Húsfundur án heimilis Guðmundur Snæbjörnsson skrifar 17. febrúar 2021 07:31 Félags- og barnamálaráðherra kynnti nýverið drög að frumvarpi til breytinga á fjöleignarhúsalögum. Þær breytingar sem hann hefur boðað er ætlað að nútímavæða fjöleignarhúsalögin að fenginni reynslu undanfarinna ára og þá einkum varðandi tækninýjungar og breyttrar samfélagsmyndar frá því lögin tóku fyrst gildi. Rafræn heimild Sú breyting sem er líkleg til að hafa einna mest áhrif á daglegt líf fólks felst í heimild stjórnar húsfélags til að halda rafræna húsfundi og nota rafrænar samskiptaleiðir í samskiptum milli húseigenda. Húseigendur myndu geta fundað með nágrönnum sínum án þess að þurfa hitta þá augliti til auglitis. Sá valmöguleiki mun jafnvel standa til boða að lækka hljóðið þegar umræðan um skólplagnir fer á kreik en hingað til hafa notendur heyrnatæka einir notið þeirra fríðinda. Breytingin mun vera komin til vegna heimsfaraldursins COVID og vandkvæða við fundahald á tímum samkomutakmarkana. Hvað sem sóttvarnaráðstöfunum líður er breytingin löngu tímabær og í samræmi við aðrar breytingar í samfélaginu. Flestir kannast eflaust við að erfitt getur verið að kalla saman húsfund þrátt fyrir að fundamenn búi undir eða eigi í sama þakinu. Blönduð hús Þegar núgildandi lög um fjöleignarhús voru samþykkt á Alþingi árið 1994 var ákveðið að lögin skyldu að mestu vera ófrávíkjanleg þegar um er að ræða fjöleignarhús sem er íbúðarhúsnæði í heild eða að hluta. Ófrávíkjanlegar reglur laganna, s.s. um ákvarðanatöku eigenda, gilda þannig í blönduðum húsum, þ.e. fasteignum sem hafa bæði að geyma íbúðir og atvinnuhúsnæði, en íbúar og atvinnurekendur sjá hlutina ekki alltaf sömu augum þrátt fyrir að vera báðum umhugað um umgengni, viðhald og umhirðu fasteignarinnar. Íbúar huga mest að nauðsynlegum framkvæmdum á meðan atvinnurekendur virðast fremur huga að forsendum eigin rekstrar sem oft kallar á auknar framkvæmdir. Málsmeðferð vegna framkvæmda sem atvinnurekandi vill standa að á það til að tefjast í meðferð húsfélags með tilheyrandi kostnaði og skjalagerð. Álitamál af klassískum toga varða m.a. notkun sameignar, bílastæðamál og deilur um kostnaðarábyrgð. Þær breytingar sem ráðherra hefur boðað er ætlað að skapa tiltekna festu varðandi not blandaðra húsa í atvinnurekstri en undirliggjandi eru sjónarmið um þéttingu byggðar, loftslagsmál og þjónustu í nærumhverfi. Ef frumvarpsdrögin verða samþykkt í núverandi mynd mun eigendum fasteigna í blönduðum húsum vera heimilað að víkja frá ákvæðum laganna með setningu sérstakra húsfélagssamþykkta. Það er vandasamt að segja til um að hversu miklu leyti breytingarnar muni komast til framkvæmda í blönduðum húsum sem þegar eru byggð þegar breytingarnar taka gildi, þar sem samþykki allra húseigenda er áskilið fyrir setningu þeirra. Ef að líkum lætur munu húsbyggjendur nýrra blandaðra fjöleignarhúsa frekar neyta heimildarinnar til að samþykkja sérstakar húsfélagssamþykktir og setja með því skýrar leikreglur til framtíðar um sambúð eigenda íbúða og atvinnuhúsnæðis. Húsfélagsdeild Þá er í breytingatillögunum að finna rýmri heimild fyrir eigendur fjöleignarhúsa að mynda sér húsfélagsdeild. Verði frumvarpið samþykkt í núverandi mynd mun eigendum í ríkara mæli verða heimilt að semja um skiptingu á viðhaldi þannig að hver húsfélagsdeild annist framkvæmdir utanhúss á viðkomandi húshluta auk þess sem eigendum bílageymslna verði heimilt að stofna sérstaka húsfélagsdeild um bílageymsluna. Bílageymslur sem oft eru