Byggingarfulltrúinn og skjólveggurinn Sigurður Orri Hafþórsson skrifar 12. október 2023 08:02 Oft snúa sér til Húseigendafélagsins eigendur fasteigna sem kvarta sáran yfir hegðun, háttsemi og ósóma nágranna sinna. Eru slík þrætuefni af ólíkum meiði, en algengt er að þau varði frágang á mörkum lóða. Því miður vill það stundum verða að menn telji sér heimilt að ákveða hvernig slíkum frágangi skuli háttað, og ganga til þess verks án samskipta við nágranna aðliggjandi lóðar. Þeir telja sig jafnvel vera að gera nágrannanum hinn mesta greiða við að ákveða málið og kosta það. Staðreyndin er hins vegar sú að slík ákvörðunartaka er jafnan upphaf að leiðindaþrætum milli aðila. Þegar eigandi fasteignar reisir skjólvegg á lóðarmörkum án samráðs við nágranna sinn, þá leyfist nágrannanum ekki upp á sitt eindæmi að rífa hann niður og koma lóðarmörkum í fyrra horf. Honum ber að kvarta til byggingarfulltrúa viðkomandi sveitarfélags, enda er þeim falið að hafa eftirlit með mannvirkjagerð innan þess. Yfirleitt þarf leyfi byggingarfulltrúa fyrir hvers konar mannvirkjagerð, en þó eru undantekningar um það tíundaðar í gildandi byggingarreglugerð. Eigendum lóða er til dæmis almennt heimilt að girða lóð sína í því skyni að afmarka stærð hennar. Eigandi getur þannig girt lóð sína án aðkomu nágranna og án byggingarleyfis, að því gefnu að girðingin sé ekki nær lóðarmörkum aðliggjandi lóðar en sem nemur 1,8 metrum. Eigendum samliggjandi lóða er að sama skapi heimilt án byggingarleyfis að reisa girðingu á lóðarmörkum, séu þeir sammála um gerð hennar og útlit. Fortakslaus krafa er gerð um samráð og samkomulag í því efni. Það blasir þess vegna við, að þegar eigendur eru ósammála um hvort reisa eigi girðingu á lóðarmörkum, eða um útlit hennar og gerð að öðru leyti, þá verður ekki ráðist í framkvæmdina nema að fengnu byggingarleyfi. Það segja leikreglurnar í það minnsta. Samkvæmt mannvirkjalögum getur byggingarfulltrúi beitt ýmsum þvingunarúrræðum til að knýja á um úrbætur þegar eigendur mannvirkja hafa ekki farið eftir gildandi reglum byggingarlöggjafar. Í því skyni er byggingarfulltrúa heimilt að beita dagsektum en einnig getur hann látið vinna verk á kostnað eiganda sem fæst ekki sjálfur til þess. Ætla má að hlutverk byggingarfulltrúa sé meðal annars að veita eigendum fasteigna hlutaðeigandi sveitarfélags aðhald og eftirlit í verkum sínum. Embættið hlýtur að eiga að gæta að hagsmunum og réttindum eigenda sem fara eftir lögum, og gæta þess að réttur þeirra sé ekki fyrir borð borinn. Það er ekki síst til þess að stuðla að því að sæmilegur friður haldist milli nágranna. Það virðist þó sem mjög mikið þurfi að koma til svo að byggingarfulltrúi beiti sér í slíkum málum. Jafnan beitir hann þvingunarúrræðum ekki nema sýnt þyki að girðing á lóðamörkum, skjólveggur eða annað í þeim dúr ógni almannahagsmunum og öryggis- eða skipulagssjónarmiðum. Það má að sínu leyti telja rökrétt, þar sem þvingunarúrræði eru í eðli sínu íþyngjandi, og stjórnvöld eiga ekki að beita þeim nema ljóst sé að önnur leið sé ekki fær til að knýja á um úrbætur. Gæta skal meðalhófs í þessu sem öðru. Í nokkrum nýlegum og sambærilegum málum sem leitað hefur verið með til Húseigendafélagsins hefur verið um miklar og erfiðar nágrannaerjur að ræða vegna ósættis um frágang á lóðamörkum. Í þeim öllum hafði skjólveggur verið reistur einhliða og án samráðs við þann lóðarhafa sem leitaði til félagsins. Í þeim öllum var kvartað til byggingarfulltrúa þar sem samþykki lóðarhafa var ekki til að dreifa, og þess krafist að veggurinn yrði rifinn að viðlögðum dagsektum. Í þeim öllum var afgreiðsla og niðurstaða byggingarfulltrúa hin sama, það er, beitingu þvingunarúrræða var hafnað vegna þess að ekki þótti sýnt að