Hörmuleg húsnæðisstaða ungs fólks á Íslandi

Yngvi Ómar Sigrúnarson skrifar 10. ágúst 2026 15:30

Þann 10. ágúst birti Hjörtur J. Guðmundsson grein þar sem hann lýsir raunverulegum húsnæðisvanda ungs fólks innan Evrópusambandsins. En hann sleppir samanburðinum sem skiptir íslenska lesendur mestu: Hvernig stendur Ísland gagnvart þessum ríkjum?[1]

Svarið er óþægilegt fyrir málflutning hans. Greinin er ekki fyrst og fremst villandi vegna þess að húsnæðisvandinn sem hún lýsir sé uppspuni. Hún er villandi vegna þess að Hjörtur sérvelur sannar upplýsingar en þegir yfir þeim staðreyndum sem gætu breytt niðurstöðu lesandans. Hann telur upp hækkandi húsnæðisverð, ört vaxandi leigu, húsnæðisskort, aukin umsvif fjárfesta og ungs fólks sem kemst hvorki að heiman né inn á fasteignamarkaðinn. Allt þetta á einnig við um Ísland og þegar staðan er borin saman við Norðurlöndin stöndum við verr í flestum þeim þáttum sem skipta leigjendur og ungt fólk mestu.

Samanburðurinn sem Hjörtur sleppir

Ég hef setið í stjórn Leigjendasamtakanna í sjö ár, er nú formaður samtakanna og sjálfur verið leigjandi um árabil. Á þeim tíma hef ég aðstoðað fjölda leigjenda og átt viðræður við stjórnmálamenn, ráðherra, HMS og aðra sem koma að húsnæðismálum.

Árið 2023 sótti ég alþjóðaþing Alþjóðasamtaka leigjenda í Lissabon, þar sem 81 fulltrúi frá meira en 25 ríkjum kom saman.[2] Einn aðalræðumanna var írski húsnæðissérfræðingurinn Dr. Rory Hearne, höfundur bókarinnar Housing Shock.[3] Hann lýsti leiguhækkunum, fjárfestavæðingu, húsnæðisskorti, heimilisleysi og erfiðleikum ungs fólks á Írlandi. Þegar ég bar tölur hans saman við íslensku gögnin kom í ljós að staðan hér var í mörgum lykilatriðum enn verri. Íslensku tölurnar vöktu mikla athygli meðal ráðstefnugesta og í kjölfarið birtust viðtöl við mig á miðlum sænskra og austurrískra leigjendasamtaka.

Í byrjun þessa árs tóku Leigjendasamtökin síðan saman skýrsluna Húsnæðiskerfið á Íslandi: tölur sem sýna kerfisvanda. Þar bárum við þróun fasteigna- og leiguverðs, stærð félagslega og óhagnaðardrifna húsnæðisgeirans, húsnæðisbyrði og stöðu ungs fólks á Íslandi saman við Evrópu og Norðurlöndin. Skýrslan vakti töluverða athygli og var meðal annars tekin til umfjöllunar í Morgunblaðinu undir fyrirsögninni „Dregur upp dökka mynd af Íslandi“.[4]

Ísland í hópi verstu húsnæðismarkaða Evrópu

Þegar horft er til heildarmyndarinnar er Ísland í hópi verstu húsnæðismarkaða Evrópu fyrir leigjendur og ungt fólk. Ekki vegna þess að landið sé neðst í hverjum einasta undirflokki, heldur vegna þess að hér fara saman gríðarleg hækkun húsnæðisverðs, háir vextir og verðtrygging, veikur félagslegur og óhagnaðardrifinn húsnæðisgeiri, hátt leiguverð, tímabundnir leigusamningar, lítið húsnæðisöryggi og litlir möguleikar ungs fólks til fyrstu kaupa.

