Húsnæðismarkaður við suðumark Halldór Kári Sigurðarson skrifar 28. febrúar 2022 08:30 Seðlabanki Íslands hækkaði meginvexti sína um 75 punkta þann 9. febrúar sl. líkt og væntingar stóðu til og nú standa vextirnir í 2,75%. Stýrivextir bankans hafa ekki verið hærri síðan fyrir heimsfaraldurinn. Útlánastofnanir hafa brugðist við með hækkun útlánsvaxta og nú eru fastir vextir til þriggja ára á óverðtryggðum lánum á bilinu 4,8-5,7%. Vaxtahækkanir eru þess eðlis að það tekur tíma fyrir þær að byrja að hafa áhrif á markaðinn. Þar af leiðandi kemur ekki á óvart að þrátt fyrir vaxtahækkunina hefur verðbólga aukist og húsnæðisverð haldið áfram að hækka hratt. Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði nefnilega um 1,7% í janúar sem þýðir að árshækkunartakturinn er kominn upp í 20,3%. Undirritaður telur að árshækkunartakturinn sé við það að ná hámarki en áfram er þó að vænta 1-1,5% verðhækkunar á mánuði horft fram á vor. Ástæðan fyrir því er einfaldlega sú að vaxtahækkanir koma ekki til með að leysa þann framboðsskort sem er á markaðnum. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Enn dregur úr fjölda eigna til sölu en það voru aðeins 440 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu í byrjun febrúar sem er 27% færri íbúðir en fyrir tveimur mánuðum síðan. Tölur HMS sýna að af þeim fáu íbúðum sem eru til sölu mætti flokka um fjórðung til lúxusíbúða, þ.e. fjórðungur íbúða er með ásett verð yfir 100 milljónum króna. Þetta er um 4-5 sinnum hærra hlutfall lúxusíbúða en í maí 2020 og þar með ljóst að vandi þeirra sem leita sér að íbúð undir 100 m.kr. er enn meiri en framboðstölurnar gefa til kynna. En verður þessi framboðsskortur bara viðvarandi? Það þarf ekki að vera. Íbúðum er úthlutað byggingaári þegar þær eru komnar á byggingarstig 4 en þá er bygging þeirra rúmlega hálfnuð. Að gefnum 2 ára byggingartíma má því áætla út frá tölum Þjóðskrár að tæplega þrjú þúsund fullbúnar íbúðir komi inná á markaðinn árið 2022 þegar litið er á landið í heild sinni. Það er um 40% meira framboð en í meðalári frá aldamótum. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Frá því eftir hrun hefur fjöldi íbúa sem eru 25 ára eða eldri á hverja íbúð vaxið jafnt og þétt. Þessi þróun er ein af meginástæðunum fyrir þeim framboðsskorti sem nú ríkir. Árið 2021 markar fyrsta árið eftir hrun þar sem unnið er á skortinum. Hvort þær íbúðir sem eru í byggingu duga til að halda í við eftirspurn eða vinna á skortinum ræðst aðallega af því hverjir fólksflutningar til landsins verða. Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Ef íbúum mun halda áfram að fjölga um u.þ.b. 7 þúsund manns á ári líkt og undanfarin 6 ár þá þarf að byggja um 3000 íbúðir á ári bara til að halda í við aukna eftirspurn og meira en það til að vinna á skortinum. Horft fram á við mun undirliggjandi framboðsskortur áfram ýta undir verðhækkanir þrátt fyrir að hækkandi vextir muni draga úr getu kaupenda til að skuldsetja sig. Þá er mikilvægt að íbúðum í byggingu fjölgi nokkuð, a.m.k. næstu 2-3 árin til að koma jafnvægi á markaðinn. