Fasteignasala í alkuli 19. ágúst 2010 06:00 Nánast botnfrosinn fasteignamarkaður hefur verið ein af afleiðingum hrunsins haustið 2008. Kulið stafar að megninu til af tvennu. Annars vegar hefur fjöldi fólks fests inni með fasteignir hverra verð eru komin langt undir skuldsetningu þeirra og hins vegar virkar sú gríðarlega óvissa sem blasir við um þróun fasteignaverðs sem hemill á fasteignamarkaðinn. Sú óvissa stafar af miklu offramboði ný byggðra fasteigna og þeirri framvindu sem verður á síðari hluta ársins þegar loforð ríkisstjórnarinnar til AGS um að hefja að nýju uppboð á íbúðarhúsnæði tekur gildi. Ein af meginstoðum endurreisnar efnahagslífsins er að líf færist að nýju í fasteignamarkaðinn og með tímanum í byggingageirann í framhaldinu. Því er brýnt að hugsaðar séu upp aðferðir sem hugsanlega gætu komið fasteignamarkaðnum í gang að nýju. Að meginefni hefur sala fasteigna gengið út á það að kaupandi fasteignar greiðir eignina út í hönd eða nánast, með aðstoð banka eða fjármálafyrirtækis. Þetta fyrirkomulag er frábrugðið því sem áður var fyrir all mörgum árum, þegar útborgun í fasteign gat náð yfir eitt ár sem var algengt, og jafnvel til þriggja ára. Eins og málum er háttað í dag þarf kaupandinn hins vegar að jafnaði að standa skil á öllum greiðslum við eða fljótlega eftir undirskrift samnings og yfirleitt innan hálfs- til eins árs. Slíkt kallar á auknar lántökur og frammi fyrir því óvissuástandi sem nú ríkir um þróun fasteignaverðs er ekki nema eðlilegt að fólka haldi að sér höndum. Það er ekki sérlega skynsamlegt að skuldsetja sig mikið til að kaupa fasteign sem síðan er líklegt að muni lækka umtalsvert á næstu 12 mánuðum en samkvæmt sumum spám er talið að enn sé innistæða fyrir um 25% til 30% lækkun á fasteignaverði. Þó fasteignaverð sem önnur verð séu það sem er í hagfræðinni kallað "treg-breytanleg niður á við" þá virðist blasa við að slík lækkun er í pípunum og það fyrr en síðar. Vandinn er hins vegar sá að enginn veitt með vissu hversu lágt fasteignaverð mun fara. Í viðskiptum er óvissan yfirleitt helsti óvinurinn og áhættugreining og áhættustýring er oft á tíðum stór hluti af starfsemi sumra fyrirtækja. Með skilvirkri áhættustýringu tekst að gera óvissuna bærilega og jafnvel útreiknanlega og gerir það mönnum kleift að eiga í viðkiptum sem annars myndu ekki eiga sér stað. Auðséð er að til að koma lífi í fasteignamarkaðinn þarf minnka þá óvissu sem blasir við kaupendum fasteigna í dag. Það er einfaldlega ekki sanngjarnt að öll áhættan lendi öðru megin, kaupandinn sitji hugsanlega uppi með yfirveðsetta eign og seljandinn sleppi með sitt á hreinu ef fasteignaverð lækkar. Leiðin út er því að dreifa áhættunni. Þetta má gera með því að lengja í s.k. útborgunartíma fyrir fasteignina og tengja síðari greiðslur þróun fasteignaverðs. Sem dæmi má gefa sér að kaupandi fasteignar greiði 75% kaupverðs út en sá fjórðungur sem eftir stendur verði greiddur að ári liðnu (eða síðar) og að sú greiðsla og þá heildarverð eigarinnar, taki mið af þróun fasteignaverðs til þess tíma. Ef áður nefnd eign er seld á 40 milljónir og fasteignaverð lækkar um 20% fram að síðustu greiðslu, þá er endanlegt verð eignarinnar 32 milljónir og það verð sem kaupandinn greiðir og lokagreiðslan hans verður 2 milljónir. Áhættudreifingin er fólgin í þvi að kaupandinn situr ekki upp með yfirveðsetta eign vegna of hárra lána og seljandinn getur verið nokkuð öruggur með að kaupandinn standi í skilum. Hvorugur aðilinn er þáttakandi í "braski" með fasteignaverð heldur eru viðskiptin sanngjörn auk þess að hafa eflandi áhrif á fasteignamarkaðnn til lengri tíma litið. Þessi lausn er einföld og í raun er allt sem þarf, breytt hugarfar fasteignasala og viðurkenning á því að fasteignaverð mun lækka enn meir. Slíkt mun á endanum laða að fleiri kaupendur, blása lífi í fasteignamarkað sem stendur frammi fyrir gríðarlegri óvissu og leggja drög að hraðari uppbyggingu efnahagslífsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Þór Saari Mest lesið Líf eftir afplánun Eva Sóley Kristjánsdóttir Skoðun Ég hef… Karólína Helga Símonardóttir Skoðun Þjónn, það er bakslag í beinasoðinu mínu Hlédís