Hvað er að gerast á íbúðamarkaði? Bergþóra Baldursdóttir skrifar 11. júní 2021 13:01 Íbúðamarkaður hefur komið heilmikið á óvart frá því að Kórónuveiran skall á. Flestir greiningaraðilar gerðu ráð fyrir að íbúðaverð myndi standa í stað, jafnvel lækka, þegar ljóst var að faraldurinn hefði gífurleg áhrif á hagkerfið hér á landi. Áður en faraldurinn skall á hafði íbúðaverð róast nokkuð og má segja að það hafi verið komið í ákveðið jafnvægi eftir óhóflegar hækkanir árið 2017. Þvert á spár hefur íbúðaverð hækkað tiltölulega hratt frá upphafi faraldursins og hækkaði raunverð íbúða um 3,5% í fyrra. Var hækkunin í takti við vöxt kaupmáttar launa sem jókst um 3,4% á sama tíma. Það sem af er þessu ári hefur árshækkun íbúðaverðs hins vegar verið mun hraðari. Á fyrstu fimm mánuðum ársins hefur raunverð íbúða hækkað yfir 5% og virðist sem mikill hiti sé á íbúðamarkaðinum um þessar mundir. Síðastliðin tvö ár hafa íbúðir á landsbyggðinni hækkað hraðar í verði en íbúðir á höfuðborgarsvæðinu og var það einnig raunin í fyrra. Um þessar mundir eru verðhækkanir að mestu drifnar áfram af íbúðum á höfuðborgarsvæðinu og þá sérstaklega sérbýli. Fyrstu fimm mánuði ársins hefur sérbýli á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 9,2% að raunvirði en fjölbýli um 4,9%. Eftirspurn eftir sérbýli virðist vera að færast í aukana og virðist sem almenningur sé í talsverðum mæli að nýta hagstæð kjör á lánamarkaði til að stækka við sig. Hér gætir mögulega áhrifa faraldursins þar sem mikil viðvera heimavið og útbreidd heimavinna hefur að öllum líkindum aukið þörfina að stækka við sig. Hvað veldur? Það er ekki einskorðað við Ísland að íbúðaverð hækki í miðjum faraldri. Ef við skoðum lönd sem við berum okkur jafnan saman við er það sama víðast hvar uppi á teningnum þar. Ef síðasti ársfjórðungur 2019 er borinn saman við sama ársfjórðung 2020 hefur raunverð íbúða hækkað um 3,7% á Íslandi sem er nokkuð undir meðaltali OECD ríkja þar sem raunverð íbúða hækkaði að meðaltali um 6,7%. Líklega hafa stjórnvöld flestra þessara landa einnig farið í eftirspurnarhvetjandi aðgerðir líkt og raunin var hérlendis. Seðlabankinn hefur lækkað stýrivexti allmyndarlega frá því að faraldurinn skall á og voru þeir 0,75% þegar þeir voru hvað lægstir. Í kjölfarið lækkuðu vextir á íbúðalánum mikið sem hafði umtalsverð áhrif á greiðslubyrði margra húsnæðislána og þar af leiðandi kaupgetu almennings. Í síðasta mánuði hækkaði Seðlabankinn vexti í 1% og gerum við í Greiningu Íslandsbanka ráð fyrir að hægfara hækkunarferli stýrivaxta sé hafið nú þegar hagkerfið er að taka við sér á ný. Framboð af skornum skammti? Ljóst er að framboð hefur ekki haldið í við þá eftirspurn sem hefur myndast á íbúðamarkaðnum. Það kemur þó ekki á óvart því fáir sáu fyrir þá mikla eftirspurn í miðjum heimsfaraldrisem rakin er að framan. Undanfarin ár hefur takturinn í framboði íbúða verið nokkuð góður og á síðasta ári kom metfjöldi af nýjum íbúðum inn á markaðinn samkvæmt gögnum Hagstofu. Nú eru breyttar horfur í þeim efnum og leiddi íbúðatalning Samtaka iðnaðarins í ljós um fjórðungs samdrátt á íbúðum