samtengdar fjöleignarhúsi yrði þannig heimilt að reka sem sjálfstæðar einingar sem væru að mestu leyti óháðar ákvörðunarvaldi annarra eigenda fjöleignarhússins. Þessi breyting mun ekki síst hafa þýðingu í þeim tilvikum þar sem fleiri en eitt fjöleignarhús hefur verið reist ofan á einni og sömu bílageymslunni sem jafnvel stendur á fleiri en einni lóð. Ótal álitamál geta komið upp í tengslum við rekstur, eignarhald og ábyrgð á slíkum bílageymslum sem breytingatillögunum er ætlað að ráða bót á. Breytingartillögur ráðherra hafa ekki verið lagðar fram á Alþingi og í greinarkorni þessu er einungis stiklað á stóru um hluta af því sem fram kemur í frumvarpsdrögunum. Það er hins vegar ljóst að þeim er ætlað að verða mikil réttarbót fyrir flesta eigendur séreigna í fjöleignarhúsum. Forvitnilegt verður að fylgjast með því hvernig og hvort frumvarpið muni taka breytingum í meðförum þingsins. Líklega mun frumvarpið fá verðskuldaða athygli og umræðu enda er fjöleignarhúsaformið og sambýli eigenda slíkra húsa hluti af þjóðarsálinni. Höfundur er lögmaður. Þessi grein er birt í samstarfi við Róm. Rómur er vettvangur fyrir ungt frjálslynt fólk til þess að láta að sér kveða í samfélagsumræðunni. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Rómur Mest lesið Þriggja stiga þögn Bjarni Karlsson Skoðun Skýr stefna um málfrelsi Róbert H. Haraldsson Skoðun Hvers vegna sífellt fleiri sækjast eftir einveru Ingrid Kuhlman Skoðun Nú þarf að gyrða sig í brók Gunnlaugur Stefánsson Skoðun Gegn hernaði hvers konar Gunnar Björgvinsson Skoðun Verndun vatns og stjórn vatnamála Ólafur Arnar Jónsson,Sigurður Guðjónsson Skoðun Skóli án aðgreiningar – fallegt orðalag en brotakennd framkvæmd Sóldís Birta Reynisdóttir Skoðun Lesblindir og stuðningur í skólum Snævar Ívarsson Skoðun Börn í gámaskólum á meðan bæjarskrifstofur stækka – hvar er forgangsröðin? Ásgeir Elvar Garðarsson Skoðun Umbætur á skólakerfinu. Hættum að ljúga. Hættum því alveg og hættum því strax Atli Harðarson Skoðun Skoðun Skoðun „Stóra fallega frumvarpið“ hans Trump Gunnar Alexander Ólafsson skrifar Skoðun Verndun vatns og stjórn vatnamála Ólafur Arnar Jónsson,Sigurður Guðjónsson skrifar Skoðun Gegn hernaði hvers konar Gunnar Björgvinsson skrifar Skoðun Hvers vegna sífellt fleiri sækjast eftir einveru Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Þriggja stiga þögn Bjarni Karlsson skrifar Skoðun Nú þarf að gyrða sig í brók Gunnlaugur Stefánsson skrifar Skoðun Lesblindir og stuðningur í skólum Snævar Ívarsson skrifar Skoðun Skóli án aðgreiningar – fallegt orðalag en brotakennd framkvæmd Sóldís Birta Reynisdóttir skrifar Skoðun Rýnt í stöðu kvenna með örorkulífeyri Huld Magnúsdóttir skrifar Skoðun Brot sem fyrnast í höndum lögreglu – hversu mörg í viðbót? Þórhildur Gyða Arnarsdóttir skrifar Skoðun Olíuleit á Drekasvæði - tilvistarleit Halldór Reynisson skrifar Skoðun Kosningar í september Guðveig Lind Eyglóardóttir skrifar Skoðun Þegar orkuöflun er sett á ís - dæmið frá Suður-Afríku Hallgrímur Óskarsson skrifar Skoðun Framtíð nemenda í Kópavogi í fyrsta sæti Halla Björg Evans skrifar Skoðun Skýr stefna um málfrelsi Róbert H. Haraldsson skrifar Skoðun Heilsufarsmat á vinnustöðum: Góð fjárfesting í heilbrigði og vellíðan starfsfólks Gígja Valgerður Harðardóttir skrifar Skoðun Munar þig um 5-7 milljónir árlega? Jón Pétur Zimzen skrifar Skoðun Keldnaland – fjölmenn hverfi í mótun Þorsteinn R. Hermannsson skrifar Skoðun Eflum traustið Helgi Áss