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Fasteignamarkaður Halldór Kári Sigurðarson Mest lesið 7 milljarða húsnæðisstuðningur afnuminn… en hvað kemur í staðinn? Vilhjálmur Hilmarsson Skoðun Alþjóðlegur dagur þroskaþjálfa – vettvangur á tímamótum Laufey Elísabet Gissurardóttir Skoðun Mest lesnu orð á Íslandi Friðrik Björnsson Skoðun Ónýtir vegir – eina ferðina enn Sigþór Sigurðsson Skoðun Reykjavík er meðal dreifðustu höfuðborga Evrópu Guðni Freyr Öfjörð Skoðun Hafnarfjörður er bær sem styður við lífsgæði eldra fólks Valdimar Víðisson Skoðun Eru starfsmenn þingflokks Samfylkingarinnar viljandi að afvegaleiða umræðu um samsköttun? Gunnar Ármannsson Skoðun „Mér sýnist Inga Sæland fá talsvert út úr þessu“ Sigurjón Arnórsson Skoðun Samræmt gæðanám eða einsleit kerfi? Bogi Ragnarsson Skoðun Verum öll tengd Sólrún Kristjánsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Dýrin skilin eftir í náttúruvá Linda Karen Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Skapandi leiðir í skóla- og frístundastarfi Kolbrún Þ. Pálsdóttir skrifar Skoðun Eru starfsmenn þingflokks Samfylkingarinnar viljandi að afvegaleiða umræðu um samsköttun? Gunnar Ármannsson skrifar Skoðun Reykjavík er meðal dreifðustu höfuðborga Evrópu Guðni Freyr Öfjörð skrifar Skoðun Verum öll tengd Sólrún Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Hafnarfjörður er bær sem styður við lífsgæði eldra fólks Valdimar Víðisson skrifar Skoðun Samræðulist í heimi gervigreindar Þórdís Hólm Filipsdóttir skrifar Skoðun Samræmt gæðanám eða einsleit kerfi? Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Ónýtir vegir – eina ferðina enn Sigþór Sigurðsson skrifar Skoðun 7 milljarða húsnæðisstuðningur afnuminn… en hvað kemur í staðinn? Vilhjálmur Hilmarsson skrifar Skoðun Alþjóðlegur dagur þroskaþjálfa – vettvangur á tímamótum Laufey Elísabet Gissurardóttir skrifar Skoðun Mest lesnu orð á Íslandi Friðrik Björnsson skrifar Skoðun Tími til kominn að styðja öll framúrskarandi ungmenni Karólína Helga Símonardóttir skrifar Skoðun Hvað með dansinn? Lilja Björk Haraldsdóttir skrifar Skoðun Mótórhjólasamtök á Íslandi – hvers vegna öll þessi læti? Helgi Gunnlaugsson skrifar Skoðun Viðhorf sem mótar veruleikann – inngilding á orði og á borði Sóldís Birta Reynisdóttir skrifar Skoðun „Mér sýnist Inga Sæland fá talsvert út úr þessu“ Sigurjón Arnórsson skrifar Skoðun Árangur hefst hér. Með þér. Guðrún Högnadóttir skrifar Skoðun Þegar lýðheilsa, lýðræði og loftslagið eru í húfi, ekki efla samstarf við Bandaríkin Davíð Aron Routley skrifar Skoðun Þjónusturof hefst í dag Hanna Birna Valdimarsdóttir skrifar Skoðun Verjum frelsið og mannréttindin Sigurjón Njarðarson skrifar Skoðun Spilavíti er og verður spilavíti Tryggvi Rúnar Brynjarsson skrifar Skoðun Skortur á metnaði í loftslagsmálum Svandís Svavarsdóttir,Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Eru stjórnarandstæðingar viljandi að misskilja samsköttun? Þórhallur Valur Benónýsson skrifar Skoðun Orðræða mótar menningu – og menningin mótar okkur öll Jóhanna Bárðardóttir skrifar Skoðun Eitt spilakort, betri spilamenning – er skaðaminnkandi Ingvar Örn Ingvarsson skrifar Skoðun Sameining sem eflir íslenskan landbúnað Egill Gautason skrifar Skoðun Konur sem stinga hvor aðra í bakið Sigríður Svanborgardóttir skrifar Skoðun Fjölbreytileiki er styrkleiki Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Það er list að lifa með krabbameini Hlíf Steingrímsdóttir skrifar Sjá meira