í byggingu í lok ársins 2020 samanborið við lok árs 2019. Útlit er því fyrir töluverðan samdrátt í byggingu nýrra íbúða á árinu og þá sérstaklega á seinni byggingarstigum samkvæmt íbúðatalningunni. Útlit er fyrir að byggingargeirinn hafi dregið saman seglin á meðan óvissan um COVID-19 faraldurinn stóð sem hæst og því eru horfur á minna framboði af nýjum íbúðum á næstunni. Það er áhyggjuefni að framboð nýrra íbúða hafi tilhneigingu til að dragast verulega saman í niðursveiflu líkt og þeirri sem við stöndum í núna. Sú var einnig raunin eftir fjármálahrunið árið 2008, en á árunum 2009-2014 var fjölgun íbúða í sögulegu lágmarki. Af þeim sökum myndaðist umfram eftirspurn á markaði og íbúðaverð hækkaði mjög hratt í kjölfarið. Mest var hækkunin árið 2017 þegar raunverð íbúða hækkaði um rúm 17%. Misskipt kreppa Það skýtur svolítið skökku við að á meðan hagkerfið er í niðursveiflu og atvinnuleysi í hæstu hæðum sé eftirspurn á íbúðamarkaði jafn mikil og raun ber vitni. Ástæða fyrir þessu er sú að áhrifum kreppunnar á heimili landsins er mjög misskipt. Kaupmáttur launa hefur almennt hækkað og fjárhagsstaða heimila er sterk. Þau heimili þar sem fólk hefur ekki misst vinnu eða orðið fyrir tekjutapi í rekstri eru mörg hver vel í stakk búin fjárhagslega. Af þessum sökum teljum við að íbúðaverð muni halda áfram að hækka en þó í hægari takti en verið hefur. Í nýlegri þjóðhagsspá gerum við ráð fyrir að íbúðaverð hækki um 11,3% að nafnvirði á þessu ári, sem er talsvert, en ekki er útilokað að hækkunin verði enn meiri. Við teljum að hægt hækkunarferli stýrivaxta sé hafið sem væntanlega kemur til með að hægja á hækkunartaktinum sem og aukið framboð nýrra íbúða þegar fram í sækir. Við spáum 6,7% hækkun íbúðaverðs árið 2022 og 4,4% 2023. Ýmislegt getur að sjálfsögðu haft áhrif á þróun íbúðaverðs á næstunni. Má þar nefna kaupmátt launa, framboð á hentugu húsnæði og vexti íbúðalána. Miklar hækkanir undanfarinna mánaða eru vissulega óvenjulegar í miðri kreppu en margt hefur stutt við þær hækkanir. Ólíklegt er til dæmis að miklar vaxtalækkanir Seðlabankans endurtaki sig í bráð, nú þegar birtir til í efnahagslífinu. Þó enn sé vart við nokkurn hita á íbúðamarkaði er útlit fyrir að nú taki markaðurinn að sækja í betra jafnvægi. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Fasteignamarkaður Íslenskir bankar Mest lesið Hjúkrunarheimili í Þorlákshöfn Gestur Þór Kristjánsson,Sigurbjörg Jenný Jónsdóttir,Grétar Ingi Erlendsson,Erla Sif Markúsdóttir Skoðun Hálfrar aldar svívirða Stefán Pálsson Skoðun Við erum búin að missa tökin Ása Berglind Hjálmarsdóttir Skoðun Hrekkjavaka á Landakoti Kristófer Ingi Svavarsson Skoðun Hver greiðir fyrir breytingarnar? Svanfríður G. Bergvinsdóttir Skoðun Óvenjulegt fólk Helgi Brynjarsson Skoðun Stöndum vörð um Héraðsvötnin! Rakel Hinriksdóttir Skoðun Rýr húsnæðispakki Magnea Gná Jóhannsdóttir Skoðun Um Liverpool, Diogo Jota, áföll og sorgina – hugleiðingar sálfræðings Andri Hrafn Sigurðsson Skoðun Stytta þarf veiðitíma svartfugla strax Hólmfríður Arnardóttir,Helga Ögmundardóttir Skoðun Skoðun Skoðun Eyðum óvissunni Stefán