Þéttari byggð: Hver nýtur ábatans — og hver borgar brúsann? Daði Freyr Ólafsson skrifar 1. júní 2025 20:32 Reykjavíkurborg stendur frammi fyrir húsnæðisvanda. Um þessar mundir eru 2867 íbúðir í byggingu innan gróinna hverfa Reykjavíkur. Markmiðið er göfugt: að styrkja nærþjónustu, létta húsnæðisneyð og draga úr kolefnisspori. Nútímaborgarfræði bendir til þess að þéttari byggð geti hraðað arðsemi grunninnviða á borð við vegakerfi, vatnsveitur, fráveitu, rafmagn, skóla, leikvelli og almenningssamgöngur, innviði sem myndu annars taka lengri tíma að borga sig í dreifðri byggð. Fjölgun íbúa í hverfunum getur stutt við rekstur kaffihúsa, verslana og þjónustu í nærumhverfinu. Og já - rétt þétting getur dregið úr akstri og verndað gróið land á jaðri höfuðborgarsvæðisins. Þetta eru markmið sem erfitt er að mótmæla. En fyrir hverja er þessi byggð og hver greiðir kostnaðinn? Innviðir eldri hverfa eru ekki hannaðir fyrir ótakmarkað álag Áður en við fögnum kostunum verðum við að horfast í augu við hvar þolmörk innviða liggja. Innviðir eldri hverfa eru ekki hannaðir fyrir ótakmarkað álag: lagnir, skólar, vegir og bílastæði hafa efri mörk sem fallegar glærur breyta ekki. Í Reykjavík, með 138 772 íbúa þann 1. janúar 2025, getur aukið álag á þessi kerfi kallað á nýjar fjárfestingar og meira viðhald. Þéttari byggð krefst oft sverari vatnslagna, nýrra stofnæða og öflugri rafmagnskerfa. Háhýsabyggð getur aukið álag á vatnskerfin; án stækkunar eða fjölgunar dælustöðva nær þrýstingur ekki efstu hæðum í öllum hverfum borgarinnar og viðhaldsþörfin eykst. Í tilfelli Reykjavíkur lendir þessi kostnaður að mestu á Orkuveitunni, sem borgin á að mestu. Þessar fjárfestingar geta dregið úr arðsemi fyrirtækisins og þar með lækkað arðgreiðslur til borgarinnar löngu eftir að ákvörðun um þéttingu hefur verið tekin. Þær geta einnig kallað á hækkun gjaldskrár hjá dótturfyrirtækjum Orkuveitunnar, hækkun sem leggst beint á borgarbúa með hærri reikningum fyrir vatn, hita og rafmagn.Húsnæðismarkaðurinn skilur ungt fólk eftir Verðtryggður raunveruleiki ungra kaupenda kallar á raunsæi. Tæplega 260 nýjar íbúðir standa óseldar á þéttingarreitum í Reykjavík árið 2025 samkvæmt opinberum tölum. Þetta sýnir hvernig núverandi framboð getur stuðlað að skakkri stöðu á húsnæðismarkaði. Þétting á vinsælustu lóðunum leiðir oft til dýrra íbúða. Slík uppbygging höfðar fyrst og fremst til eldri einstaklinga sem eru að minnka við sig en vilja samt halda bílunum sínum. Þar sem aðeins 0,4–0,7 bílastæði eru í boði á hverja íbúð stenst þessi uppbygging ekki væntingar þeirra heldur. Þannig missir þéttingin ekki aðeins markhópinn sem hún átti að þjóna, ungt fólk í fyrstu kaupum, heldur líka eldri kaupendur sem hafa efni á kaupunum en finna ekki húsnæði sem hentar þeirra þörfum. Það að fjölga íbúðum leysir ekki húsnæðisvandann nema verðlag, skipulag og hönnun mæti þörfum fólks. Raunveruleg lýðfræðileg blöndun krefst hagkvæmra fermetra en þeir spretta sjaldan upp á dýrustu svæðunum. Kæfður hlátur barna Þriðja atriðið er menningarlegt. Hverfi eru ekki bara skel sem má fylla; þau geyma sögur í steini, litum og hlátri barna í görðunum. Þegar tóm lóð milli eldri húsa er fyllt með fimm hæða kassalaga blokk með hlýlega litapallettu sem varpar skugga á leiksvæði barna glatast stundum það sem gerði