Samkvæmt HMS hefur húsnæðisverð á Íslandi hækkað um 103% að raunvirði frá 2015, samanborið við 24% innan ESB. Hækkunin hér hefur því verið rúmlega fjórfalt meiri og aðeins Ungverjaland og Portúgal mælast með meiri raunhækkun.[5]

Í skýrslu Leigjendasamtakanna kemur jafnframt fram að mánaðarleg meðalleiga á Íslandi, umreiknuð í evrur, hafi hækkað úr um 700 evrum árið 2010 í 1.533 evrur árið 2024, eða um 119%.[4] Samræmd vísitala leiguverðs Eurostat hækkaði um 26,7% innan ESB á sama tímabili.[6] Þetta eru ólíkir mælikvarðar og ekki hægt að lesa hlutföllin sem nákvæman beinan samanburð. Þau gefa þó mynd af þeirri miklu hækkun sem íslenskir leigjendur hafa þurft að bera.

Gögn HMS staðfesta síðan hversu veik staða leigjenda er hér. Samkvæmt skýrslu stofnunarinnar um stöðuna á leigumarkaði 2026 eru tæplega þrír af hverjum fjórum leigjendum á markaðnum af nauðsyn og aðeins 12% vilja vera þar. Um 47% búa við íþyngjandi húsnæðiskostnað, 44% ná endum saman með naumindum, 18% þurfa að ganga á sparifé eða safna skuldum og 32% telja sig ekki búa við húsnæðisöryggi. Íþyngjandi húsnæðiskostnaður hefur aukist hér á sama tíma og hann hefur staðið í stað eða minnkað á hinum Norðurlöndunum. Íslenskir leigjendur búa einnig við meiri þrengsli og lakari húsnæðisaðstæður.[7]

Nýleg greining sem byggir á gögnum HMS og Hagstofunnar sýnir að aðeins 3,2% einstaklinga um þrítugt ráða óstuddir við að kaupa dæmigerða fyrstu íbúð. Hjá 25 ára einstaklingum er hlutfallið aðeins 0,2%.[8] Ísland situr jafnframt í sjötta sæti heims á vísitölu félagslegra framfara, en fellur niður í 111. sæti þegar húsnæði er skoðað sérstaklega.[9] Húsnæðismarkaðurinn er ekki smávægilegur veikleiki í annars góðu samfélagi. Hann er kerfisbrestur.

Skýrslan segir þveröfuga sögu um Norðurlöndin

Eurofound-skýrslan sem Hjörtur vitnar í staðfestir vissulega alvarlega húsnæðiskreppu víða í Evrópu. En hún leggur jafnframt áherslu á gríðarlegan mun milli ríkja og segir vænlegustu lausnirnar felast í auknu framboði húsnæðis á viðráðanlegu verði.[10] Það er einmitt þessi munur sem hverfur úr grein Hjartar.

Árið 2021 bjuggu 22,5% Íslendinga á aldrinum 25–29 ára hjá foreldrum sínum. Hlutfallið var 5% í Danmörku, 6,9% í Finnlandi og 7,5% í Svíþjóð. Ísland stóð reyndar betur en meðaltal ESB, sem var 42,1%, en þann mun verður að skoða í samhengi. Í mörgum suður-evrópskum ríkjum býr ungt fólk lengur í foreldrahúsum og Eurostat bendir á að mikill munur milli ríkja endurspegli bæði ólíkar aðstæður og menningarlegan mun. Húsnæðisvandinn skiptir þar vissulega máli, en tölurnar endurspegla því ekki húsnæðiskostnað einn og sér.Ísland stóð hins vegar margfalt verr en þau norrænu ríki sem Hjörtur kýs sjálfur að bera okkur saman við.[11] Þetta sýnir einmitt hversu villandi er að tala um „húsnæðismarkað ESB“ eins og um eitt kerfi eða einsleitt samfélag sé að ræða.

Eurofound-skýrslan sýnir einnig að danski kaup- og leigumarkaðurinn er hlutfallslega hagkvæmari fyrir ungt fólk en markaðir víða annars staðar. Þar er um fimmtungur alls húsnæðis félagslegt eða óhagnaðardrifið leiguhúsnæði. Slíkt framboð hefur áhrif langt út fyrir þann geira og þrýstir niður verði á neðri hluta almenna leigumarkaðarins.[10] Þetta eru upplýsingarnar sem Hjörtur kýs að segja lesendum sínum ekki.