Grétarsson,Marta Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Börn í gámaskólum á meðan bæjarskrifstofur stækka – hvar er forgangsröðin? Ásgeir Elvar Garðarsson skrifar Skoðun Hver er kjarninn í samfélagi sem selur hjarta sitt? Trausti Breiðfjörð Magnússon skrifar Skoðun Seljum börnum nikótín! Hugi Halldórsson skrifar Skoðun Sundrung á vinstri væng Jökull Sólberg Auðunsson skrifar Skoðun Þegar samfélagið missir vinnuna Hrafn Splidt Þorvaldsson skrifar Skoðun Akademískt frelsi og ókurteisi Kolbeinn H. Stefánsson skrifar Skoðun Hvar liggur ábyrgð hins fullorðna á hegðun ungmenna í samfélaginu? Rakel Guðbjörnsdóttir skrifar Skoðun Yfir hverju er verið að brosa? Árni Kristjánsson skrifar Skoðun Umbætur á skólakerfinu. Hættum að ljúga. Hættum því alveg og hættum því strax Atli Harðarson skrifar Skoðun Stjórnvöld sem fjárfestatenglar Baldur Thorlacius skrifar Skoðun Ákall til ESB-sinna: Hvar eru undanþágurnar? Einar Jóhannes Guðnason skrifar Sjá meira
Félags- og barnamálaráðherra kynnti nýverið drög að frumvarpi til breytinga á fjöleignarhúsalögum. Þær breytingar sem hann hefur boðað er ætlað að nútímavæða fjöleignarhúsalögin að fenginni reynslu undanfarinna ára og þá einkum varðandi tækninýjungar og breyttrar samfélagsmyndar frá því lögin tóku fyrst gildi. Rafræn heimild Sú breyting sem er líkleg til að hafa einna mest áhrif á daglegt líf fólks felst í heimild stjórnar húsfélags til að halda rafræna húsfundi og nota rafrænar samskiptaleiðir í samskiptum milli húseigenda. Húseigendur myndu geta fundað með nágrönnum sínum án þess að þurfa hitta þá augliti til auglitis. Sá valmöguleiki mun jafnvel standa til boða að lækka hljóðið þegar umræðan um skólplagnir fer á kreik en hingað til hafa notendur heyrnatæka einir notið þeirra fríðinda. Breytingin mun vera komin til vegna heimsfaraldursins COVID og vandkvæða við fundahald á tímum samkomutakmarkana. Hvað sem sóttvarnaráðstöfunum líður er breytingin löngu tímabær og í samræmi við aðrar breytingar í samfélaginu. Flestir kannast eflaust við að erfitt getur verið að kalla saman húsfund þrátt fyrir að fundamenn búi undir eða eigi í sama þakinu. Blönduð hús Þegar núgildandi lög um fjöleignarhús voru samþykkt á Alþingi árið 1994 var ákveðið að lögin skyldu að mestu vera ófrávíkjanleg þegar um er að ræða fjöleignarhús sem er íbúðarhúsnæði í heild eða að hluta. Ófrávíkjanlegar reglur laganna, s.s. um ákvarðanatöku eigenda, gilda þannig í blönduðum húsum, þ.e. fasteignum sem hafa bæði að geyma íbúðir og atvinnuhúsnæði, en íbúar og atvinnurekendur sjá hlutina ekki alltaf sömu augum þrátt fyrir að vera báðum umhugað um umgengni, viðhald og umhirðu fasteignarinnar. Íbúar huga mest að nauðsynlegum framkvæmdum á meðan atvinnurekendur virðast fremur huga að forsendum eigin rekstrar sem oft kallar á auknar framkvæmdir. Málsmeðferð vegna framkvæmda sem atvinnurekandi vill standa að á það til að tefjast í meðferð húsfélags með tilheyrandi kostnaði og skjalagerð. Álitamál af klassískum toga varða m.a. notkun sameignar, bílastæðamál og deilur um kostnaðarábyrgð. Þær breytingar sem ráðherra hefur boðað er ætlað að skapa tiltekna festu varðandi not blandaðra húsa í atvinnurekstri en undirliggjandi eru sjónarmið um þéttingu byggðar, loftslagsmál og þjónustu í nærumhverfi. Ef frumvarpsdrögin verða samþykkt í núverandi mynd mun eigendum fasteigna í blönduðum húsum vera heimilað að víkja frá ákvæðum laganna með setningu sérstakra húsfélagssamþykkta. Það er vandasamt að segja til um að hversu miklu leyti