svæðið eftirsóknarvert. Þétting án virkrar verndar minja er líkt því að selja arfleifðina til að kaupa fleiri stóla við borð sem þegar er fullt. Hver borgar brúsann? Og þá er það spurningin: Hvort sem hún heitir þétting eða borgarlína er hættan sú að við látum hugmyndina stjórna gögnunum fremur en öfugt. Að komast úr húsnæðiskreppu krefst margvíðra lausna: lóðir verði skipulagðar og úthlutaðar þannig að uppbygging nýtist fjölbreyttum íbúahópum víðs vegar í borginni í stað þess að einblína aðeins á vinsælustu svæðin, tíðar ferðir almenningssamgangna og hæfilega hækkun eldri húsa í sátt við íbúa. Þannig mætti nýta sýndarveruleika til að meta áhrif byggðar og skuggavarpa áður en farið er í framkvæmdir, líkt og fyrirtækið Envalys býður upp á. Þétting ein og sér er ekki silfurkúla húsnæðisvandans í Reykjavík og hún getur orðið að andhverfu sinni ef kostnaðurinn lendir á börnunum okkar sem erfa borgina. Öruggur grunnur Við eigum að fagna framtakssemi, en í sömu andrá krefjast þess að hver ný hæð, hver ný fermetri, standist einfaldar spurningar um hver borgar kostnaðinn, hver nýtur ábatans og hver færir fórnina. Þannig rís borg sem stendur undir eigin þunga – ekki sú sem hrynur undan þunga væntinga sinna eða hrasar á ónýtum gangstéttum sem hún á ekki efni á að laga. Höfundur er verkfræðingur og íbúi í Reykjavík Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Reykjavík Skipulag Mest lesið Hvernig hljómar 100.000 kr. mánaðarlegur samgöngustyrkur? Valur Elli Valsson Skoðun Staða þorpshálfvita er laus til umsóknar Jón Daníelsson Skoðun Frá Írak til Gaza: Hvað höfum við lært af lygunum og stríðsbröltinu? Helen Ólafsdóttir Skoðun Öryggi og varnir Íslands Kristrún Frostadóttir,Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir,Inga Sæland Skoðun Gerist þetta aftur á morgun? Ísak Hilmarsson Skoðun Tími til að notast við réttar tölur Sigurjón Þórðarson,Eydís Ásbjörnsdóttir,Eiríkur Björn Björgvinsson Skoðun Gerræðisleg áform í anda Ráðstjórnarríkjanna Guðmundur Fertram Sigurjónsson Skoðun Að reikna veiðigjald af raunverulegum aflaverðmætum Kristján Þórður Snæbjarnarson Skoðun Auglýsingaskrum Landsvirkjunar Stefán Georgsson Skoðun Þegar bráðamóttakan drepur þig hraðar Hólmfríður Ásta Hjaltadóttir Skoðun Skoðun Skoðun Fasteignagjöld eru lág í Reykjavík Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Gerræðisleg áform í anda Ráðstjórnarríkjanna Guðmundur Fertram Sigurjónsson skrifar Skoðun Opið svar til formanns Samleik- Útsvarsgreiðendur borga leikskólann í Kópavogi! Rakel Ýr Isaksen skrifar Skoðun Nýbakaðir foreldrar og óbökuð loforð Ingveldur Anna Sigurðardóttir skrifar Skoðun Þegar bráðamóttakan drepur þig hraðar Hólmfríður Ásta Hjaltadóttir skrifar Skoðun Samkeppnin tryggir hag neytenda Hanna Katrín Friðriksson skrifar Skoðun Stóðhryssur ekki moldvörpur Hallgerður Ljósynja Hauksdóttir skrifar Skoðun Við getum gert betur Einar Bárðarson skrifar Skoðun Tími til að notast við réttar tölur Sigurjón Þórðarson,Eydís Ásbjörnsdóttir,Eiríkur Björn Björgvinsson skrifar Skoðun Hvernig hljómar 100.000 kr. mánaðarlegur samgöngustyrkur? Valur Elli Valsson skrifar Skoðun Ábyrg stefna í útlendingamálum Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Týndu hermennirnir okkar Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Gerist þetta aftur