Húsnæðisstefnan er innlend — en réttarverndin getur verið evrópsk

ESB fer ekki með almenna valdheimild yfir húsnæðisstefnu aðildarríkjanna. Ríki, héruð og sveitarfélög ákveða að meginhluta skipulag, uppbyggingu, félagslegt húsnæði og reglur leigumarkaðar. ESB hefur þó áhrif með neytendarétti, reglum um fjármálaþjónustu, ríkisaðstoð, fjármögnun og orku- og umhverfisreglum.[12] Það er því fráleitt að skrifa húsnæðisvanda 27 ólíkra ríkja á reikning eins sameiginlegs „húsnæðiskerfis ESB“.

Þessi áhrif geta engu að síður skipt almenning miklu. Í Aziz-málinu árið 2013 komst Evrópudómstóllinn að þeirri niðurstöðu að spænskt fullnustukerfi mætti ekki svipta lántaka raunhæfu úrræði til að stöðva nauðungarsölu meðan metið væri hvort veðlánsskilmálar væru ósanngjarnir. Spænskum lögum var breytt í kjölfarið.[13]

Ísland nýtur þegar stórs hluta þessarar neytendaverndar í gegnum EES. Tilskipunin um ósanngjarna skilmála í neytendasamningum, sem Aziz-dómurinn byggðist á, var tekin inn í EES-samninginn árið 1994.[14] Það væri því rangt að halda því fram að þessi vernd fengist aðeins með ESB-aðild. Innan ESB bætast þó við sterkari yfirþjóðleg úrræði, meðal annars full beiting réttindaskrár ESB þegar ESB-réttur á við, forgangur ESB-réttar og bindandi forúrskurðir Evrópudómstólsins. EFTA-dómstóllinn veitir hins vegar ráðgefandi álit og EES-réttur hefur ekki sömu stjórnskipulegu stöðu og ESB-réttur.[15]

Hér á Íslandi kvað Hæstiréttur upp tvo dóma 16. júní 2010 þar sem gengistrygging lána í íslenskum krónum var talin óskuldbindandi.[16] Frá miðju ári 2009 til loka árs 2013 voru 5.891 fasteign einstaklinga seldar nauðungarsölu og talið er að um 2.000–3.500 nauðungarsölur megi rekja til hrunsins. Þær tengdust ekki allar gengistryggðum lánum, en tölurnar sýna umfangið.[17] Rannsókn meðal fjölskyldna sem misstu heimili sín á nauðungarsölu á Suðurnesjum á árunum 2008–2011 sýndi síðar að rúmlega 80% þeirra voru komin á leigumarkað.[18]

Rétti samanburðurinn við Aziz-málið er því ekki að ESB hefði komið í veg fyrir hrunið eða bjargað öllum skuldurum. Hann er sá að raunhæfur réttur til að stöðva nauðungarsölu meðan lögmæti lánsskilmála er metið getur skipt sköpum. Réttarvernd sem kemur eftir að fjölskylda hefur misst heimili sitt bætir tjónið aldrei að fullu.

Danska krónan er ekki íslensk króna

Upphaf greinar Hjartar um gjaldmiðla er einnig villandi. Danir gefa vissulega út eigin gjaldmiðil, en danska krónan er bundin evrunni í gegnum ERM II. Danski seðlabankinn heldur genginu stöðugu kringum 7,46038 krónur fyrir evru. Formleg vikmörk eru ±2,25%, en í reynd er genginu haldið mun nær miðgildinu.[19] Að setja dönsku krónuna undir sama hatt og hina fljótandi og óstöðugu íslensku krónu er því rangt.

