Stökkbreytt greiðslubyrði Halldór Kári Sigurðarson skrifar 1. september 2022 08:01 Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði aðeins um 0,1% í að raunvirði í júlí og hefur ekki hækkað minna síðan í febrúar 2021. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Þrátt fyrir að áhrif af 200 punkta hækkun stýrivaxta síðan í maí og þrengdum lánaskilyrðum séu aðeins að litlum hluta komin fram hækkaði peningastefnunefnd stýrivexti um 75 punkta í viðbót þann 24. ágúst sl. Þetta skýrist í grunninn af því að peningastefnunefnd er að horfa á hagkerfið í heild sinni og bankakerfið hefur sett útlánamet til fyrirtækja undanfarna mánuði. Þrátt fyrir að hærri vextir séu sennilega fýsilegir fyrir hagkerfið eru þeir a.m.k. beiskt meðal fyrir marga fasteignaeigendur, sérstaklega þá sem eru á breytilegum óverðtryggðum vöxtum. Framboð eigna á höfuðborgarsvæðinu jókst um tæplega helming í júlí og þegar þetta er skrifað eru 1.080 eignir til sölu á höfuðborgarsvæðinu. Lægst fór framboðið niður í tæplega 440 íbúðir á öllu höfuðborgarsvæðinu í byrjun febrúar. Þetta er skýrasta merkið um að markaðurinn sé að kólna hratt og má vænta þess að þetta komi betur fram í verðþróun á næstu mánuðum. Fjöldi undirritaðra kaupsamninga í júlí var tæplega þriðjungi minni en á sama tíma í fyrra. Frá júlí 2020 fram til desember 2021 má segja að mikil velta hafi skýrst af gífurlegum eftirspurnarþrýstingi. Þegar veltan tók svo að dragast saman var það einfaldlega vegna þess að íbúðamarkaðurinn var uppseldur. Nú má hins vegar sjá að framboðshliðin er að taka við sér en veltan eykst þó ekki þar sem kaupendur halda að sér höndum vegna hærra vaxtastigs. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Hærra vaxtastig hefur áhrif á alla fasteignaviðskiptakeðjuna og óhætt að segja að greiðslubyrðin hafi stökkbreyst undanfarið. Kaupandi sem ætlaði að kaupa sér íbúð á 40 m.kr. í nóvember 2020 og taka óverðtryggt 40 ára lán með breytilegum vöxtum horfði fram á greiðslubyrði upp á 139 þúsund kr. á mánuði. Kaup á sambærilegri íbúð núna í ágúst að teknu tilliti til þróunar íbúðaverðs og vaxtahækkana myndi leiða til meira en tvöfalt hærri greiðslubyrðar eða greiðslubyrði upp á 295 þúsund kr. Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Seðlabanki Íslands, HMS og Greiningardeild Húsaskjóls Staðan er ekki aðeins breytt hjá fyrstu kaupendum heldur er líka orðið snúið að stækka við sig. Þriðjungur þeirra íbúða sem eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu eru með ásett verð yfir 90 m.kr. og fjölskylda með 50% eigið fé í sinni fyrstu íbúð hefur sennilega ekki lyst á því að taka 70 m.kr. lán þegar vextir verða orðnir í kringum 7% þegar lánveitendur taka tillit til síðustu stýrivaxtahækkunar. Hærri vextir og þrengri lánaskilyrði eru farin að draga verulega úr eftirspurn eins og aukið íbúðaframboð sýnir. Það stafar ekki bara af minni kaupáhuga heldur í raun aðallega af skertri kaupgetu líkt og taflan um þróun greiðslubyrðar lýsir. Horft fram á við er ekki ósennilegt að framundan séu nafnverðslækkanir á milli mánaða og þá má telja ljóst að við horfum í það minnsta fram á raunverðslækkanir. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Fasteignamarkaður Halldór Kári Sigurðarson Fjármál heimilisins Mest lesið Vindmyllufyrirtæki í áskrift hjá íslenskum almenningi Linda Jónsdóttir Skoðun Metnaðarfull markmið og stórir sigrar Halla Helgadóttir Skoðun Börn, foreldrar og skólar í vanda: Hvernig eigum við að nálgast verkefnið? Margrét Sigmarsdóttir,Bergljót Gyða Guðmundsdóttir,Arndís Þorsteinsdóttir,Edda Vikar Guðmundsdóttir Skoðun Er sjálfbærni bara fyrir raungreinafólk? Saga Helgason Skoðun Hvers virði er vara ef hún er ekki seld? Jón Jósafat Björnsson Skoðun Skipta ekki öll börn jafn miklu máli? Greiðslur Reykjavíkurborgar fyrir nám barna utan sveitarfélags Hrönn Stefánsdóttir Skoðun Icelandic