á morgun? Ísak Hilmarsson skrifar Skoðun Frá Írak til Gaza: Hvað höfum við lært af lygunum og stríðsbröltinu? Helen Ólafsdóttir skrifar Skoðun Staða þorpshálfvita er laus til umsóknar Jón Daníelsson skrifar Skoðun Að reikna veiðigjald af raunverulegum aflaverðmætum Kristján Þórður Snæbjarnarson skrifar Skoðun Fréttir af baggavélum og lömbum Heiða Ingimarsdóttir skrifar Skoðun Auglýsingaskrum Landsvirkjunar Stefán Georgsson skrifar Skoðun Öryggi og varnir Íslands Kristrún Frostadóttir,Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir,Inga Sæland skrifar Skoðun Takk Trump! Trausti Breiðfjörð Magnússon skrifar Skoðun Fíllinn á teikniborði Landsvirkjunar Soffía Sigurðardóttir skrifar Skoðun Tími til að staldra við Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Hvar er fyrirsjáanleikinn, forsætisráðherra? Monika Margrét Stefánsdóttir skrifar Skoðun 25 metrar í Fannborg Hákon Gunnarsson skrifar Skoðun Krossferðir - Íslamófóbía - Palestína Kristján Þór Sigurðsson skrifar Skoðun Gefum heimild fyrir kyrrð og kærleik Aðalheiður Mjöll Þórarinsdóttir skrifar Skoðun Frumvarp til ólaga Jón Ásgeir Sigurvinsson skrifar Skoðun Hervirki í höfuðborg - Svefngenglar við stjórnvölinn Örn Sigurðsson skrifar Skoðun „Drifkraftur að óöryggi og óvissu“ Hjálmtýr Heiðdal skrifar Skoðun Klerkaveldi, trú og stjórnmál Sigurður Árni Þórðarson skrifar Sjá meira
Reykjavíkurborg stendur frammi fyrir húsnæðisvanda. Um þessar mundir eru 2867 íbúðir í byggingu innan gróinna hverfa Reykjavíkur. Markmiðið er göfugt: að styrkja nærþjónustu, létta húsnæðisneyð og draga úr kolefnisspori. Nútímaborgarfræði bendir til þess að þéttari byggð geti hraðað arðsemi grunninnviða á borð við vegakerfi, vatnsveitur, fráveitu, rafmagn, skóla, leikvelli og almenningssamgöngur, innviði sem myndu annars taka lengri tíma að borga sig í dreifðri byggð. Fjölgun íbúa í hverfunum getur stutt við rekstur kaffihúsa, verslana og þjónustu í nærumhverfinu. Og já - rétt þétting getur dregið úr akstri og verndað gróið land á jaðri höfuðborgarsvæðisins. Þetta eru markmið sem erfitt er að mótmæla. En fyrir hverja er þessi byggð og hver greiðir kostnaðinn? Innviðir eldri hverfa eru ekki hannaðir fyrir ótakmarkað álag Áður en við fögnum kostunum verðum við að horfast í augu við hvar þolmörk innviða liggja. Innviðir eldri hverfa eru ekki hannaðir fyrir ótakmarkað álag: lagnir, skólar, vegir og bílastæði hafa efri mörk sem fallegar glærur breyta ekki. Í Reykjavík, með 138 772 íbúa þann 1. janúar 2025, getur aukið álag á þessi kerfi kallað á nýjar fjárfestingar og meira viðhald. Þéttari byggð krefst oft sverari vatnslagna, nýrra stofnæða og öflugri rafmagnskerfa. Háhýsabyggð getur aukið álag á vatnskerfin; án stækkunar eða fjölgunar dælustöðva nær þrýstingur ekki efstu hæðum í öllum hverfum borgarinnar og viðhaldsþörfin eykst. Í tilfelli Reykjavíkur lendir þessi kostnaður að mestu á Orkuveitunni, sem borgin á að mestu. Þessar fjárfestingar geta dregið úr arðsemi fyrirtækisins og þar með lækkað arðgreiðslur til borgarinnar löngu eftir að ákvörðun um þéttingu hefur verið tekin. Þær geta einnig kallað á hækkun gjaldskrár hjá dótturfyrirtækjum Orkuveitunnar, hækkun sem leggst beint á borgarbúa með hærri reikningum fyrir vatn, hita og rafmagn.Húsnæðismarkaðurinn skilur ungt fólk eftir Verðtryggður