Hátt hygla fasteignasalar sér – Ólögleg sérhagsmunastefna Haukur Viðar Alfreðsson skrifar 28. júní 2022 08:01 Undanfarið hef ég skrifað um sjálftöku fasteignasala út frá gjaldheimtu og lægra fasteignaverði á kostnað seljenda. Sjálftakan og eiginhagsmunasemin einskorðast þó ekki við þau atriði. Því til stuðnings ætla ég að nefna þrjú atriði, frá einkennilegu yfir í lögbrot. 1. Fasteignasalar tryggja sig fyrst Söluþóknanir fasteignasala eru almennt innheimtar með fyrstu greiðslu af kaupverði. Það þýðir að fjárhagslegur ávinningur fasteignasala er horfinn á þeim tímapunkti, svo ef það koma upp vandamál t.d. áður en verður af lokagreiðslu með afsali hefur það engin áhrif á fjárhag fasteignasalans[1]. Ef söluþóknun er sett upp sem hlutfall af söluverði til að reyna binda saman hagsmuni fasteignasala og seljanda (sem þýðir að fasteignasali vinnur fyrir seljanda en ekki kaupanda), er þá ekki einkennilegt að það sé ekki bundið saman í gegnum allt ferlið? Væri ekki eðlilegra að fasteignasalinn hefði hag af því að klára allt ferlið til að fá sína greiðslu, ekki bara fyrri partinn? 2. Fasteignasalar brjóta samkeppnislög Í umræðunni um himinháar söluþóknanir fasteignasala veltir maður fyrir sér af hverju samkeppnin þeirra á milli hafi ekki verið harðari. Eina skýringu er eflaust að finna í hvernig Félag fasteignasala hegðar sér, en við árslok 2017 skrifaði félagið undir sáttmála við Samkeppniseftirlitið þar sem félagið gekkst við því að hafa brotið samkeppnislög og borgaði stjórnvaldssekt. Nánar tiltekið hafði félagið stundað ólögmætt verðsamráð meðal félagsmanna (fasteignasala) þar sem hvatt var til hækkunar söluþóknana og að lækka þær ekki. Þá gaf félagið ráðleggingar um hvernig mætti réttlæta gjaldtöku af kaupendum og til viðbótar hvatti félagið félagsmenn til að auglýsa eignir eingöngu á vef í eigu félagsins og sniðganga aðra miðla. Rannsókn Samkeppniseftirlitsins hafði hins vegar byrjað vegna skrifa í Fréttablaðið um að Félag fasteignasala og lánastofnanir hefðu sammælst um að mjatla eignum hægt og rólega inn á markað á árunum eftir hrun til þess að fjöldi tómra íbúða hefðu sem minnst áhrif á verð. Hér er morgunljóst að sérhagsmunasemin og sjálftakan er svo hömlulaus að hún er ekki bara slæm fyrir neytendur heldur er hún hreinlega ólögleg, eða eins og Samkeppniseftirlitið orðaði það „.. er ljóst af gögnum máls þessa að um umfangsmikil brot á samkeppnislögum var að ræða sem áttu sér stað yfir langt tímabil.“. 3. Fjárkúgun / mútur fasteignasala Ég hef heyrt æði margar ljótar sögur af framferði fasteignasala frá svekktum kaupendum og seljendum. En eina sögu hef ég heyrt ítrekað: Fasteignasali neitar að skila inn tilboði frá kaupanda til seljanda nema að kaupandi skuldbindi sig til þess að selja eigin eign hjá fasteignasalanum. Hér tekur fasteignasalinn eigin hagsmuni umfram hag allra annarra, raunar svo að það hlýtur að vera ólöglegt. Seljandinn fær oft á tíðum ekki besta verð þar sem aðilinn sem skilar inn besta tilboði kann ekki að vilja eða hafa eign fyrir fasteignasalann til að selja. Svo tilboðið skilar sér einfaldlega ekki inn. Á sama tíma fær kaupandi ekki að bjóða í eignina nema að hann greiði fasteignasalanum fyrir það háu gjaldi í formi söluþóknunar á eigin eign. Hér tapa bæði seljendur og kaupendur stórkostlega, kaupandi er