Ekki í boði að gefast upp

Þann 12. júlí 2022 blés ríkisstjórn Íslands til blaðamannafundar og undirritaði rammasamning við Samband íslenskra sveitarfélaga um að stefnt verði að byggingu 35 þúsund íbúða á næstu 10 árum. Samningurinn gerir ráð fyrir að uppbyggingin verði hröðust á tímabilinu 2023 til 2027; þá verði byggðar „að lágmarki“ 4.000 íbúðir á ári, þar af um 1.200 hagkvæmar íbúðir á viðráðanlegu verði með opinberum stuðningi.

Nú tæpu ári seinna hefur Sigurður Ingi Jóhannsson innviðaráðherra gefið út að þessi markmið náist ekki. Í besta falli verða byggðar um 400 hagkvæmar íbúðir árlega næstu árin, segir hann, og samkvæmt upplýsingum frá innviðaráðuneytinu mun markmiðið um 4.000 íbúðir á ári líklega ekki raungerast fyrr en árið 2028, seint á kjörtímabili næstu ríkisstjórnar.

Fjármálaáætlun ríkisstjórnarinnar og útgjaldarammi húsnæðis- og skipulagsmála markast af þessari uppgjöf gagnvart samningsmarkmiðunum. Um þetta segir Samband íslenskra sveitarfélaga:

Í fjármálaáætlun kemur fram að árin 2024 til 2028 er gert ráð fyrir að veita stofnframlög í heild að fjárhæð 18,7 ma.kr. og veitt lán 20 ma.kr. á ári. Til þess að efna rammasamninginn telur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun að stofnframlög þyrftu að vera 44 ma.kr. yfir þetta tímabil og lánveitingar 188 ma.kr. Hér er um að ræða fullkominn forsendubrest. Verði þessi reyndin blasir við að íbúðaþörf næstu ára verði alls ekki fullnægt með fyrirsjáanlegum áhrifum á íbúðaverð og þar með verðbólgu.

Þetta eru þung orð komandi frá aðila að rammasamningnum, samningi sem blekið er varla þornað af.

En það er of mikið í húfi til að ríkisstjórnin geti leyft sér að gefast upp. Ónæg íbúðauppbygging og dýpkandi gjá milli framboðs og eftirspurnar á húsnæðismarkaði mun hafa alvarlegar afleiðingar fyrir almenning á Íslandi.

Gera verður þá kröfu til ríkisstjórnarinnar að hún verji af öllum mætti trúverðugleika rammasamningsins og sýni að þrátt fyrir „fullkominn forsendubrest“ í fjármálaáætlun sé alvara á bak við meginmarkmiðin og pólitískur vilji til að fylgja þeim eftir.

Nærtækasta leiðin til þess er að ríkisstjórnin standi að minnsta kosti við þau loforð um lagasetningu sem gefin voru þegar samningurinn var undirritaður.

„Forsjárhyggja“ og árás á eignarétt?

Í aðgerðaáætlun rammasamningsins er gert ráð fyrir tveimur lagafrumvörpum á yfirstandandi löggjafarþingi, annars vegar frumvarpi um heimildir sveitarfélaga til að tryggja blandaða byggð óháð eignarhaldi lóða og hins vegar frumvarpi um tímabindingu uppbyggingarheimilda.

Fyrra málið snýst um svokallað Carlsberg-ákvæði að danskri fyrirmynd, að sveitarfélög geti gert kröfu um að allt að 25% af byggingarmagni samkvæmt nýju deiliskipulagi verði fyrir íbúðauppbyggingu á félagslegum forsendum. Raunar eru liðin fjögur ár síðan ríkisstjórn Katrínar Jakobsdóttur lofaði slíkri löggjöf við undirritun Lífskjarasamninga, en nú hefur loforðið verið endurnýtt í tengslum við rammasamninginn um húsnæðismál.

Samkvæmt upphaflegri þingmálaskrá ríkisstjórnarinnar átti innviðaráðherra að leggja fram frumvarp um Carlsberg-ákvæði í október 2022. Það gerði hann ekki. Hins vegar birti ráðuneytið drög að frumvarpi í Samráðsgátt stjórnvalda sem verktakafyrirtæki og hagsmunasamtök þeirra hafa brugðist harkalega við. „Fjárfestingar félagsins í landsvæðum hafa byggst á að hér ríki áfram frjálsræði en ekki forsjárhyggja þess opinbera,“ segir t.d. í umsögn stórs byggingafyrirtækis sem „mótmælir því harðlega að veitt verði lagaheimild til að skerða eignarrétt félagsins“. Ríkisstjórn og Alþingi mega ekki lyppast niður gagnvart svona upphrópunum frá aðilum sem græða á óbreyttu óstandi. Mikilvægt er að frumvarpið um Carlsberg-ákvæði verði flutt á Alþingi sem allra fyrst og afgreitt hratt og vel.

