Skoðun Nú þarf að gyrða sig í brók Gunnlaugur Stefánsson skrifar Skoðun Lesblindir og stuðningur í skólum Snævar Ívarsson skrifar Skoðun Skóli án aðgreiningar – fallegt orðalag en brotakennd framkvæmd Sóldís Birta Reynisdóttir skrifar Skoðun Rýnt í stöðu kvenna með örorkulífeyri Huld Magnúsdóttir skrifar Skoðun Brot sem fyrnast í höndum lögreglu – hversu mörg í viðbót? Þórhildur Gyða Arnarsdóttir skrifar Skoðun Olíuleit á Drekasvæði - tilvistarleit Halldór Reynisson skrifar Skoðun Kosningar í september Guðveig Lind Eyglóardóttir skrifar Skoðun Þegar orkuöflun er sett á ís - dæmið frá Suður-Afríku Hallgrímur Óskarsson skrifar Skoðun Framtíð nemenda í Kópavogi í fyrsta sæti Halla Björg Evans skrifar Skoðun Skýr stefna um málfrelsi Róbert H. Haraldsson skrifar Skoðun Heilsufarsmat á vinnustöðum: Góð fjárfesting í heilbrigði og vellíðan starfsfólks Gígja Valgerður Harðardóttir skrifar Skoðun Munar þig um 5-7 milljónir árlega? Jón Pétur Zimzen skrifar Skoðun Keldnaland – fjölmenn hverfi í mótun Þorsteinn R. Hermannsson skrifar Skoðun Eflum traustið Helgi Áss Grétarsson,Marta Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Börn í gámaskólum á meðan bæjarskrifstofur stækka – hvar er forgangsröðin? Ásgeir Elvar Garðarsson skrifar Skoðun Hver er kjarninn í samfélagi sem selur hjarta sitt? Trausti Breiðfjörð Magnússon skrifar Skoðun Seljum börnum nikótín! Hugi Halldórsson skrifar Skoðun Sundrung á vinstri væng Jökull Sólberg Auðunsson skrifar Skoðun Þegar samfélagið missir vinnuna Hrafn Splidt Þorvaldsson skrifar Skoðun Akademískt frelsi og ókurteisi Kolbeinn H. Stefánsson skrifar Skoðun Hvar liggur ábyrgð hins fullorðna á hegðun ungmenna í samfélaginu? Rakel Guðbjörnsdóttir skrifar Sjá meira
Í síðustu greinum okkar „Fasteignasalar á hálum ís?“og „Gerum betur í fasteignaviðskiptum“ getum við þess að tvo fasteignasala þurfi til að gæta hagsmuna beggja aðila, þ.e. kaupanda og seljanda. Hingað til hefur sú hugmynd ekki fengið mikinn hljómgrunn m.a. hjá Neytendasamtökunum sem hafa bent á að þá hækki söluprósentan þar sem hún skiptist á tvo fasteignasala í stað eins. Nú er skekkjan orðin það mikil á fasteignamarkaði að seljendamarkaður hefur myndast þar sem seljendur eru í yfirburðastöðu við samningaborðið vegna takmarkaðs framboðs eigna. Við þessar aðstæður birtast gallar þess að hafa einn fasteignasala. Nú hefur formaður Neytendasamtakanna tekið undir að breytinga er þörf og við fögnum því. Ljóst er að söluprósentan mun hækka við þær breytingar þar sem tveir sinna starfi eins. En hækkar söluprósentan heildarverðið? Síðustu tíu ár hefur fasteignaverð hækkað margfalt borið saman við neysluvísitölu. Þegar markaðsskekkja er eins og nú hækkar verð á fasteignum um 8% á fáeinum mánuðum. Þá vegur 1.5-2% söluprósenta lítið en er hins vegar föst tala og þekkt, ólíkt sveiflukenndum hækkunum á markaði. Jafnframt er söluprósenta á Íslandi ein lægsta söluprósenta í heimi. Nú vantar hátt í 3000 eignir á höfuðborgarsvæðinu til að ná jafnvægi. Til þess að jafnvægi náist þarf að stórauka lóðaframboð og jafna stöðu minni og meðalstórra fyrirtækja til fjármögnunar sinna verkefna. Vextir til fyrirtækja eru háir og erfitt er að fá lán sérstaklega til minni fyrirtækja á síðasta ári. Þegar stjórnvöld eru svo máttvana gagnvart efnahagssveiflum þarf Alþingi að búa til traust lagaumhverfi í svo stórum fjárfestingum fyrir einstaklinga sem íbúðarkaup eru. Flest lönd fyrir utan Íslands og Noregs hafa komist að þeirri niðurstöðu að til að gæta hagsmuna kaupenda og seljenda jafnt þurfi hvorn tveggja fasteignasalann. Þannig er tryggt að báðir aðilar hafi fagaðila sem þekkir þær reglur sem gilda, réttindi og lagaumhverfi. Fasteignasali kaupenda leitar þá að eign fyrir viðskiptavini sína, sér um tilboðsgerð, samningaviðræður og umsýslu svo sem að sækja