beittur fjárkúgun en fasteignasalinn gulltryggir sjálfan sig. Vitanlega á þessi hegðun ekki við alla fasteignasala, en það að ég hafi persónulega heyrt frá fleiri en einum og fleiri en tveimur sem hafa lent illa í því út af nákvæmlega svona atviki segir mér ákveðna sögu. Af framangreindu og fyrri greinaskrifum mínum held ég að það eigi ekki nokkur maður að vera í vafa um það að fasteignasalar starfa fyrst og fremst fyrir sjálfa sig og lítið fyrir aðra. Það er löngu kominn tími á breytingar á markaði þannig að fasteignasalar ráða ekki lengur ferðinni. Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. [1] Sem rímar ágætlega við að fasteignasalar hafa enga lagalega skyldu til að halda afsals fund með kaupanda og seljanda. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Haukur V. Alfreðsson Fasteignamarkaður Mest lesið Hjúkrunarheimili í Þorlákshöfn Gestur Þór Kristjánsson,Sigurbjörg Jenný Jónsdóttir,Grétar Ingi Erlendsson,Erla Sif Markúsdóttir Skoðun Hálfrar aldar svívirða Stefán Pálsson Skoðun Óvenjulegt fólk Helgi Brynjarsson Skoðun Við erum búin að missa tökin Ása Berglind Hjálmarsdóttir Skoðun Hver greiðir fyrir breytingarnar? Svanfríður G. Bergvinsdóttir Skoðun Stöndum vörð um Héraðsvötnin! Rakel Hinriksdóttir Skoðun Hrekkjavaka á Landakoti Kristófer Ingi Svavarsson Skoðun Um Liverpool, Diogo Jota, áföll og sorgina – hugleiðingar sálfræðings Andri Hrafn Sigurðsson Skoðun Martin bakari flýgur heim með látum frá leikvelli auðmanna í Vatnsmýrinni Daði Rafnsson,Haukur Magnússon,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir Skoðun Rýr húsnæðispakki Magnea Gná Jóhannsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Dauðsföll í Gaza-stríðinu og Mogginn Egill Þórir Einarsson skrifar Skoðun Eyðum óvissunni Stefán Vagn Stefánsson skrifar Skoðun Opinberi geirinn og stjórnunarráðgjafar: ástarsaga Adeel Akmal skrifar Skoðun Ættbálkahegðun á stafrænu formi Martha Árnadóttir skrifar Skoðun Kirkjurnar standa en stoðirnar eru sveltar Anton Guðmundsson skrifar Skoðun Martin bakari flýgur heim með látum frá leikvelli auðmanna í Vatnsmýrinni Daði Rafnsson,Haukur Magnússon,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir skrifar Skoðun Stytta þarf veiðitíma svartfugla strax Hólmfríður Arnardóttir,Helga Ögmundardóttir skrifar Skoðun Hver greiðir fyrir breytingarnar? Svanfríður G. Bergvinsdóttir skrifar Skoðun Um Liverpool, Diogo Jota, áföll og sorgina – hugleiðingar sálfræðings Andri Hrafn Sigurðsson skrifar Skoðun Stöndum vörð um Héraðsvötnin! Rakel Hinriksdóttir skrifar Skoðun Við erum búin að missa tökin Ása Berglind Hjálmarsdóttir skrifar Skoðun Hjúkrunarheimili í Þorlákshöfn Gestur Þór Kristjánsson,Sigurbjörg Jenný Jónsdóttir,Grétar Ingi Erlendsson,Erla Sif Markúsdóttir skrifar Skoðun Stöðug uppbygging orkuinnviða Adrian Pike,Bjarni Þórður Bjarnason,Tómas Már Sigurðsson skrifar Skoðun Rýr húsnæðispakki Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Hrekkjavaka á Landakoti Kristófer Ingi Svavarsson skrifar Skoðun Óvenjulegt fólk Helgi Brynjarsson skrifar Skoðun Hálfrar aldar svívirða Stefán Pálsson skrifar Skoðun $€tjum í$lensku á (mat) $€ðilinn! Ólafur Guðsteinn Kristjánsson skrifar Skoðun Minna tal, meiri uppbygging Guðrún Hafsteinsdóttir skrifar Skoðun Tvöföld mismunun kvenna í hópi