Samkvæmt lögum um fjöleignarhús skal stjórn húsfélags semja og leggja fyrir húsfund reglur um hagnýtingu sameignar og séreigna að því marki sem það er unnt. Kveða lögin nánar á um það hvernig slíkar húsreglur skulu settar og hvaða fyrirmæli í þeim eigi að vera. Segir að þessar reglur skuli hafa að geyma sem ítarlegust ákvæði um sambýlishætti, umgengni og afnot sameignar og skiptingu afnota ef því er að skipta, allt eftir því sem við á og eðlilegt og haganlegt þykir að reglufesta í viðkomandi húsi.Lögin byggja á því að húsreglur séu fyrir hendi í öllum fjöleignarhúsum, stórum og smáum . Það fer hins vegar eftir atvikum og staðháttum og húsagerð hversu nákvæmar og ítarlegar þær þurfa að vera og hvaða fyrirmæli þær þurfa að hafa að geyma.

Almennt um efni húsreglna

Þó eru í húsreglum sömu grundvallaratriðin, sem eru eins eða með líkum hætti í flestum sambærilegum húsum. Það má kalla slíkar reglur almennar reglur eða almennan hluta húsreglna. Síðan eru þar sérreglur sem taka nánar mið af sérstökum aðstæðum, sérháttum og sérþörfum eigenda í viðkomandi húsi. Í fjölbýlishúsum eru húsreglur yfirleitt mjög svipaðar frá einu húsi til annars enda húsin keimlík og forsendur og þarfir eigenda og hagsmunir þeirra líka.. Hins vegar geta útfærslur á sömu eða sambærilegum atriðum, t.d. viðvíkjandi skiptingu þrifa, afnot af þvottahúsi, bílastæðum og bílgeymslur o.fl. verið með ýmsum tilbrigðum og blæbrigðum. Sumar greinar í húsreglum eru aðeins brýning eða endurómun á atriðum, sem fjöleignarhúsalögin taka kyrfilega á.

Útfærsla á meginreglum um hagnýtingu sameignar

Húsreglur eru fyrst og fremst fyrirmæli um umgengni, afnot og hagnýtingu sameignar. Er um að ræða nánari útfærslur á eftirfarandi meginreglum sem þær mega ekki fara í bága við:

• Að réttur eigenda nái til sameignar í heild og takmarkist aðeins af hagsmunum og
• jafnríkum rétti annarra eigenda.
• Að réttur til að hagnýta sameign fari ekki eftir hlutfallstölum og allir eigendur hafi jafnan hagnýtingarrétt.
• Að eigendum beri skylda til að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu sameignar.
• Að eigendum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það er ætlað.
• Að eigendum sé skylt að ganga vel um sameiginlegt húsrými, lóð og búnað og gæta þess að valda ekki óþægindum eða ónæði.
• Að einstökum eigendum megi ekki veita aukinn rétt til hagnýtingar sameignar nema allir ljái því samþykki.
• Að ekki megi gegn vilja eigenda leggja sérstakar kvaðir eða takmarkanir á einstakar eignir og/eða íþyngja þeim umfram aðra.

Þröngar heimildir til að setja reglur um séreignir

Þótt húsreglur fjalli fyrst og fremst um afnot sameignarinnar, þá eru þær ekki einskorðaðar við hana. Húsfélag getur einnig innan vissra marka sett reglur um afnot séreigna en því eru verulegar skorður settar hversu miklar takmarkanir má setja séreignarráðum í húsreglum. Meginreglan er að eigandi hefur einkarétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni og þarf ekki að una því að húsfélag gangi á þann rétt. Húsfélagið getur ekki tekið ákvarðanir eða sett reglur gegn vilja eigenda sem fela í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar-, hagnýtingar- og umráðarétti hans yfir séreign en leiðir af ákvæðum fjöleignarhúsalaga, almennum reglum eignaréttar eða eðli máls.