Vagn Stefánsson skrifar Skoðun Opinberi geirinn og stjórnunarráðgjafar: ástarsaga Adeel Akmal skrifar Skoðun Ættbálkahegðun á stafrænu formi Martha Árnadóttir skrifar Skoðun Kirkjurnar standa en stoðirnar eru sveltar Anton Guðmundsson skrifar Skoðun Martin bakari flýgur heim með látum frá leikvelli auðmanna í Vatnsmýrinni Daði Rafnsson,Haukur Magnússon,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir skrifar Skoðun Stytta þarf veiðitíma svartfugla strax Hólmfríður Arnardóttir,Helga Ögmundardóttir skrifar Skoðun Hver greiðir fyrir breytingarnar? Svanfríður G. Bergvinsdóttir skrifar Skoðun Um Liverpool, Diogo Jota, áföll og sorgina – hugleiðingar sálfræðings Andri Hrafn Sigurðsson skrifar Skoðun Stöndum vörð um Héraðsvötnin! Rakel Hinriksdóttir skrifar Skoðun Við erum búin að missa tökin Ása Berglind Hjálmarsdóttir skrifar Skoðun Hjúkrunarheimili í Þorlákshöfn Gestur Þór Kristjánsson,Sigurbjörg Jenný Jónsdóttir,Grétar Ingi Erlendsson,Erla Sif Markúsdóttir skrifar Skoðun Stöðug uppbygging orkuinnviða Adrian Pike,Bjarni Þórður Bjarnason,Tómas Már Sigurðsson skrifar Skoðun Rýr húsnæðispakki Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Hrekkjavaka á Landakoti Kristófer Ingi Svavarsson skrifar Skoðun Óvenjulegt fólk Helgi Brynjarsson skrifar Skoðun Hálfrar aldar svívirða Stefán Pálsson skrifar Skoðun $€tjum í$lensku á (mat) $€ðilinn! Ólafur Guðsteinn Kristjánsson skrifar Skoðun Minna tal, meiri uppbygging Guðrún Hafsteinsdóttir skrifar Skoðun Tvöföld mismunun kvenna í hópi innflytjenda Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Ný nálgun – sama markmið: Heimili fyrir fólkið í borginni Heiða Björg Hilmisdóttir skrifar Skoðun Geymt en ekki gleymt Ástþór Ólafsson skrifar Skoðun Tækni og ungmenni: Hvar liggur ábyrgðin og hvað getum við gert? Stefán Þorri Helgason skrifar Skoðun Hvað gerir brjóstakrabbamein að ólæknandi brjóstakrabbameini? Helga Tryggvadóttir,Ólöf Kristjana Bjarnadóttir skrifar Skoðun „Lánin hækka – framtíðin minnkar“ Sveinn Óskar Sigurðsson skrifar Skoðun Hey Pawels í harðindunum Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Land rutt fyrir þúsundir íbúða í Úlfarsárdal Ragnar Þór Ingólfsson skrifar Skoðun Dýrmæt þjóðfélagsgerð Eva Björk Valdimarsdóttir skrifar Skoðun Hver er þessi Davíð Oddsson? Daði Freyr Ólafsson skrifar Skoðun Hugsanlega löglegt, en siðlaust og grimmt — af hundsráni í GOGG Kristinn Ka. Nína Sigríðarson skrifar Skoðun Þjóðkirkjan engu svarar – hylur sig í fræðilegri þoku Hilmar Kristinsson skrifar Sjá meira
Íbúðamarkaður hefur komið heilmikið á óvart frá því að Kórónuveiran skall á. Flestir greiningaraðilar gerðu ráð fyrir að íbúðaverð myndi standa í stað, jafnvel lækka, þegar ljóst var að faraldurinn hefði gífurleg áhrif á hagkerfið hér á landi. Áður en faraldurinn skall á hafði íbúðaverð róast nokkuð og má segja að það hafi verið komið í ákveðið jafnvægi eftir óhóflegar hækkanir árið 2017. Þvert á spár hefur íbúðaverð hækkað tiltölulega hratt frá upphafi faraldursins og hækkaði raunverð íbúða um 3,5% í fyrra. Var hækkunin í takti við vöxt kaupmáttar launa sem jókst