Blásið í bólu

Af íslenskri umræðu má á stundum ráða að Ísland sé eina landið sem hafi blásið upp fasteignabólu á góðærisárunum fyrir efnahagshrunið. Það er vitanlega ekki svo. Aukið aðgengi almennings að ódýrum lánum gerði það að verkum að þessi þróun átti sér stað úti um allan heim.

Í erindi sínu á ráðstefnu á vegum Landsbankans síðastliðinn föstudag sagði Martin Feldstein, prófessor í hagfræði við Harvard-háskóla, að húsnæðisverð í Bandaríkjunum hefði hækkað um 60% frá síðustu aldamótum fram til ársins 2007. Þá sprakk bólan og frá þeim tíma hefur verðið fallið um 46%.

Samhliða því drógust eignir heimila í landinu saman um tólf þúsund milljarða dala, rúmlega 1.500 þúsund milljarða íslenskra króna.Í Bandaríkjunum er í gildi sú meginregla að fjármálastofnanir taka einungis veð í eigninni sem keypt er fyrir það lán sem veitt er. Húsnæðiseigendur hafa því þann valkost að skila inn lyklunum af eigninni lendi þeir í vandræðum með að borga af henni, eða ef þeim líst einfaldlega ekki á þróun virðis hennar. Á Íslandi hafa verið lögð fram frumvörp, svokölluð lyklafrumvörp, með svipuðum hugmyndum.

Í máli Feldstein kom fram að um 30% húsnæðiseigenda í Bandaríkjunum skulda meira í húsnæði sínu en þeir eiga. Þar heldur húsnæðisverð samt sem áður áfram að lækka og því fjölgar þeim daglega sem sitja uppi með neikvæða eiginfjárstöðu í húsnæði sínu. Feldstein sagði þróun húsnæðisverðs í Bandaríkjunum fasta í spíral niður á við sem drægi eignir heimila enn meira saman. Við það skapaðist enn meiri hvati til að hætta að borga af lánum. Og svo koll af kolli.

Í skýrslu Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) sem var gerð opinber í síðustu viku er birt sú niðurstaða að húsnæðisverð á Íslandi hafi hækkað um tíu prósent á milli áranna 2010 og 2011. Úttektin náði til 23 landa og hækkunin var hlutfallslega mest á Íslandi, en mesta hrunið í löndum eins og Írlandi, Spáni og Danmörku. Í fréttaskýringu í Fréttablaðinu á fimmtudag kom fram að greiningar- og hagfræðideildir íslensku bankanna spá áframhaldandi hækkun á raunvirði íbúða á Íslandi næstu tvö ár.

Ánægjulegu tíðindin sem þessu fylgja eru þau að heimilum landsins sem eru með neikvæða eiginfjárstöðu mun fækka með hækkandi húsnæðisverði. Eignir heimilanna, sem drógust saman við hrun, eru að aukast. Auk þess eru fasteignir einn af fáum fjárfestingarmöguleikum fyrir eigendur hundruða milljarða af íslenskum krónum sem eru fastar inni í íslensku hagkerfi vegna gjaldeyrishafta. Sá þrýstingur sem eftirspurn eftir fjárfestingu umfram framboð skapar mun ugglaust hækka húsnæðisverð enn meira en spár gera ráð fyrir á næstu árum.

Miðað við þann fjölda sem hefur farið í gegnum sértæka skuldaaðlögun, látið færa lán sín niður í 110% af núverandi söluverðmæti húsnæðisins eða fengið niðurfellingar vegna ólögmætis gengistryggðra lána, ætti viðsnúningurinn hjá mörgum að verða nokkuð snöggur.

Válegu tíðindin sem þessu fylgja eru þau að hér er verið að blása upp nýja bólu. Núna verður hún séríslensk, ekki alþjóðleg. Henni munu fylgja endurfjármagnanir til að leysa út virðisaukningu og tilheyrandi brask venjulegs fólks með fasteignir. Og hún, líkt og allar bólur, mun springa.