Sama gildir um hitt frumvarpið sem snýst um að sporna gegn lóðabraski og koma í veg fyrir að verktakar sitji á lóðum árum saman án þess að uppbygging fari af stað. Í samþykktum skipulagsáætlunum sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu eru þegar heimildir fyrir byggingu 14.000 íbúða en sú uppbygging hefur ekki raungerst nema að hluta. Það er ekki nema eðlilegt að löggjafinn hlutist til um að uppbygging húsnæðis komi til framkvæmda innan eðlilegs tímaramma. Með því að tímabinda uppbyggingarheimildir skapast þrýstingur á alla að láta verkin tala. Reykjavíkurborg hefur lengi talað fyrir lagabreytingum af þessu tagi, en enn bólar ekkert á slíku frumvarpi frá innviðaráðherra þótt skammt sé eftir af yfirstandandi löggjafarþingi. Hér verður ríkisstjórnin að spýta í lófana.

Reykjavíkurborg dregur vagninn í óhagnaðardrifinni íbúðauppbyggingu

Samhliða þessari löggjafarvinnu er mikilvægt að samningar náist milli ríkisins og einstakra sveitarfélaga um aðgerðir til að liðka fyrir auknu framboði húsnæðis á grundvelli rammasamningsins. Enn sem komið er hefur aðeins eitt sveitarfélag gert slíkan samning við ríkið, og kannski er engin tilviljun að það er einmitt sveitarfélagið sem hefur dregið vagninn í óhagnaðardrifinni húsnæðisuppbyggingu á undanförnum árum: Reykjavíkurborg, þar sem fjórar af hverjum fimm íbúðum í almenna íbúðakerfinu hafa risið síðan 2016.

Samningur Reykjavíkurborgar og ríkisins gerir ráð fyrir byggingu allt að 2 þúsund íbúða á ári næstu fimm árin, að byggingarhæf svæði og lóðir ár hvert rúmi 1.500-3.000 íbúðir og að íbúðir í grennd við hágæða almenningssamgöngur njóti forgangs í almenna íbúðakerfinu. Auk þess er mælt fyrir um að hagkvæmar íbúðir á viðráðanlegu verði nemi minnst 40% af heildaruppbyggingu á lóðum og löndum í eigu Reykjavíkurborgar og ríkisins. Vonandi reynast fleiri fjölmenn sveitarfélög tilbúin að gangast undir sams konar skuldbindingar um útvegun lóða og óhagnaðardrifna íbúðauppbyggingu.

Í húsnæðisstefnu árið 2017 setti borgin sér markmið um að byggðar yrðu 2.500-3.000 íbúðir á vegum óhagnaðardrifinna húsnæðisfélaga. Þessi markmið hafa náðst og nú þarf að halda áfram af enn meiri þunga til að anna sívaxandi íbúðaþörf. Húsnæðisáætlun borgarinnar gerir ráð fyrir uppbyggingu á 16.000 íbúðum næstu tíu árin, þar af 4.800 hagkvæmum íbúðum á viðráðanlegu verði. Stækkun á eignasafni Félagsbústaða í gegnum kauprétt á uppbyggingasvæðum mun skila 500 íbúðum og áætlun um uppbyggingu á húsnæði fyrir fatlað fólk gerir ráð fyrir 120 nýjum íbúðum til ársins 2028. Alls gerir úthlutunaráætlun næstu þriggja ára ráð fyrir byggingu rúmlega 4.000 íbúða.

Íbúðir sem standa auðar þarf að skattleggja sérstaklega

Á tímum húsnæðiseklu skiptir líka máli að skapa hvata til eðlilegrar nýtingar á því húsnæði sem þegar er til. Í því samhengi má nefna að 15% íbúðahúsnæðis í Reykjavík er án lögheimilisskráningar og 16% íbúðarhúsnæðis á Akureyri. Samtals eru þetta hátt í 12 þúsund íbúðir á höfuðborgarsvæðinu og stjórnvöld hafa ekki yfirsýn yfir hvort húsnæðið sé leigt út, enda hefur ríkisstjórnin heykst á því að lögfesta almenna skráningarskyldu leigusamninga eins og var lofað við gerð Lífskjarasamnings 2019. Frumvarp innviðaráðherra þess efnis var útvatnað að kröfu Sjálfstæðisflokksins í meðförum þingsins og tekur nú aðeins til minnihluta leigumarkaðarins. Þessa veikingu á skráningarskyldunni þarf að afturkalla svo stjórnvöld hafi fyllri upplýsingar um þróun leigumarkaðarins og nýtingu húsnæðis. Í kjölfarið er rétt að lögfesta tómthússkatt á íbúðir þar sem enginn er skráður til lögheimilis og ekki eru til útleigu eins og Reykjavíkurborg hefur talað fyrir.