Munurinn sést líka á vaxtastiginu. Meginvextir á Íslandi eru 7,75%, en sambærilegir seðlabankavextir eru 1,85% í Danmörku, 1,75% í Svíþjóð og 4,25% í Noregi.[20] Lægri vextir byggja ekki einir og sér íbúðir, en þeir lækka fjármagnskostnað heimila, byggingaraðila, sveitarfélaga og óhagnaðardrifinna húsnæðisfélaga. Að segja að lágir vextir hafi „dugað skammt“ án þess að nefna íslensku vextina er ekki greining. Það er undanskot.

Kerfið sem enginn treystir fyrir börnunum sínum

Á pallborði Leigjendasamtakanna 2. maí sögðust allir frambjóðendurnir ekki treysta íslenska leigumarkaðnum fyrir eigin börnum.[21] Það segir meira en langar ræður. Fólkið sem sækist eftir því að stjórna samfélaginu treystir kerfinu ekki einu sinni fyrir sínum eigin fjölskyldum.

Hjörtur hefur ekki sýnt fram á að húsnæðisstaða ungs fólks sé betri á Íslandi en innan ESB. Hann hefur ekki einu sinni reynt að bera þetta saman. Hann bendir á húsnæðisvandamál í 27 mjög ólíkum ríkjum og vonar að lesandinn álykti að Ísland standi betur. En Ísland stendur ekki betur. Við erum eitt versta dæmið um húsnæðisvanda ungs fólks, sérstaklega í norrænum samanburði.

Að finna húsnæðiskreppu einhvers staðar innan ESB er ekki samanburður. Að lýsa vandanum en þegja yfir því að hann er að flestu leyti verri á Íslandi er ekki heiðarleg upplýsingagjöf. Það er sérval heimilda í pólitískum tilgangi.

Hjörtur er ekki að afhjúpa húsnæðisvanda Evrópusambandsins. Hann er að fela húsnæðisvanda Íslands.

Heimildir

Haltu inni Ctrl og smelltu á hlekkinn til að opna hann.

Hjörtur J. Guðmundsson, „Hörmuleg húsnæðisstaða ungs fólks í ESB“, Vísir, 10. ágúst 2026.

Renters and Housing Union, „Report from the IUT World Conference“, 21. apríl 2023.

Maynooth University, „The Housing Shock – Dr Rory Hearne presents book on housing crisis to President Michael D. Higgins“, 2. júní 2021.

Leigjendasamtökin, Húsnæðiskerfið á Íslandi: tölur sem sýna kerfisvandahttps://canva.link/h2hik0ks7iup7gr, 2026; sjá einnig Morgunblaðið, „Dregur upp dökka mynd af Íslandi“, 6. janúar 2026.

HMS, Húsnæðismarkaðurinn – Mánaðarskýrsla apríl 2026, kaflinn „Ísland í fremstu röð heitra húsnæðismarkaða Evrópu frá 2015“.

Eurostat, „House prices and rents went up in Q4 2024“, 8. apríl 2025.

HMS, Staðan á leigumarkaði 2026, mars 2026.

Sigurður Stefánsson, „Aðeins 3,2% einstaklinga um þrítugt ráða óstuddir við að kaupa fyrstu íbúð“, Vísir, 16. mars 2026.

Social Progress Imperative, 2026 Global Social Progress Index; sjá einnig Morgunblaðið, „Húsnæðismarkaðurinn dregur Ísland niður“, 15. janúar 2026.

Eurofound, Foundational challenges: The housing struggles of Europe’s youth, 17. desember 2025.

Hagstofa Íslands, „More than half of young people aged 18–24 live with their parents“, 4. janúar 2023.

European Parliamentary Research Service, A coordinated EU approach to housing, 2025.

Dómstóll Evrópusambandsins, „Mohamed Aziz gegn Catalunyacaixa“, mál C‑415/11, 14. mars 2013.

EFTA, „Council Directive 93/13/EEC on unfair terms in consumer contracts – EEA-Lex“.

EFTA-dómstóllinn, EEA Seminar – The EFTA Court and the EEA legal order, 17. febrúar 2022.

Seðlabanki Íslands, „Fjármálaeftirlitið og Seðlabanki Íslands senda fjármálafyrirtækjum tilmæli“, 30. júní 2010.