um 3,4% á sama tíma. Það sem af er þessu ári hefur árshækkun íbúðaverðs hins vegar verið mun hraðari. Á fyrstu fimm mánuðum ársins hefur raunverð íbúða hækkað yfir 5% og virðist sem mikill hiti sé á íbúðamarkaðinum um þessar mundir. Síðastliðin tvö ár hafa íbúðir á landsbyggðinni hækkað hraðar í verði en íbúðir á höfuðborgarsvæðinu og var það einnig raunin í fyrra. Um þessar mundir eru verðhækkanir að mestu drifnar áfram af íbúðum á höfuðborgarsvæðinu og þá sérstaklega sérbýli. Fyrstu fimm mánuði ársins hefur sérbýli á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 9,2% að raunvirði en fjölbýli um 4,9%. Eftirspurn eftir sérbýli virðist vera að færast í aukana og virðist sem almenningur sé í talsverðum mæli að nýta hagstæð kjör á lánamarkaði til að stækka við sig. Hér gætir mögulega áhrifa faraldursins þar sem mikil viðvera heimavið og útbreidd heimavinna hefur að öllum líkindum aukið þörfina að stækka við sig. Hvað veldur? Það er ekki einskorðað við Ísland að íbúðaverð hækki í miðjum faraldri. Ef við skoðum lönd sem við berum okkur jafnan saman við er það sama víðast hvar uppi á teningnum þar. Ef síðasti ársfjórðungur 2019 er borinn saman við sama ársfjórðung 2020 hefur raunverð íbúða hækkað um 3,7% á Íslandi sem er nokkuð undir meðaltali OECD ríkja þar sem raunverð íbúða hækkaði að meðaltali um 6,7%. Líklega hafa stjórnvöld flestra þessara landa einnig farið í eftirspurnarhvetjandi aðgerðir líkt og raunin var hérlendis. Seðlabankinn hefur lækkað stýrivexti allmyndarlega frá því að faraldurinn skall á og voru þeir 0,75% þegar þeir voru hvað lægstir. Í kjölfarið lækkuðu vextir á íbúðalánum mikið sem hafði umtalsverð áhrif á greiðslubyrði margra húsnæðislána og þar af leiðandi kaupgetu almennings. Í síðasta mánuði hækkaði Seðlabankinn vexti í 1% og gerum við í Greiningu Íslandsbanka ráð fyrir að hægfara hækkunarferli stýrivaxta sé hafið nú þegar hagkerfið er að taka við sér á ný. Framboð af skornum skammti? Ljóst er að framboð hefur ekki haldið í við þá eftirspurn sem hefur myndast á íbúðamarkaðnum. Það kemur þó ekki á óvart því fáir sáu fyrir þá mikla eftirspurn í miðjum heimsfaraldrisem rakin er að framan. Undanfarin ár hefur takturinn í framboði íbúða verið nokkuð góður og á síðasta ári kom metfjöldi af nýjum íbúðum inn á markaðinn samkvæmt gögnum Hagstofu. Nú eru breyttar horfur í þeim efnum og leiddi íbúðatalning Samtaka iðnaðarins í ljós um fjórðungs samdrátt á íbúðum í byggingu í lok ársins 2020 samanborið við lok árs 2019. Útlit er því fyrir töluverðan samdrátt í byggingu nýrra íbúða á árinu og þá sérstaklega á seinni byggingarstigum samkvæmt íbúðatalningunni. Útlit er fyrir að byggingargeirinn hafi dregið saman seglin á meðan óvissan um COVID-19 faraldurinn stóð sem hæst og því eru horfur á minna framboði af nýjum íbúðum á næstunni. Það er áhyggjuefni að framboð nýrra íbúða hafi tilhneigingu til að dragast verulega saman í niðursveiflu líkt og þeirri sem við stöndum í núna. Sú var einnig raunin eftir fjármálahrunið árið 2008, en á árunum 2009-2014 var fjölgun íbúða í sögulegu lágmarki. Af þeim sökum myndaðist