Learning is a Gendered Health Issue Logan Lee Sigurðsson Skoðun Kynlíf veldur einhverfu: Opið bréf til Háskóla Íslands og fjölmiðla Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Margrét Oddný Leópoldsdóttir Skoðun Mannúð og hugrekki - gegn stríðsglæpum og þjóðarmorði Ólafur Ingólfsson Skoðun Sjö mýtur um loftslagsbreytingar Kristinn Már Hilmarsson,Elva Rakel Jónsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Skipta ekki öll börn jafn miklu máli? Greiðslur Reykjavíkurborgar fyrir nám barna utan sveitarfélags Hrönn Stefánsdóttir skrifar Skoðun Er sjálfbærni bara fyrir raungreinafólk? Saga Helgason skrifar Skoðun Börn í skjóli Kvennaathvarfsins Auður Magnúsdóttir skrifar Skoðun Börn, foreldrar og skólar í vanda: Hvernig eigum við að nálgast verkefnið? Margrét Sigmarsdóttir,Bergljót Gyða Guðmundsdóttir,Arndís Þorsteinsdóttir,Edda Vikar Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Nýr vettvangur samskipta? Guðrún Hrefna Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Nokkur atriði sem almennum borgara finnst að helst megi ekki ræða – eða mjög sjaldan Hjalti Þórðarson skrifar Skoðun Vilja Ísland í sambandsríki Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Blikkandi viðvörunarljós Ingveldur Anna Sigurðardóttir skrifar Skoðun „Evrópa er í hnignun“ – Er það samt? Lítum aðeins á söguna Guðni Freyr Öfjörð skrifar Skoðun Vindmyllufyrirtæki í áskrift hjá íslenskum almenningi Linda Jónsdóttir skrifar Skoðun Metnaðarfull markmið og stórir sigrar Halla Helgadóttir skrifar Skoðun Hvers virði er vara ef hún er ekki seld? Jón Jósafat Björnsson skrifar Skoðun Aulatal um að Evrópa sé veik og getulaus Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Ár vondra vinnubragða í Stúdentaráði HÍ Katla Ólafsdóttir,Mathias Bragi Ölvisson skrifar Skoðun Mannúð og hugrekki - gegn stríðsglæpum og þjóðarmorði Ólafur Ingólfsson skrifar Skoðun Framtíð menntunar – byggjum á trausti, ekki tortryggni Helga Kristín Kolbeins skrifar Skoðun Fé án hirðis Þorvaldur Lúðvík Sigurjónsson skrifar Skoðun Gæludýr geta dimmu í dagsljós breytt Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Myllan sem mala átti gull Andrés Kristjánsson skrifar Skoðun Sjö mýtur um loftslagsbreytingar Kristinn Már Hilmarsson,Elva Rakel Jónsdóttir skrifar Skoðun Pírati pissar í skóinn sinn Helgi Áss Grétarsson skrifar Skoðun Ógnin sem við sjáum ekki – Hið falda tungumál ungu kynslóðarinnar á netinu Birgitta Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Fáum presta aftur inn í skólana Rósa Guðbjartsdóttir skrifar Skoðun Rösk og reiðubúin fyrir landsbyggðina Hópur Röskvuliða skrifar Skoðun Icelandic Learning is a Gendered Health Issue Logan Lee Sigurðsson skrifar Skoðun Goðsögnin um UFS-sjóði sem róttækar „woke"- fjárfestingar Már Wolfgang Mixa skrifar Skoðun Framtíð Öskjuhlíðar Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Vanhæfur Sjálfstæðisflokkur Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Mælt fyrir miklum kjarabótum öryrkja og aldraðra Inga Sæland skrifar Skoðun Mannréttindabrot og stríðsglæpir Rússa í Úkraínu Erlingur Erlingsson skrifar Sjá meira
Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði aðeins um 0,1% í að raunvirði í júlí og hefur ekki hækkað minna síðan í febrúar 2021. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Þrátt fyrir að áhrif af 200 punkta hækkun stýrivaxta síðan í maí og þrengdum lánaskilyrðum séu aðeins að litlum hluta komin fram hækkaði peningastefnunefnd stýrivexti um 75 punkta í viðbót þann 24. ágúst sl. Þetta skýrist í grunninn af því að peningastefnunefnd er að horfa á hagkerfið í heild sinni og bankakerfið hefur sett útlánamet til fyrirtækja undanfarna mánuði. Þrátt fyrir að hærri vextir séu sennilega fýsilegir fyrir hagkerfið eru þeir a.m.k. beiskt meðal fyrir marga fasteignaeigendur, sérstaklega þá sem eru á breytilegum óverðtryggðum