Aðgerðir sem þola enga bið

Þau risastóru verkefni er lúta að framboði á húsnæðismarkaði leysa stjórnmálin ekki undan þeirri skyldu að standa vörð um húsnæðisöryggi og kjör fólks hér og nú. Þar má sú vinna sem fram fer á vettvangi starfshópa ríkisstjórnarinnar ekki þjóna sem skálkaskjól eða fjarvistarsönnun, afsökun fyrir aðgerðaleysi. Már Wolfgang Mixa, dósent í viðskiptafræði við Háskóla Íslands, hefur talað um „snjóhengju leiguverðs“ og varað við því að ástandið á leigumarkaði muni versna til muna næstu mánuði og ár. Eftirfarandi eru aðgerðir og lagabreytingar sem ríkisstjórn og Alþingi ættu að grípa til strax til að skýla leigjendum og skuldsettum heimilum fyrir áhrifum verðbólgu og vaxtahækkana:

● Leigubremsa

Settar verði takmarkanir á það hversu mikið leigufjárhæð getur hækkað milli ára, hvort sem um er að ræða langtímasamninga eða endurnýjun á skammtímasamningum. Ein leið væri að takmarka hækkun húsaleigu við 4% á ári eins og Danir hafa gert en veita undanþágu þegar sýnt er fram á að leiguverðshækkun eigi sér málefnalegan grundvöll, stafi t.d. af kostnaði vegna nauðsynlegs viðhalds á húsnæði. Ríkisstjórn Katrínar Jakobsdóttur lofaði lagasetningu um takmörkun á hækkun leigufjárhæðar við undirritun Lífskjarasamninga árið 2019 en ekkert bólar á efndum þótt samningstímanum sé löngu lokið. Leigubremsa spornar beinlínis gegn verðbólgu og kemur í veg fyrir að húsnæðisstuðningur renni í vasa leigusala og okurfyrirtækja á leigumarkaði.

● Hækkun vaxtabóta

Breytingatillaga okkar í Samfylkingunni um 50 prósenta hækkun á eignaskerðingarmörkum vaxtabóta var samþykkt í desember síðastliðnum. Með henni fjölgaði heimilum sem eiga rétt á vaxtabótum og komið var í veg fyrir að fjöldi fólks dytti út úr kerfinu. Þær miklu vaxtahækkanir sem dynja nú á heimilunum kalla þó á enn markvissari beitingu vaxtabótakerfisins. Hækkun á hámarki vaxtabóta myndi koma sér best fyrir allra tekjulægstu og skuldsettustu heimilin.

● Sterkari réttarstaða leigjenda

Ráðast þarf strax í breytingar á húsaleigulögum til að styrkja forgangsrétt leigjenda til áframhaldandi leigu húsnæðis að loknum umsömdum leigutíma og lögfesta skyldur leigusala til að gefa leigjendum raunhæfan kost á að nýta sér þennan forgangsrétt. Að sama skapi er löngu tímabært að heimildir leigusala til uppsagnar á ótímabundnum leigusamningum verði bundnar ákveðnum skilyrðum samkvæmt lögum, en þar má t.a.m. líta til 51. gr húsaleigulaga þar sem tilgreindar eru ýmsar aðstæður sem geta leitt til þess að forgangsréttur leigjanda til áframhaldandi leigu falli úr gildi.

● Óhagnaðardrifin leigufélög verði undanþegin skattahækkun

Ríkisstjórnin ætlar að lækka endurgreiðsluhlutfall virðisaukaskatts vegna framkvæmda við íbúðarhúsnæði úr 60% í 35% strax á þessu ári. Bjarg íbúðafélag metur að breytingin verði til þess að hækka byggingakostnað félagsins um 10-15 þúsund krónur á hvern fermetra og að áhrifin muni koma fram í hærra leiguverði. Til að beina framleiðslukröftunum í almenna íbúðakerfið og sporna gegn hækkun leiguverðs hjá óhagnaðardrifnum leigufélögum ætti að undanþiggja vinnu vegna nýbyggingar á almennum íbúðum frá lækkun endurgreiðsluhlutfallsins.

Þær áskoranir sem við stöndum frammi fyrir í húsnæðismálum kalla á markvissa samvinnu ríkis, sveitarfélaga og verkalýðshreyfingarinnar. Ríkisstjórnin má ekki gefast upp. Nú hefur ríkisstjórnin það hlutverk að sýna frumkvæði og forystu, senda skýr skilaboð um að það komi ekkert annað til greina en að verja húsnæðisöryggi fólksins í landinu og skapa heilbrigðan húsnæðismarkað á Íslandi.

Höfundur er þingmaður Samfylkingarinnar, jafnaðarflokks Íslands.