umfram eftirspurn á markaði og íbúðaverð hækkaði mjög hratt í kjölfarið. Mest var hækkunin árið 2017 þegar raunverð íbúða hækkaði um rúm 17%. Misskipt kreppa Það skýtur svolítið skökku við að á meðan hagkerfið er í niðursveiflu og atvinnuleysi í hæstu hæðum sé eftirspurn á íbúðamarkaði jafn mikil og raun ber vitni. Ástæða fyrir þessu er sú að áhrifum kreppunnar á heimili landsins er mjög misskipt. Kaupmáttur launa hefur almennt hækkað og fjárhagsstaða heimila er sterk. Þau heimili þar sem fólk hefur ekki misst vinnu eða orðið fyrir tekjutapi í rekstri eru mörg hver vel í stakk búin fjárhagslega. Af þessum sökum teljum við að íbúðaverð muni halda áfram að hækka en þó í hægari takti en verið hefur. Í nýlegri þjóðhagsspá gerum við ráð fyrir að íbúðaverð hækki um 11,3% að nafnvirði á þessu ári, sem er talsvert, en ekki er útilokað að hækkunin verði enn meiri. Við teljum að hægt hækkunarferli stýrivaxta sé hafið sem væntanlega kemur til með að hægja á hækkunartaktinum sem og aukið framboð nýrra íbúða þegar fram í sækir. Við spáum 6,7% hækkun íbúðaverðs árið 2022 og 4,4% 2023. Ýmislegt getur að sjálfsögðu haft áhrif á þróun íbúðaverðs á næstunni. Má þar nefna kaupmátt launa, framboð á hentugu húsnæði og vexti íbúðalána. Miklar hækkanir undanfarinna mánaða eru vissulega óvenjulegar í miðri kreppu en margt hefur stutt við þær hækkanir. Ólíklegt er til dæmis að miklar vaxtalækkanir Seðlabankans endurtaki sig í bráð, nú þegar birtir til í efnahagslífinu. Þó enn sé vart við nokkurn hita á íbúðamarkaði er útlit fyrir að nú taki markaðurinn að sækja í betra jafnvægi. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka.
Hjúkrunarheimili í Þorlákshöfn Gestur Þór Kristjánsson,Sigurbjörg Jenný Jónsdóttir,Grétar Ingi Erlendsson,Erla Sif Markúsdóttir Skoðun
Um Liverpool, Diogo Jota, áföll og sorgina – hugleiðingar sálfræðings Andri Hrafn Sigurðsson Skoðun
Skoðun Martin bakari flýgur heim með látum frá leikvelli auðmanna í Vatnsmýrinni Daði Rafnsson,Haukur Magnússon,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir skrifar
Skoðun Um Liverpool, Diogo Jota, áföll og sorgina – hugleiðingar sálfræðings Andri Hrafn Sigurðsson skrifar
Skoðun Hjúkrunarheimili í Þorlákshöfn Gestur Þór Kristjánsson,Sigurbjörg Jenný Jónsdóttir,Grétar Ingi Erlendsson,Erla Sif Markúsdóttir skrifar
Skoðun Stöðug uppbygging orkuinnviða Adrian Pike,Bjarni Þórður Bjarnason,Tómas Már Sigurðsson skrifar
Skoðun Tvöföld mismunun kvenna í hópi innflytjenda Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar
Skoðun Tækni og ungmenni: Hvar liggur ábyrgðin og hvað getum við gert? Stefán Þorri Helgason skrifar
Skoðun Hvað gerir brjóstakrabbamein að ólæknandi brjóstakrabbameini? Helga Tryggvadóttir,Ólöf Kristjana Bjarnadóttir skrifar
Skoðun Hugsanlega löglegt, en siðlaust og grimmt — af hundsráni í GOGG Kristinn Ka. Nína Sigríðarson skrifar
Hjúkrunarheimili í Þorlákshöfn Gestur Þór Kristjánsson,Sigurbjörg Jenný Jónsdóttir,Grétar Ingi Erlendsson,Erla Sif Markúsdóttir Skoðun
Um Liverpool, Diogo Jota, áföll og sorgina – hugleiðingar sálfræðings Andri Hrafn Sigurðsson Skoðun