hin brotlega háttsemi ógnaði öryggis- eða skipulagssjónarmiðum. Með þessari afgreiðslu mála segir byggingarfulltrúi raunverulega að hann muni ekkert aðhafast í því, þrátt fyrir að brotið sé gegn skýrum og fortakslausum ákvæðum mannvirkjalaga og byggingarreglugerðar. Vilji eigandi láta fjarlægja girðingu, þá verði hann að höfða dómsmál gegn nágranna sínum til þess að tryggja hagsmuni sína, með öllum þeim kostnaði sem því fylgir. Hinn brotlegi skákar í því skjóli og veit að nágranninn muni ekki leggja í þá vegferð. Það gefur hins vegar auga leið að slíkt framferði geti kallað fram reiði lóðareiganda sem telur á sér brotið. Það stuðlar að því að sá eigandi ráðist sjálfur til aðgerða, sem er þá einnig í trássi við lög. Nágrannaerjurnar yrðu fljótlega að styrjöld, þar sem hver væri dómari í sinni sök. Það er verulega bagalegt að máttleysi byggingaryfirvalda í nágrannadeilum eins og hér hafa verið nefndar geti skapað framangreindar aðstæður. Í þessum málum er brýnt að byggingayfirvöld endurskoði framkvæmd sína, og beiti heimildum til þvingunarúrræða óhikað þegar við á. Sá sem er beittur slíkum aðgerðum getur þá leitað til dómstóla með málið, telji hann tilefni til. Höfundur er lögmaður hjá Húseigendafélaginu. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Byggingariðnaður Fasteignamarkaður Nágrannadeilur Málefni fjölbýlishúsa Mest lesið Stærðfræðikennari sem kann ekki að reikna? (Og getur ekki lært það!) Brynjólfur Þorvarðsson Skoðun Íslendingar greiða sama hlutfall útgjalda í mat og Norðurlöndin Margrét Gísladóttir Skoðun Laxaharmleikur Jóhannes Sturlaugsson Skoðun Ferðamannaþorpin - Náttúruvá Þóra B. Hafsteinsdóttir Skoðun Lýðræðið í skötulíki! Lilja Rafney Magnúsdóttir Skoðun Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson Skoðun Krónan, Nettó, Hagkaup, Bónus - það er kominn tími á formlega sniðgöngu Helen Ólafsdóttir Skoðun Ef Veðurstofan spáði vitlausu veðri í 40 ár, væri það bara í lagi? Björn Ólafsson Skoðun „Finnst ykkur skrýtið að ég mæti á Austurvöll – Pabba mínum var fórnað á altari niðurskurðar“ Davíð Bergmann Skoðun Málfrelsi og mörk þess á vettvangi lýðræðisins Helga Vala Helgadóttir Skoðun Skoðun Skoðun Ferðamannaþorpin - Náttúruvá Þóra B. Hafsteinsdóttir skrifar Skoðun Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson skrifar Skoðun Laxaharmleikur Jóhannes Sturlaugsson skrifar Skoðun Lýðræðið í skötulíki! Lilja Rafney Magnúsdóttir skrifar Skoðun Stærðfræðikennari sem kann ekki að reikna? (Og getur ekki lært það!) Brynjólfur Þorvarðsson skrifar Skoðun Íslendingar greiða sama hlutfall útgjalda í mat og Norðurlöndin Margrét Gísladóttir skrifar Skoðun Til varnar jafnlaunavottun Magnea Marinósdóttir skrifar Skoðun Heimaþjónusta og velferðartækni: Lykillinn að sjálfbæru heilbrigðiskerfi Auður Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Barnaræninginn Pútín Gunnar Hólmsteinn Ársælsson skrifar Skoðun Um þjóð og ríki Gauti Kristmannsson skrifar Skoðun Málfrelsi og mörk þess á vettvangi lýðræðisins Helga Vala Helgadóttir skrifar Skoðun Sjókvíaeldi á Íslandi fjarstýrt með gervigreind frá Noregi Ingólfur Ásgeirsson skrifar Skoðun „Finnst ykkur skrýtið að ég mæti á Austurvöll – Pabba mínum var fórnað á altari niðurskurðar“ Davíð Bergmann skrifar Skoðun Hvers vegna skipta hagsmunir verslanakeðja meira máli en öryggi barna í Ásahverfi Reykjanesbæ? Ólafur Ívar Jónsson skrifar Skoðun Kjarnorkuákvæðið: Neyðarhemill en ekki léttvægt leikfang popúlista Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Stjórnarandstaðan er vannýtt auðlind Jón Daníelsson skrifar Skoðun Ef Veðurstofan spáði vitlausu veðri í 40 ár, væri það bara í lagi? Björn Ólafsson skrifar Skoðun Hægri sósíalismi Jón Ingi Hákonarson skrifar Skoðun 5 ára vegferð að skóla framtíðarinnar – eða ekki! Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Ójafnvægi í jöfnunarkerfinu Anna Sigríður Guðnadóttir,Halla Karen Kristjánsdóttir,Lovísa Jónsdóttir skrifar Skoðun Það sem ekki má segja um það sem enginn vill sjá Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Krónan, Nettó, Hagkaup, Bónus - það er kominn tími á formlega sniðgöngu Helen Ólafsdóttir skrifar Skoðun Löggæslumál og aðstöðuleysi í Búðardal – ákall um viðbragð og aðgerðir Björn Bjarki Þorsteinsson skrifar Skoðun Listin að verða fullkomlega ósammála sjálfri sér á mettíma Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Þingmenn auðvaldsins Karl Héðinn Kristjánsson skrifar Skoðun Arðgreiðslur í sjávarútvegi: Staðreyndir gegn fullyrðingum Elliði Vignisson skrifar Skoðun Verðugur bandamaður? Steinar Harðarson skrifar Skoðun Við þurfum nýja sýn á stjórnmál okkar - Mamdani-sýn Hlynur Már Vilhjálmsson skrifar Skoðun Sósíalistaflokkurinn heimilislaus - hvað næst? Trausti Breiðfjörð Magnússon skrifar Skoðun Rán um hábjartan dag Guðbergur Egill Eyjólfsson skrifar Sjá meira
Oft snúa sér til Húseigendafélagsins eigendur fasteigna sem kvarta sáran yfir hegðun, háttsemi og ósóma nágranna sinna. Eru slík þrætuefni af ólíkum meiði, en algengt er að þau varði frágang á mörkum lóða. Því miður vill það stundum verða að menn telji sér heimilt að ákveða hvernig slíkum frágangi skuli háttað, og ganga til þess verks án samskipta við nágranna aðliggjandi lóðar. Þeir telja sig jafnvel vera að gera nágrannanum hinn mesta greiða við að ákveða málið og kosta það. Staðreyndin er hins vegar sú að slík ákvörðunartaka er jafnan upphaf að leiðindaþrætum milli aðila. Þegar eigandi fasteignar reisir skjólvegg á lóðarmörkum án samráðs við nágranna sinn, þá leyfist nágrannanum ekki upp á sitt eindæmi að rífa hann niður og koma lóðarmörkum í fyrra horf. Honum ber að kvarta til byggingarfulltrúa viðkomandi sveitarfélags, enda er þeim falið að hafa eftirlit með mannvirkjagerð innan þess. Yfirleitt þarf leyfi byggingarfulltrúa fyrir hvers konar mannvirkjagerð, en þó eru undantekningar um það tíundaðar í gildandi byggingarreglugerð. Eigendum lóða er til dæmis almennt heimilt að girða lóð sína í því skyni að afmarka stærð hennar. Eigandi getur þannig girt lóð sína án aðkomu nágranna og án byggingarleyfis, að því gefnu að girðingin sé ekki nær lóðarmörkum aðliggjandi lóðar en sem nemur 1,8 metrum. Eigendum samliggjandi lóða er að sama skapi heimilt án byggingarleyfis að reisa girðingu á lóðarmörkum, séu þeir sammála um gerð hennar og útlit. Fortakslaus krafa er gerð um samráð og samkomulag í því efni. Það blasir þess vegna við, að þegar eigendur eru ósammála um hvort reisa eigi girðingu á lóðarmörkum, eða um útlit hennar og gerð að öðru leyti, þá verður ekki ráðist í framkvæmdina nema að fengnu byggingarleyfi. Það segja leikreglurnar í það minnsta. Samkvæmt mannvirkjalögum getur byggingarfulltrúi beitt ýmsum þvingunarúrræðum til að knýja á um úrbætur þegar eigendur mannvirkja hafa ekki farið eftir gildandi reglum byggingarlöggjafar. Í því skyni er byggingarfulltrúa heimilt að beita dagsektum en einnig getur hann látið vinna verk á kostnað eiganda sem fæst ekki sjálfur til þess. Ætla má að hlutverk byggingarfulltrúa sé meðal annars að veita eigendum fasteigna hlutaðeigandi sveitarfélags aðhald og eftirlit í verkum sínum. Embættið hlýtur að eiga að gæta að hagsmunum og réttindum eigenda sem fara eftir lögum, og gæta þess að réttur þeirra sé ekki fyrir borð borinn. Það er ekki síst til þess að stuðla að því að sæmilegur friður haldist milli nágranna. Það virðist þó sem mjög mikið þurfi að koma til svo að byggingarfulltrúi beiti sér í slíkum málum. Jafnan