Seðlabanki Íslands hækkaði meginvexti sína um 75 punkta þann 9. febrúar sl. líkt og væntingar stóðu til og nú standa vextirnir í 2,75%. Stýrivextir bankans hafa ekki verið hærri síðan fyrir heimsfaraldurinn. Útlánastofnanir hafa brugðist við með hækkun útlánsvaxta og nú eru fastir vextir til þriggja ára á óverðtryggðum lánum á bilinu 4,8-5,7%. Vaxtahækkanir eru þess eðlis að það tekur tíma fyrir þær að byrja að hafa áhrif á markaðinn. Þar af leiðandi kemur ekki á óvart að þrátt fyrir vaxtahækkunina hefur verðbólga aukist og húsnæðisverð haldið áfram að hækka hratt. Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði nefnilega um 1,7% í janúar sem þýðir að árshækkunartakturinn er kominn upp í 20,3%. Undirritaður telur að árshækkunartakturinn sé við það að ná hámarki en áfram er þó að vænta 1-1,5% verðhækkunar á mánuði horft fram á vor. Ástæðan fyrir því er einfaldlega sú að vaxtahækkanir koma ekki til með að leysa þann framboðsskort sem er á markaðnum. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Enn dregur úr fjölda eigna til sölu en það voru aðeins 440 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu í byrjun febrúar sem er 27% færri íbúðir en fyrir tveimur mánuðum síðan. Tölur HMS sýna að af þeim fáu íbúðum sem eru til sölu mætti flokka um fjórðung til lúxusíbúða, þ.e. fjórðungur íbúða er með ásett verð yfir 100 milljónum króna. Þetta er um 4-5 sinnum hærra hlutfall lúxusíbúða en í maí 2020 og þar með ljóst að vandi þeirra sem leita sér að íbúð undir 100 m.kr. er enn meiri en framboðstölurnar gefa til kynna. En verður þessi framboðsskortur bara viðvarandi? Það þarf ekki að vera. Íbúðum er úthlutað byggingaári þegar þær eru komnar á byggingarstig 4 en þá er bygging þeirra rúmlega hálfnuð. Að gefnum 2 ára byggingartíma má því áætla út frá tölum Þjóðskrár að tæplega þrjú þúsund fullbúnar íbúðir komi inná á markaðinn árið 2022 þegar litið er á landið í heild sinni. Það er um 40% meira framboð en í meðalári frá aldamótum. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Frá því eftir hrun hefur fjöldi íbúa sem eru 25 ára eða eldri á hverja íbúð vaxið jafnt og þétt. Þessi þróun er ein af meginástæðunum fyrir þeim framboðsskorti sem nú ríkir. Árið 2021 markar fyrsta árið eftir hrun þar sem unnið er á skortinum. Hvort þær íbúðir sem eru í byggingu duga til að halda í við eftirspurn eða vinna á skortinum ræðst aðallega af því hverjir fólksflutningar til landsins verða. Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Ef íbúum mun halda áfram að fjölga um u.þ.b. 7 þúsund manns á ári líkt og undanfarin 6 ár þá þarf að byggja um 3000 íbúðir á ári bara til að halda í við aukna eftirspurn og meira en það til að vinna á skortinum. Horft fram á við mun undirliggjandi framboðsskortur áfram ýta undir verðhækkanir þrátt fyrir að hækkandi vextir muni draga úr getu kaupenda til að skuldsetja sig. Þá er mikilvægt að íbúðum í byggingu fjölgi nokkuð, a.m.k. næstu 2-3 árin til að koma jafnvægi á markaðinn. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls.
Eru starfsmenn þingflokks Samfylkingarinnar viljandi að afvegaleiða umræðu um samsköttun? Gunnar Ármannsson Skoðun
Skoðun Eru starfsmenn þingflokks Samfylkingarinnar viljandi að afvegaleiða umræðu um samsköttun? Gunnar Ármannsson skrifar
Skoðun 7 milljarða húsnæðisstuðningur afnuminn… en hvað kemur í staðinn? Vilhjálmur Hilmarsson skrifar
Skoðun Alþjóðlegur dagur þroskaþjálfa – vettvangur á tímamótum Laufey Elísabet Gissurardóttir skrifar
Skoðun Viðhorf sem mótar veruleikann – inngilding á orði og á borði Sóldís Birta Reynisdóttir skrifar
Skoðun Þegar lýðheilsa, lýðræði og loftslagið eru í húfi, ekki efla samstarf við Bandaríkin Davíð Aron Routley skrifar
Skoðun Eru stjórnarandstæðingar viljandi að misskilja samsköttun? Þórhallur Valur Benónýsson skrifar
Eru starfsmenn þingflokks Samfylkingarinnar viljandi að afvegaleiða umræðu um samsköttun? Gunnar Ármannsson Skoðun