Íþyngjandi reglur um hagnýtingu séreigna

Sem dæmi um of sterkt inngrip í séreignarréttinn eru reglur um að ekki megi leigja út íbúðir í húsinu eða að húsfélagið þurfi að samþykkja útleiguna og leigjandann. Sama er að segja húsfélagið ef sala íbúðar og/eða nýr eigandi er háð samþykki húsfélags. Ákvæði um að öll atvinnustarfsemi sé bönnuð í fjölbýlishúsi myndi varla fá staðist.. Talið er að eigendur hafi rétt til að stunda vissa starfsemi í íbúðum sínum sem hefur ekkert eða lítið ónæði eða röskun í för með sér fyrir aðra íbúa.

Stjórnarskrárverndaður eignarréttur

Hér er það hagsmunamat sem ræður. Það er ekki réttlætanlegt að banna hagnýtingu sem ekki raskar hagsmunum annarra eigenda svo heitið geti. Þá er of langt gengið og of þröngar skorður settar. Hér er komið að stjórnarskrárvernduðum eignarrétti sem felur í sér að mönnum sé rétt og frjálst að hagnýta eignir sínar á hvern þann hátt sem telst löglegur og venjubundinn. Dæmi um hagnýtingu sem yfirleitt verður ekki bönnuð almennt í húsreglum eru t.d. ritstörf, einkakennsla af ýmsum toga og barnagæsla að ákveðnu marki. Hins vegar er ónæðissöm starfsemi og hagnýting alltaf óheimil, bæði á grundvelli almennra reglna fjöleignarhúsalaga og húsreglna. Hér eru takmarkatilvikin mörg og gráu svæðin stór og verður að skoða atvik, aðstæður og hagnýtinguna í hverju falli til að meta hvað má og ekki má.

Setning húsreglna. Einfaldur meirihluti. Í vissum tilvikum samþykki allra

Samkvæmt fjöleignarhúsalögunum þarf samþykki einfalds meirihluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta til að setja húsreglur. Hér verður þó að gera fyrirvara þegar lögin áskilja samþykki allra eða aukins meirihluta. Sem dæmi um tilvik þar sem samþykki allra þarf til má nefna:

• Verulegar breytingar á hagnýtingu og afnotum sameignar.
• Varanleg eigna og afnotaskipting bílastæða.
• Um sérstakan aukinn rétt einstakra eigenda til afnota af sameign.
• um meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar og hagnýtingarrétti eigenda yfir séreign en af leiðir af ákvæðum lögum eða eðli máls.
• Um að halda megi hunda og/eða ketti í húsinu.

Um þessi atriði ekki hægt að setja fyrirmæli í húsreglur með samþykki einfalds meirihluta. Felist í húsreglum breytt hagnýting sameignar sem þó telst ekki veruleg, þá þarf til þess samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta.

Léttvæg atriði um hagnýtingu séreigna

Sem viðmiðun má segja að heimild húsfélags til að setja reglur um hagnýtingu séreigna nái aðeins til þýðingarminni og léttvægari atriði. Sé um takmarkanir sem ganga lengra þarf samþykki allra og þá þarf að þinglýsa þeim. Það þekkist að húsfélag fari ögn yfir strikið í þessu efni og þarna eru líka grá svæði . Meðan enginn eigandi ber það fyrir sig má einu gilda en hins vegar en getur sérhver eigandi vefengt gildi slík ákvæða.

Meginreglan. Einstök ákvæði

Þegar húsreglur eru bornar upp til samþykktar á húsfundi verður að gaumgæfa hvort einhverjar greinar gangi það langt að einfaldur meirihluti nægi ekki og samþykki allra eða aukins meirihluta þurfi til. Meginreglan er ótvírætt sú að einfaldur meirihluti á húsfundi geti samþykkt og sett húsreglur enda hafi þær að geyma tíðkanleg og venjuleg fyrirmæli og lög áskilji ekki samþykki allra eða aukins meirihluta. Samkvæmt því getur aðstaðan verið sú, að flestar greinar í fyrirliggjandi frumvarpi til húsreglna séu þess eðlis að einfaldur meirihluti geti samþykkt þær og sett en einstakar greinar séu þannig að samþykki allra eða aukins meirihluta þurfi til. Samþykki húsfundur með meirihlutaákvörðun húsreglur, sem m.a. hafa að geyma fyrirmæli, sem ganga lengra en venjulegt er samkvæmt framansögðu, þá fer húsfundurinn út fyrir valdsvið sitt og reglur settar með þeim hætti eru ekki bindandi.