breytingarnar muni komast til framkvæmda í blönduðum húsum sem þegar eru byggð þegar breytingarnar taka gildi, þar sem samþykki allra húseigenda er áskilið fyrir setningu þeirra. Ef að líkum lætur munu húsbyggjendur nýrra blandaðra fjöleignarhúsa frekar neyta heimildarinnar til að samþykkja sérstakar húsfélagssamþykktir og setja með því skýrar leikreglur til framtíðar um sambúð eigenda íbúða og atvinnuhúsnæðis. Húsfélagsdeild Þá er í breytingatillögunum að finna rýmri heimild fyrir eigendur fjöleignarhúsa að mynda sér húsfélagsdeild. Verði frumvarpið samþykkt í núverandi mynd mun eigendum í ríkara mæli verða heimilt að semja um skiptingu á viðhaldi þannig að hver húsfélagsdeild annist framkvæmdir utanhúss á viðkomandi húshluta auk þess sem eigendum bílageymslna verði heimilt að stofna sérstaka húsfélagsdeild um bílageymsluna. Bílageymslur sem oft eru samtengdar fjöleignarhúsi yrði þannig heimilt að reka sem sjálfstæðar einingar sem væru að mestu leyti óháðar ákvörðunarvaldi annarra eigenda fjöleignarhússins. Þessi breyting mun ekki síst hafa þýðingu í þeim tilvikum þar sem fleiri en eitt fjöleignarhús hefur verið reist ofan á einni og sömu bílageymslunni sem jafnvel stendur á fleiri en einni lóð. Ótal álitamál geta komið upp í tengslum við rekstur, eignarhald og ábyrgð á slíkum bílageymslum sem breytingatillögunum er ætlað að ráða bót á. Breytingartillögur ráðherra hafa ekki verið lagðar fram á Alþingi og í greinarkorni þessu er einungis stiklað á stóru um hluta af því sem fram kemur í frumvarpsdrögunum. Það er hins vegar ljóst að þeim er ætlað að verða mikil réttarbót fyrir flesta eigendur séreigna í fjöleignarhúsum. Forvitnilegt verður að fylgjast með því hvernig og hvort frumvarpið muni taka breytingum í meðförum þingsins. Líklega mun frumvarpið fá verðskuldaða athygli og umræðu enda er fjöleignarhúsaformið og sambýli eigenda slíkra húsa hluti af þjóðarsálinni. Höfundur er lögmaður. Þessi grein er birt í samstarfi við Róm. Rómur er vettvangur fyrir ungt frjálslynt fólk til þess að láta að sér kveða í samfélagsumræðunni.
Þessi grein er birt í samstarfi við Róm. Rómur er vettvangur fyrir ungt frjálslynt fólk til þess að láta að sér kveða í samfélagsumræðunni.
Skóli án aðgreiningar – fallegt orðalag en brotakennd framkvæmd Sóldís Birta Reynisdóttir Skoðun
Börn í gámaskólum á meðan bæjarskrifstofur stækka – hvar er forgangsröðin? Ásgeir Elvar Garðarsson Skoðun
Umbætur á skólakerfinu. Hættum að ljúga. Hættum því alveg og hættum því strax Atli Harðarson Skoðun
Skoðun Skóli án aðgreiningar – fallegt orðalag en brotakennd framkvæmd Sóldís Birta Reynisdóttir skrifar
Skoðun Brot sem fyrnast í höndum lögreglu – hversu mörg í viðbót? Þórhildur Gyða Arnarsdóttir skrifar
Skoðun Heilsufarsmat á vinnustöðum: Góð fjárfesting í heilbrigði og vellíðan starfsfólks Gígja Valgerður Harðardóttir skrifar
Skoðun Börn í gámaskólum á meðan bæjarskrifstofur stækka – hvar er forgangsröðin? Ásgeir Elvar Garðarsson skrifar
Skoðun Hvar liggur ábyrgð hins fullorðna á hegðun ungmenna í samfélaginu? Rakel Guðbjörnsdóttir skrifar
Skoðun Umbætur á skólakerfinu. Hættum að ljúga. Hættum því alveg og hættum því strax Atli Harðarson skrifar
Skóli án aðgreiningar – fallegt orðalag en brotakennd framkvæmd Sóldís Birta Reynisdóttir Skoðun
Börn í gámaskólum á meðan bæjarskrifstofur stækka – hvar er forgangsröðin? Ásgeir Elvar Garðarsson Skoðun
Umbætur á skólakerfinu. Hættum að ljúga. Hættum því alveg og hættum því strax Atli Harðarson Skoðun