innflytjenda Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Ný nálgun – sama markmið: Heimili fyrir fólkið í borginni Heiða Björg Hilmisdóttir skrifar Skoðun Geymt en ekki gleymt Ástþór Ólafsson skrifar Skoðun Tækni og ungmenni: Hvar liggur ábyrgðin og hvað getum við gert? Stefán Þorri Helgason skrifar Skoðun Hvað gerir brjóstakrabbamein að ólæknandi brjóstakrabbameini? Helga Tryggvadóttir,Ólöf Kristjana Bjarnadóttir skrifar Skoðun „Lánin hækka – framtíðin minnkar“ Sveinn Óskar Sigurðsson skrifar Skoðun Hey Pawels í harðindunum Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Land rutt fyrir þúsundir íbúða í Úlfarsárdal Ragnar Þór Ingólfsson skrifar Skoðun Dýrmæt þjóðfélagsgerð Eva Björk Valdimarsdóttir skrifar Skoðun Hver er þessi Davíð Oddsson? Daði Freyr Ólafsson skrifar Skoðun Hugsanlega löglegt, en siðlaust og grimmt — af hundsráni í GOGG Kristinn Ka. Nína Sigríðarson skrifar Sjá meira
Undanfarið hef ég skrifað um sjálftöku fasteignasala út frá gjaldheimtu og lægra fasteignaverði á kostnað seljenda. Sjálftakan og eiginhagsmunasemin einskorðast þó ekki við þau atriði. Því til stuðnings ætla ég að nefna þrjú atriði, frá einkennilegu yfir í lögbrot. 1. Fasteignasalar tryggja sig fyrst Söluþóknanir fasteignasala eru almennt innheimtar með fyrstu greiðslu af kaupverði. Það þýðir að fjárhagslegur ávinningur fasteignasala er horfinn á þeim tímapunkti, svo ef það koma upp vandamál t.d. áður en verður af lokagreiðslu með afsali hefur það engin áhrif á fjárhag fasteignasalans[1]. Ef söluþóknun er sett upp sem hlutfall af söluverði til að reyna binda saman hagsmuni fasteignasala og seljanda (sem þýðir að fasteignasali vinnur fyrir seljanda en ekki kaupanda), er þá ekki einkennilegt að það sé ekki bundið saman í gegnum allt ferlið? Væri ekki eðlilegra að fasteignasalinn hefði hag af því að klára allt ferlið til að fá sína greiðslu, ekki bara fyrri partinn? 2. Fasteignasalar brjóta samkeppnislög Í umræðunni um himinháar söluþóknanir fasteignasala veltir maður fyrir sér af hverju samkeppnin þeirra á milli hafi ekki verið harðari. Eina skýringu er eflaust að finna í hvernig Félag fasteignasala hegðar sér, en við árslok 2017 skrifaði félagið undir sáttmála við Samkeppniseftirlitið þar sem félagið gekkst við því að hafa brotið samkeppnislög og borgaði stjórnvaldssekt. Nánar tiltekið hafði félagið stundað ólögmætt verðsamráð meðal félagsmanna (fasteignasala) þar sem hvatt var til hækkunar söluþóknana og að lækka þær ekki. Þá gaf félagið ráðleggingar um hvernig mætti réttlæta gjaldtöku af kaupendum og til viðbótar hvatti félagið félagsmenn til að auglýsa eignir eingöngu á vef í eigu félagsins og sniðganga aðra miðla. Rannsókn Samkeppniseftirlitsins hafði hins vegar byrjað vegna skrifa í Fréttablaðið um að Félag fasteignasala og lánastofnanir hefðu sammælst um að mjatla eignum hægt og rólega inn á markað á árunum eftir hrun til þess að fjöldi tómra íbúða hefðu sem minnst áhrif á verð. Hér er morgunljóst að sérhagsmunasemin og sjálftakan er svo hömlulaus að hún er ekki bara slæm fyrir neytendur heldur er hún hreinlega ólögleg, eða eins og Samkeppniseftirlitið orðaði það „.. er ljóst af gögnum máls þessa að um umfangsmikil brot á samkeppnislögum var að ræða sem áttu sér stað yfir langt tímabil.“. 