vöxtum. Framboð eigna á höfuðborgarsvæðinu jókst um tæplega helming í júlí og þegar þetta er skrifað eru 1.080 eignir til sölu á höfuðborgarsvæðinu. Lægst fór framboðið niður í tæplega 440 íbúðir á öllu höfuðborgarsvæðinu í byrjun febrúar. Þetta er skýrasta merkið um að markaðurinn sé að kólna hratt og má vænta þess að þetta komi betur fram í verðþróun á næstu mánuðum. Fjöldi undirritaðra kaupsamninga í júlí var tæplega þriðjungi minni en á sama tíma í fyrra. Frá júlí 2020 fram til desember 2021 má segja að mikil velta hafi skýrst af gífurlegum eftirspurnarþrýstingi. Þegar veltan tók svo að dragast saman var það einfaldlega vegna þess að íbúðamarkaðurinn var uppseldur. Nú má hins vegar sjá að framboðshliðin er að taka við sér en veltan eykst þó ekki þar sem kaupendur halda að sér höndum vegna hærra vaxtastigs. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Hærra vaxtastig hefur áhrif á alla fasteignaviðskiptakeðjuna og óhætt að segja að greiðslubyrðin hafi stökkbreyst undanfarið. Kaupandi sem ætlaði að kaupa sér íbúð á 40 m.kr. í nóvember 2020 og taka óverðtryggt 40 ára lán með breytilegum vöxtum horfði fram á greiðslubyrði upp á 139 þúsund kr. á mánuði. Kaup á sambærilegri íbúð núna í ágúst að teknu tilliti til þróunar íbúðaverðs og vaxtahækkana myndi leiða til meira en tvöfalt hærri greiðslubyrðar eða greiðslubyrði upp á 295 þúsund kr. Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Seðlabanki Íslands, HMS og Greiningardeild Húsaskjóls Staðan er ekki aðeins breytt hjá fyrstu kaupendum heldur er líka orðið snúið að stækka við sig. Þriðjungur þeirra íbúða sem eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu eru með ásett verð yfir 90 m.kr. og fjölskylda með 50% eigið fé í sinni fyrstu íbúð hefur sennilega ekki lyst á því að taka 70 m.kr. lán þegar vextir verða orðnir í kringum 7% þegar lánveitendur taka tillit til síðustu stýrivaxtahækkunar. Hærri vextir og þrengri lánaskilyrði eru farin að draga verulega úr eftirspurn eins og aukið íbúðaframboð sýnir. Það stafar ekki bara af minni kaupáhuga heldur í raun aðallega af skertri kaupgetu líkt og taflan um þróun greiðslubyrðar lýsir. Horft fram á við er ekki ósennilegt að framundan séu nafnverðslækkanir á milli mánaða og þá má telja ljóst að við horfum í það minnsta fram á raunverðslækkanir. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls.
Börn, foreldrar og skólar í vanda: Hvernig eigum við að nálgast verkefnið? Margrét Sigmarsdóttir,Bergljót Gyða Guðmundsdóttir,Arndís Þorsteinsdóttir,Edda Vikar Guðmundsdóttir Skoðun
Skipta ekki öll börn jafn miklu máli? Greiðslur Reykjavíkurborgar fyrir nám barna utan sveitarfélags Hrönn Stefánsdóttir Skoðun
Kynlíf veldur einhverfu: Opið bréf til Háskóla Íslands og fjölmiðla Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Margrét Oddný Leópoldsdóttir Skoðun
Skoðun Skipta ekki öll börn jafn miklu máli? Greiðslur Reykjavíkurborgar fyrir nám barna utan sveitarfélags Hrönn Stefánsdóttir skrifar
Skoðun Börn, foreldrar og skólar í vanda: Hvernig eigum við að nálgast verkefnið? Margrét Sigmarsdóttir,Bergljót Gyða Guðmundsdóttir,Arndís Þorsteinsdóttir,Edda Vikar Guðmundsdóttir skrifar
Skoðun Nokkur atriði sem almennum borgara finnst að helst megi ekki ræða – eða mjög sjaldan Hjalti Þórðarson skrifar
Skoðun Ógnin sem við sjáum ekki – Hið falda tungumál ungu kynslóðarinnar á netinu Birgitta Þorsteinsdóttir skrifar
Börn, foreldrar og skólar í vanda: Hvernig eigum við að nálgast verkefnið? Margrét Sigmarsdóttir,Bergljót Gyða Guðmundsdóttir,Arndís Þorsteinsdóttir,Edda Vikar Guðmundsdóttir Skoðun
Skipta ekki öll börn jafn miklu máli? Greiðslur Reykjavíkurborgar fyrir nám barna utan sveitarfélags Hrönn Stefánsdóttir Skoðun
Kynlíf veldur einhverfu: Opið bréf til Háskóla Íslands og fjölmiðla Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Margrét Oddný Leópoldsdóttir Skoðun