Leiðbeiningar

Húsreglur fjölbýlishúsa skulu m.a.fjalla um:

1. Umgengni um sameign og afnot hennar og hagnýting.
2. Bann við röskun á svefnfriði a.m.k. frá miðnætti til kl. 7 að morgni og undanþágur
3. Skipting afnota sameiginlegs þvottahúss.
4. Hvernig þrifum sameignar og umhirðu lóðar skuli háttað.
5. Reglur um hunda- og/eða kattahald sé það leyft.
6. Reglur um afnot sameiginlegra bílastæða.
7. Reglur um hagnýtingu séreigna að því marki sem unnt er.

Í annars konar fjöleignarhúsum en fjölbýlishúsum fer meira eftir atvikum og staðháttum hvers efnis húsreglur þurfa að vera og eru ekki settar sérstakar leiðbeiningarreglur þar um.

Svefnfriður – bílastæði

Rétt er að drepa ögn nánar á tvö þeirra atriða, sem að ofan greinir:

a) Þegar segir að í húsreglum skuli vera bann við röskun á svefnfriði a.m.k. frá miðnætti til kl. 7 að morgni, þá er má alls ekki að gagnálykta þannig að á öðrum tímum sólarhringsins hafi eigendur frítt spil og megi láta öllum illum látum. Menn verða vitaskuld á öllum tímum sólarhringsins að sína eðlilega tillitssemi. Þessi svefnfriðartími er lágmarksréttur eða tími sem ekki má skerða. Húsreglur geta mælt fyrir um lengingu hans, t.d. frá 22 að kvöldi og til 8 að morgni. Eins má ákveða lengri næðistíma um helgar t.d. þannig að húsfriðartími sé þá til 10 eða 11.

b) Í húsreglum skulu vera ákvæði um afnot sameiginlegra bílastæða. Þetta verður að túlka með hliðsjón af fyrirmælum fjöleignarhúsalaga um að bílastæði séu sameiginleg og óskipt nema annað sé ákveði í þinglýstum heimildum og að þeim verði ekki skipt nema allir eigendur samþykki. Þar er átt við formlega eignaskiptingu en telja verður að meirihluti eigenda geti í húsreglum sett reglur um afnot og hagnýtingu á sameiginlegum bílastæðum og um afnotaskiptingu þeirra. Slíkar reglur verða að vera sanngjarnar yfir línuna og jafnræðis verður að gæta. Það má hvorki á neinn halla umfram aðra né hygla neinum meir en öðrum.

Venjulegum húsreglum þarf ekki að þinglýsa

Hafi húsreglur að geyma venjuleg tilmæli um atriði, sem einfaldur meirihluti getur ákveðið, þá þarf ekki að þinglýsa þeim til að þær öðlist gildi milli eigenda og gagnvart nýjum eigendum. Taki húsreglur hins vegar á atriðum, sem samþykki allra þarf til þá þarf að þinglýsa þannig ákvæðum til að þær öðlist gildi gagnvart viðsemjendum eigenda og síðari eigendum.

Breytingar á húsreglum. Heildarhúsfélög og deildir

Um breytingar á húsreglum gilda sömu reglur og sjónarmið og við setningu þeirra og hér hafa verið raktar. Húsreglur geta gilt um heildarhúsfélag, t.d. sambyggingu fleiri stigahúsa, en einnig geta húsfélagsdeildir, t.d. einstök stigahús, geti sett sér húsreglur um sameign sína og þau sameiginlegu málefni sem þeim viðkemur sérstaklega(sameign sumra).

 Höfundur er formaður Húseigendafélagsins.