3. Fjárkúgun / mútur fasteignasala Ég hef heyrt æði margar ljótar sögur af framferði fasteignasala frá svekktum kaupendum og seljendum. En eina sögu hef ég heyrt ítrekað: Fasteignasali neitar að skila inn tilboði frá kaupanda til seljanda nema að kaupandi skuldbindi sig til þess að selja eigin eign hjá fasteignasalanum. Hér tekur fasteignasalinn eigin hagsmuni umfram hag allra annarra, raunar svo að það hlýtur að vera ólöglegt. Seljandinn fær oft á tíðum ekki besta verð þar sem aðilinn sem skilar inn besta tilboði kann ekki að vilja eða hafa eign fyrir fasteignasalann til að selja. Svo tilboðið skilar sér einfaldlega ekki inn. Á sama tíma fær kaupandi ekki að bjóða í eignina nema að hann greiði fasteignasalanum fyrir það háu gjaldi í formi söluþóknunar á eigin eign. Hér tapa bæði seljendur og kaupendur stórkostlega, kaupandi er beittur fjárkúgun en fasteignasalinn gulltryggir sjálfan sig. Vitanlega á þessi hegðun ekki við alla fasteignasala, en það að ég hafi persónulega heyrt frá fleiri en einum og fleiri en tveimur sem hafa lent illa í því út af nákvæmlega svona atviki segir mér ákveðna sögu. Af framangreindu og fyrri greinaskrifum mínum held ég að það eigi ekki nokkur maður að vera í vafa um það að fasteignasalar starfa fyrst og fremst fyrir sjálfa sig og lítið fyrir aðra. Það er löngu kominn tími á breytingar á markaði þannig að fasteignasalar ráða ekki lengur ferðinni. Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. [1] Sem rímar ágætlega við að fasteignasalar hafa enga lagalega skyldu til að halda afsals fund með kaupanda og seljanda.
Hjúkrunarheimili í Þorlákshöfn Gestur Þór Kristjánsson,Sigurbjörg Jenný Jónsdóttir,Grétar Ingi Erlendsson,Erla Sif Markúsdóttir Skoðun
Um Liverpool, Diogo Jota, áföll og sorgina – hugleiðingar sálfræðings Andri Hrafn Sigurðsson Skoðun
Martin bakari flýgur heim með látum frá leikvelli auðmanna í Vatnsmýrinni Daði Rafnsson,Haukur Magnússon,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir Skoðun
Skoðun Martin bakari flýgur heim með látum frá leikvelli auðmanna í Vatnsmýrinni Daði Rafnsson,Haukur Magnússon,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir skrifar
Skoðun Um Liverpool, Diogo Jota, áföll og sorgina – hugleiðingar sálfræðings Andri Hrafn Sigurðsson skrifar
Skoðun Hjúkrunarheimili í Þorlákshöfn Gestur Þór Kristjánsson,Sigurbjörg Jenný Jónsdóttir,Grétar Ingi Erlendsson,Erla Sif Markúsdóttir skrifar
Skoðun Stöðug uppbygging orkuinnviða Adrian Pike,Bjarni Þórður Bjarnason,Tómas Már Sigurðsson skrifar
Skoðun Tvöföld mismunun kvenna í hópi innflytjenda Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar
Skoðun Tækni og ungmenni: Hvar liggur ábyrgðin og hvað getum við gert? Stefán Þorri Helgason skrifar
Skoðun Hvað gerir brjóstakrabbamein að ólæknandi brjóstakrabbameini? Helga Tryggvadóttir,Ólöf Kristjana Bjarnadóttir skrifar
Skoðun Hugsanlega löglegt, en siðlaust og grimmt — af hundsráni í GOGG Kristinn Ka. Nína Sigríðarson skrifar
Hjúkrunarheimili í Þorlákshöfn Gestur Þór Kristjánsson,Sigurbjörg Jenný Jónsdóttir,Grétar Ingi Erlendsson,Erla Sif Markúsdóttir Skoðun
Um Liverpool, Diogo Jota, áföll og sorgina – hugleiðingar sálfræðings Andri Hrafn Sigurðsson Skoðun
Martin bakari flýgur heim með látum frá leikvelli auðmanna í Vatnsmýrinni Daði Rafnsson,Haukur Magnússon,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir Skoðun