Hlut­deildar­lán - nýtt verk­færi, betri árangur

Það er oftast ekki fyrr en maður fær nýtt verkfæri í hendurnar, sem það kemur í ljós hversu mikil þörf var á að skipta um aðferð til að ná betri árangri.

Ný hlutdeildarlán á fasteignamarkaði er verkfæri sem fær byggingariðnaðinn og skipulagsyfirvöld til að horfast í augu við þá staðreynd að við höfum setið eftir þegar kemur að þróun hagkvæms húsnæðis sem markaðurinn hefur þó kallað eftir í mörg ár. Byggingaraðferðir eru úreltar, byggingartími er langur og byggingarkostnaður er hár. Skipulagsyfirvöldum hefur ekki borið gæfa til, eða ekki haft skilning á, breyttum þörfum og áherslum mismunandi kaupendahópa. Nú er tækifæri til að breyta þessu!

Gagnrýnt hefur verið að fáar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu falli innan rammanna um hlutdeildarlán - og að hækka þurfi verðviðmið til að búa til framboð. Þvert á móti ættu hlutaðeigandi, sem að framan eru nefndir, að horfa inn á við og skoða hvernig megi lækka byggingarkostnað, því svo sannarlega er hægt að byggja hvern fermeter í hagvæmu íbúðarhúsnæði innan þeirra ramma sem settir eru í reglugerð um hlutdeildarlánin.

Hvað eru hagkvæmar íbúðir? Það er kennt snemma í markaðsfræðum að framboð og eftirspurn helst mjög í hendur. Einhverjir virðast óttast að skortur á nákvæmri skilgreiningu á hvað eru hagkvæmar íbúðir, eða hvað eru gæði í íbúðum, verði til þess að byggt verði eitthvað drasl, eða óvistlegar holur í berangurslegu umhverfi, einungis til að íbúðir falli innan ramma hlutdeildarlána. Ef sú væri raunin um framboð fasteigna, þá er fullyrt að eftirspurnin eftir slíkum íbúðum mundi sanna lögmál markaðsfræðinnar. Ég hef meiri trú á metnaði hönnuða og þróunaraðila en svo að halda að forræðishyggja í þessum efnum mundi skila árangri.

Félagsleg blöndun í fjölbýlishúsum og íbúðahverfum er mikilvæg. Með því að byggingaraðilar framleiði hagkvæmar íbúðir, bæði hvað varðar verð og gæði, þá má ætla að þær séu álitlegur kostur fyrir miklu fleiri en þá sem eru undir þeim tekju- og eignamörkum sem reglugerð hlutdeildarlána kveður á um. Skipulagsskilmálar geta haft mikið að segja um hvernig íbúðir eru byggðar; fjölda íbúða í húsi, stærðir íbúða o.fl. sem aftur hefur áhrif á hvers konar hópar eru líklegir til að sækjast eftir búsetu í íbúðunum. Tekjumörk reglugerðarinnar eru nálægt miðgildi launa (2019) þannig að úrræðið er langt frá því að teljast hannað fyrir lægstu tekjuhópana.

Á landsbyggðinni munu hlutdeildarlán breyta miklu! Sá sem þetta skrifar, hefur byggt íbúðarhúsnæði undanfarin ár í sveitarfélögum víðs vegar um landið. Það er ekki til það þorp á landsbyggðinni þar sem ekki vantar nýtt íbúðarhúsnæði, og helst minni, hagkvæmar íbúðir. En byggingarkostnaður á landsbyggðinni er ekki lægri en á höfuðborgarsvæðinu - reyndar er hann talsvert hærri, ef frá er talið lóðarverð. Hver einasta skrúfa verður dýrari þegar byggt er á landsbyggðinni og vísað er til bilsins á milli fasteignaverðs og byggingarkostnaðar sem "markaðsbrests". Það er tæplega hægt að byggja nýtt íbúðarhúsnæði úti á landi nema til komi einhvers konar stuðningur eða fjármögnun úr opinberum sjóðum. Viðskiptabankarnir þrír lána einfaldlega ekki til íbúðakaupa á landsbyggðinni með sambærilegum hætti og þeir gera á suðvestur horni landsins.

Hlutdeildarlán munu gera fólki kleift að kaupa nýtt íbúðarhúsnæði á kaldari markaðssvæðum á landsbyggðinni í fyrsta skipti um langt árabil. Úrræðið mun styrkja búsetu í þorpum þar sem lítið framboð hefur verið af nýju húsnæði eða húsnæði sem uppfyllir nútíma kröfur. Bygging nýs íbúðarhúsnæðis úti á landi hækkar (alltof lágt) fasteignaverð og hleypir kjarki í fasteignaeigendur til að bæta og viðhalda eigum sínum. Þá geta hlutdeildarlán einnig spilað mikilvægt hlutverk við að koma eldra húsnæði í endurnýjun lífdaga (gamli skólinn, pósthúsið og bankinn). Það er fagnaðarefni að tryggt sé að um 20% af þeim fjármunum sem fara í þetta úrræði sé beint út á landsbyggðina. Það vill gleymast að ekki vilja allir búa í Reykjavík!

Ráðherra húsnæðismála og starfsfólk Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar eiga jafnframt þakkir skildar fyrir að koma þessu úrræði á fót. Þetta mun verða lyftistöng fyrir landsbyggðina og verða hreyfiafl sem stuðlar að þróun og nýsköpun á byggingarmarkaði.

Höfundur er viðskiptafræðingur, fasteignasali og byggir hagkvæmt íbúðarhúsnæði á landsbyggðinni.