gögn og halda þeim til haga. Einnig upplýsir hann kaupendur um rétt sinn og gætir þess að ekki sé verið að fara á mis við réttindi þeirra. Ástandskoðun eignar er eitt atriði sem þyrfti að setja í lög áður en eignin er sett í sölu til að tryggja stöðu kaupenda. Fasteignasali kann að lesa úr slíkum gögnum og meta áhættu kaupanda. Einnig þurfa að vera tryggingar til staðar fyrir sveppamyndun og t.d. veggjatítlum. Langflestir kaupendur hafa takmarkaðan fjárhag til umráða til að setja í fasteignakaup og því mun söluprósentan frekar hafa áhrif á að seljendur geti hækkað verð eins bratt og raun ber vitni. Hærri söluprósenta gæti lækkað hlutfallslegan skyndigróða seljenda en ekki endilega hækkað heildarverð eignarinnar. Hins vegar gæti þetta haft þau áhrif að meira jafnvægi komi fram á markaði. Hærri söluprósenta mun þó helst bitna á þeim sem kaupa og selja í hagnaðarskyni. Í raun er það óheilbrigt að svo auðvelt sé að braska á fasteignamarkaði eins og hefur verið gert. Stefna stjórnvalda hefur ávallt verið eignastefna og því er það öryggisatriði fyrir almenning að verð á fasteignamarkaði haldist í jafnvægi. Jafnvægi er þó sjaldnast hér á landi og ber að vinna að því að slíkt náist varanlega. Hærri söluþóknun gæti verið einn liður í því. Rökin fyrir því að ódýrara sé að hafa einn fasteignasala halda ekki í sífellt hækkandi verðlagi á markaði sem er í stöðugu ójafnvægi, þar sem eftirlit er brotakennt og brögðum beitt vegna hraða og þekkingarskorts. Seljendamarkaðurinn mun alltaf fylla upp í hæsta verðlag með eða án sölulauna. Sé söluprósentan lægri fyllir markaðurinn upp í það með hærra verði. Hækkun söluprósentu sem þá skiptist á milli kaupenda og seljenda ætti hins vegar að stuðla að auknu jafnvægi milli kaupenda og seljenda og heilbrigðari viðskiptum. Mat okkar er það að staða kaupenda á íslenskum fasteignamarkaði sé og hafi verið veik. Verulega styrkingu þarf að setja í lög sem fyrst og hugmyndin um tvo fasteignasala er orðin krefjandi.
Fasteignasalar á hálum ís? Setning nýrra laga um fasteignaviðskipti árið 2015 var mikið gæfuspor fyrir fasteignasölu á Íslandi. Fagmennska hefur tekið við og nú eru flestir löggiltir fasteignasalar eða nemar í löggildingu sem vinna þetta starf. 19. mars 2021 07:31
Gerum betur í fasteignaviðskiptum Fyrir 10 árum gátu menn keypt sér lakkskó og lakrísbindi, jakkaföt í Dressmann og sagst svo vera fasteignasalar. Stórstígar framfarir hafa verið síðan þá. 31. mars 2021 08:00
Fimm af tíu veitingastöðum hættu með hvalkjöt Valgerður Árnadóttir,Stefán Yngvi Pétursson,Rósa Líf Darradóttir,Anahita S. Babaei Skoðun
Skóli án aðgreiningar – fallegt orðalag en brotakennd framkvæmd Sóldís Birta Reynisdóttir Skoðun
Skoðun Að saga rótina undan trénu og halda að stofninn vaxi hraðar: hugleiðing um tillögur Viðskiptráðs. Birgir Orri Ásgrímsson skrifar
Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Fimm af tíu veitingastöðum hættu með hvalkjöt Valgerður Árnadóttir,Stefán Yngvi Pétursson,Rósa Líf Darradóttir,Anahita S. Babaei skrifar
Skoðun Skóli án aðgreiningar – fallegt orðalag en brotakennd framkvæmd Sóldís Birta Reynisdóttir skrifar
Skoðun Brot sem fyrnast í höndum lögreglu – hversu mörg í viðbót? Þórhildur Gyða Arnarsdóttir skrifar
Skoðun Heilsufarsmat á vinnustöðum: Góð fjárfesting í heilbrigði og vellíðan starfsfólks Gígja Valgerður Harðardóttir skrifar
Skoðun Börn í gámaskólum á meðan bæjarskrifstofur stækka – hvar er forgangsröðin? Ásgeir Elvar Garðarsson skrifar
Skoðun Hvar liggur ábyrgð hins fullorðna á hegðun ungmenna í samfélaginu? Rakel Guðbjörnsdóttir skrifar
Fimm af tíu veitingastöðum hættu með hvalkjöt Valgerður Árnadóttir,Stefán Yngvi Pétursson,Rósa Líf Darradóttir,Anahita S. Babaei Skoðun
Skóli án aðgreiningar – fallegt orðalag en brotakennd framkvæmd Sóldís Birta Reynisdóttir Skoðun