beitir hann þvingunarúrræðum ekki nema sýnt þyki að girðing á lóðamörkum, skjólveggur eða annað í þeim dúr ógni almannahagsmunum og öryggis- eða skipulagssjónarmiðum. Það má að sínu leyti telja rökrétt, þar sem þvingunarúrræði eru í eðli sínu íþyngjandi, og stjórnvöld eiga ekki að beita þeim nema ljóst sé að önnur leið sé ekki fær til að knýja á um úrbætur. Gæta skal meðalhófs í þessu sem öðru. Í nokkrum nýlegum og sambærilegum málum sem leitað hefur verið með til Húseigendafélagsins hefur verið um miklar og erfiðar nágrannaerjur að ræða vegna ósættis um frágang á lóðamörkum. Í þeim öllum hafði skjólveggur verið reistur einhliða og án samráðs við þann lóðarhafa sem leitaði til félagsins. Í þeim öllum var kvartað til byggingarfulltrúa þar sem samþykki lóðarhafa var ekki til að dreifa, og þess krafist að veggurinn yrði rifinn að viðlögðum dagsektum. Í þeim öllum var afgreiðsla og niðurstaða byggingarfulltrúa hin sama, það er, beitingu þvingunarúrræða var hafnað vegna þess að ekki þótti sýnt að hin brotlega háttsemi ógnaði öryggis- eða skipulagssjónarmiðum. Með þessari afgreiðslu mála segir byggingarfulltrúi raunverulega að hann muni ekkert aðhafast í því, þrátt fyrir að brotið sé gegn skýrum og fortakslausum ákvæðum mannvirkjalaga og byggingarreglugerðar. Vilji eigandi láta fjarlægja girðingu, þá verði hann að höfða dómsmál gegn nágranna sínum til þess að tryggja hagsmuni sína, með öllum þeim kostnaði sem því fylgir. Hinn brotlegi skákar í því skjóli og veit að nágranninn muni ekki leggja í þá vegferð. Það gefur hins vegar auga leið að slíkt framferði geti kallað fram reiði lóðareiganda sem telur á sér brotið. Það stuðlar að því að sá eigandi ráðist sjálfur til aðgerða, sem er þá einnig í trássi við lög. Nágrannaerjurnar yrðu fljótlega að styrjöld, þar sem hver væri dómari í sinni sök. Það er verulega bagalegt að máttleysi byggingaryfirvalda í nágrannadeilum eins og hér hafa verið nefndar geti skapað framangreindar aðstæður. Í þessum málum er brýnt að byggingayfirvöld endurskoði framkvæmd sína, og beiti heimildum til þvingunarúrræða óhikað þegar við á. Sá sem er beittur slíkum aðgerðum getur þá leitað til dómstóla með málið, telji hann tilefni til. Höfundur er lögmaður hjá Húseigendafélaginu.
Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson Skoðun
„Finnst ykkur skrýtið að ég mæti á Austurvöll – Pabba mínum var fórnað á altari niðurskurðar“ Davíð Bergmann Skoðun
Skoðun Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson skrifar
Skoðun Stærðfræðikennari sem kann ekki að reikna? (Og getur ekki lært það!) Brynjólfur Þorvarðsson skrifar
Skoðun Íslendingar greiða sama hlutfall útgjalda í mat og Norðurlöndin Margrét Gísladóttir skrifar
Skoðun Heimaþjónusta og velferðartækni: Lykillinn að sjálfbæru heilbrigðiskerfi Auður Guðmundsdóttir skrifar
Skoðun „Finnst ykkur skrýtið að ég mæti á Austurvöll – Pabba mínum var fórnað á altari niðurskurðar“ Davíð Bergmann skrifar
Skoðun Hvers vegna skipta hagsmunir verslanakeðja meira máli en öryggi barna í Ásahverfi Reykjanesbæ? Ólafur Ívar Jónsson skrifar
Skoðun Kjarnorkuákvæðið: Neyðarhemill en ekki léttvægt leikfang popúlista Kristinn Karl Brynjarsson skrifar
Skoðun Ójafnvægi í jöfnunarkerfinu Anna Sigríður Guðnadóttir,Halla Karen Kristjánsdóttir,Lovísa Jónsdóttir skrifar
Skoðun Krónan, Nettó, Hagkaup, Bónus - það er kominn tími á formlega sniðgöngu Helen Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Löggæslumál og aðstöðuleysi í Búðardal – ákall um viðbragð og aðgerðir Björn Bjarki Þorsteinsson skrifar
Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson Skoðun
„Finnst ykkur skrýtið að ég mæti á Austurvöll – Pabba mínum var fórnað á altari niðurskurðar“ Davíð Bergmann Skoðun