Býst við lækkunum á hús­næðis­verði þar sem eitt­hvað þurfi að láta undan

„Ef maður spáir í spilin og setur þessar miklu verðhækkanir undanfarið, hvar verðið er núna miðað við ráðstöfunartekjur, hvar það er miðað við vaxtarstig, nýjar aðgerðir Seðlabankans og kannski líka í samhengi við að það má reikna með því að vextir hækki eitthvað meira,“ sagði Konráð S. Guðjónsson, aðalhagfræðingur Stefnis, í Reykjavík síðdegis á Bylgjunni.

Samhliða þessu hafi greiðslubyrði nýrra lána hækkað gríðarlega mikið fyrir sams konar húsnæði á rétt svo einu ári.

„Ég hef ekki trú á neinu öðru en þó allavega að verð muni staðnæmast og það gæti gerst nokkuð hratt. Hversu mikið það lækkar og hvenær það gerist og hversu lengi er mun erfiðara að segja til um.“

Þó sé ekki útlit fyrir álíka verðlækkanir og sáust í kjölfar bankahrunsins. Aðstæður hafi þá verið töluvert frábrugðnar og til að mynda offramboð á íbúðarhúsnæði.

„En engu að síður ef maður reiknar dæmið eins og til dæmis fyrir fyrstu kaupendur þá er bara rosalega erfitt að sjá að þetta sé eitthvað sem geti gengið upp mjög lengi,“ bætir Konráð við.

Býst ekki við tugprósenta lækkunum

Már Wolfgang Mixa, lektor í viðskiptafræði við Háskóla Íslands, sagði á dögunum að það kæmi honum ekki á óvart ef fasteignaverð myndi jafnvel lækka um tíu til tuttugu prósent hér á landi. Konráð vill ekki taka svo djúpt í árina.

„Ég veit nú kannski ekki um að það fari að lækka um tugi prósenta en ef við gefum okkur að það verði tuttugu prósent þá er samt sá sem keypti íbúð fyrir ári síðan enn með verðmætari íbúð en áður.“ Á sama tíma gæti þetta falið í sér verulega lækkun fyrir fólk sem er nýlega búið að kaupa sér eign.

„Ég ætla kannski að vona að það rætist ekki að þetta verði tugir prósenta og það gerist hratt, en eitthvað þarf held ég að láta undan,“ segir Konráð.

Hann bætir við að hafa beri í huga að það taki gjarnan nokkurn tíma fyrir breytingar að birtast á fasteignamarkaðnum. Ef verð sé orðið það hátt að heimilin ráði ekki lengur við það í stórum stíl geti það tekið tíma fyrir fasteignaverðið að leita niður.

„Rannsóknir hafa sýnt að það sé ákveðin tregða í því að ná fasteignaverðinu niður á við. Við getum kannski líka séð að það dragi eitthvað úr veltu en maður vonar að þetta gerist þá kannski ekki með miklum látum.“

Framboð að aukast

Konráð segir að lækkanir hafi ekki enn sést í opinberum tölum en breytingar séu líklegast í farvatninu. Ein skýrasta vísbendingin sé að ásett fermetraverð fasteigna í sérbýli hafi staðið í stað nánast frá því í vetur og verð í fjölbýli hækkað mjög litið síðustu mánuði eða jafnvel ekkert.

„Það sem kannski meira er að söluframboð hefur farið vaxandi. Núna er eitthvað um tvöfalt fleiri sérbýli til sölu en voru núna í byrjun maí. Þannig að það gefur svona til kynna að það sé eitthvað að róast og það er svona fyrsta vísbendingin um það að minnsta kosti sé að fara að hægja allavega allverulega á þessum verðhækkunum. Ég held að það sé það eina sem ég myndi segja að sé orðið tiltölulega augljóst í þessu samhengi,“ segir Konráð.

Í ljósi þessara aðstæðna hafi hann furðað sig á aðgerðum Seðlabankans sem hefur hert lánþegaskilyrði þrisvar sinnum á tólf mánaða tímabili. Fyrstu kaupendur finni mest fyrir þeim aðgerðum.

„Það eru búnar að vera þessar miklu verðhækkanir og þessar miklu vaxtahækkanir sem setja frekari verðhækkunum takmörk og mögulega leiða til verðlækkana síðar. Að það hafi verið á þeim tímapunkti sem sett voru enn þá þrengri skilyrði sem bitna hvað helst á fyrstu kaupendum sem er svona fyrsta keðjan í markaðnum. Af því að þú vilt hafa virkan markað fyrir fyrstu kaupendur og þá sem eru að stækka við sig og þá sem eru að minnka við sig,“ segir Konráð S. Guðjónsson, aðalhagfræðingur Stefnis.