raunveruleiki ungra kaupenda kallar á raunsæi. Tæplega 260 nýjar íbúðir standa óseldar á þéttingarreitum í Reykjavík árið 2025 samkvæmt opinberum tölum. Þetta sýnir hvernig núverandi framboð getur stuðlað að skakkri stöðu á húsnæðismarkaði. Þétting á vinsælustu lóðunum leiðir oft til dýrra íbúða. Slík uppbygging höfðar fyrst og fremst til eldri einstaklinga sem eru að minnka við sig en vilja samt halda bílunum sínum. Þar sem aðeins 0,4–0,7 bílastæði eru í boði á hverja íbúð stenst þessi uppbygging ekki væntingar þeirra heldur. Þannig missir þéttingin ekki aðeins markhópinn sem hún átti að þjóna, ungt fólk í fyrstu kaupum, heldur líka eldri kaupendur sem hafa efni á kaupunum en finna ekki húsnæði sem hentar þeirra þörfum. Það að fjölga íbúðum leysir ekki húsnæðisvandann nema verðlag, skipulag og hönnun mæti þörfum fólks. Raunveruleg lýðfræðileg blöndun krefst hagkvæmra fermetra en þeir spretta sjaldan upp á dýrustu svæðunum. Kæfður hlátur barna Þriðja atriðið er menningarlegt. Hverfi eru ekki bara skel sem má fylla; þau geyma sögur í steini, litum og hlátri barna í görðunum. Þegar tóm lóð milli eldri húsa er fyllt með fimm hæða kassalaga blokk með hlýlega litapallettu sem varpar skugga á leiksvæði barna glatast stundum það sem gerði svæðið eftirsóknarvert. Þétting án virkrar verndar minja er líkt því að selja arfleifðina til að kaupa fleiri stóla við borð sem þegar er fullt. Hver borgar brúsann? Og þá er það spurningin: Hvort sem hún heitir þétting eða borgarlína er hættan sú að við látum hugmyndina stjórna gögnunum fremur en öfugt. Að komast úr húsnæðiskreppu krefst margvíðra lausna: lóðir verði skipulagðar og úthlutaðar þannig að uppbygging nýtist fjölbreyttum íbúahópum víðs vegar í borginni í stað þess að einblína aðeins á vinsælustu svæðin, tíðar ferðir almenningssamgangna og hæfilega hækkun eldri húsa í sátt við íbúa. Þannig mætti nýta sýndarveruleika til að meta áhrif byggðar og skuggavarpa áður en farið er í framkvæmdir, líkt og fyrirtækið Envalys býður upp á. Þétting ein og sér er ekki silfurkúla húsnæðisvandans í Reykjavík og hún getur orðið að andhverfu sinni ef kostnaðurinn lendir á börnunum okkar sem erfa borgina. Öruggur grunnur Við eigum að fagna framtakssemi, en í sömu andrá krefjast þess að hver ný hæð, hver ný fermetri, standist einfaldar spurningar um hver borgar kostnaðinn, hver nýtur ábatans og hver færir fórnina. Þannig rís borg sem stendur undir eigin þunga – ekki sú sem hrynur undan þunga væntinga sinna eða hrasar á ónýtum gangstéttum sem hún á ekki efni á að laga. Höfundur er verkfræðingur og íbúi í Reykjavík
Tími til að notast við réttar tölur Sigurjón Þórðarson,Eydís Ásbjörnsdóttir,Eiríkur Björn Björgvinsson Skoðun
Skoðun Opið svar til formanns Samleik- Útsvarsgreiðendur borga leikskólann í Kópavogi! Rakel Ýr Isaksen skrifar
Skoðun Tími til að notast við réttar tölur Sigurjón Þórðarson,Eydís Ásbjörnsdóttir,Eiríkur Björn Björgvinsson skrifar
Skoðun Frá Írak til Gaza: Hvað höfum við lært af lygunum og stríðsbröltinu? Helen Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Öryggi og varnir Íslands Kristrún Frostadóttir,Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir,Inga Sæland skrifar
Tími til að notast við réttar tölur Sigurjón Þórðarson,Eydís Ásbjörnsdóttir,Eiríkur Björn Björgvinsson Skoðun