Maren Guðmundsdóttir Skoðun Hvers virði er starfsleyfið okkar? Eva Hauksdóttir,Katrín Sigurðardóttir,Laufey Elísabet Gissurardóttir,Steinunn Bergmann,Þóra Leósdóttir Skoðun Ákall til stjórnvalda - Ekki skattleggja útivist og áhugamál enn frekar Arnar Þór Hafsteinsson Skoðun Er kominn tími til að loka álverinu á Grundartanga og kísilverinu á Húsavík – fyrir framtíð íslands? Sigvaldi Einarsson Skoðun Fáni okkar allra Hörður Lárusson Skoðun Bætum fleiri stólum við borðið Ingibjörg Lilja Þórmundsdóttir Skoðun Séríslensk hávaxtastefna Sigurjón Þórðarson Skoðun Mér var sagt að þegja á meðan fréttatíminn var Haukur Brynjarsson Skoðun Skoðun Skoðun Skuggahliðar á þéttingu byggðar Þórarinn Hjaltason skrifar Skoðun Er ofbeldi gagnvart eldri borgurum vandamál á Íslandi? Björn Snæbjörnsson,Sigurður Ágúst Sigurðsson skrifar Skoðun Jöfn skipting skulda og eigna í sambúð Sævar Þór Jónsson skrifar Skoðun Samstaða - afl sem breytir samfélaginu Heiða Björg Hilmarsdóttir skrifar Skoðun Er kominn tími til að loka álverinu á Grundartanga og kísilverinu á Húsavík – fyrir framtíð íslands? Sigvaldi Einarsson skrifar Skoðun Ólögleg veðmálastarfsemi á Íslandi Hákon Skúlason skrifar Skoðun Bætum fleiri stólum við borðið Ingibjörg Lilja Þórmundsdóttir skrifar Skoðun Hvers virði er starfsleyfið okkar? Eva Hauksdóttir,Katrín Sigurðardóttir,Laufey Elísabet Gissurardóttir,Steinunn Bergmann,Þóra Leósdóttir skrifar Skoðun Pyrrosar sigur Helgi Tómasson skrifar Skoðun Ákall til stjórnvalda - Ekki skattleggja útivist og áhugamál enn frekar Arnar Þór Hafsteinsson skrifar Skoðun Mér var sagt að þegja á meðan fréttatíminn var Haukur Brynjarsson skrifar Skoðun Allt fyrir Brussel og Nató, hitt reddast einhvern veginn Davíð Bergmann skrifar Skoðun Forljót grá hús Hjalti Andrason skrifar Skoðun Líf eftir afplánun Eva Sóley Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Fáni okkar allra Hörður Lárusson skrifar Skoðun Séríslensk hávaxtastefna Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Leikur að lýðræðinu Ása Valdís Árnadóttir,Björn Kristinn Pálmarsson,Smári Bergmann Kolbeinsson skrifar Skoðun Ég hef… Karólína Helga Símonardóttir skrifar Skoðun Vísindin geta læknað krabbamein en ekki grænmetissafar og kaffistólpípur Dögg Guðmundsdóttir,Guðrún Nanna Egilsdóttir,Vilborg Kolbrún Vilmundardóttir skrifar Skoðun Þöggun, hroki og afneitun voru móttökur Samfylkingarinnar til okkar Elín A. Eyfjörð Ármannsdóttir skrifar Skoðun Er yfirvöldum alveg sama um fólk á bifhjólum? Njáll Gunnlaugsson skrifar Skoðun Ekki mamman í hópnum - leiðtoginn í hópnum Katrín Ásta Sigurjónsdóttir skrifar Skoðun Rannsóknarnefnd styrjalda Gunnar Einarsson skrifar Skoðun Börn eiga ekki heima í fangelsi Tótla I. Sæmundsdóttir skrifar Skoðun Aðförin að einkabílnum eða bara meira frelsi? Kristín Hrefna Halldórsdóttir skrifar Skoðun Kvöld sem er ekki bara fyrir börnin Alicja Lei skrifar Skoðun Verkakonur samtímans – og nýtt skeið í kvennabaráttu! Guðrún Margrét Guðmundsdóttir,Aleksandra Leonardsdóttir skrifar Skoðun Málið er dautt (A Modest Proposal) skrifar Skoðun Femínísk utanríkisstefna: aukin samstaða og aðgerðir Guillaume Bazard skrifar Skoðun Hagsmunir flugrekstrar á Íslandi eru miklir Jóhannes Bjarni Guðmundsson skrifar Sjá meira
Nánast botnfrosinn fasteignamarkaður hefur verið ein af afleiðingum hrunsins haustið 2008. Kulið stafar að megninu til af tvennu. Annars vegar hefur fjöldi fólks fests inni með fasteignir hverra verð eru komin langt undir skuldsetningu þeirra og hins vegar virkar sú gríðarlega óvissa sem blasir við um þróun fasteignaverðs sem hemill á fasteignamarkaðinn. Sú óvissa stafar af miklu offramboði ný byggðra fasteigna og þeirri framvindu sem verður á síðari hluta ársins þegar loforð ríkisstjórnarinnar til AGS um að hefja að nýju uppboð á íbúðarhúsnæði tekur gildi. Ein af meginstoðum endurreisnar efnahagslífsins er að líf færist að nýju í fasteignamarkaðinn og með tímanum í byggingageirann í framhaldinu. Því er brýnt að hugsaðar séu upp aðferðir sem hugsanlega gætu komið fasteignamarkaðnum í gang að nýju. Að meginefni hefur sala fasteigna gengið út á það að kaupandi fasteignar greiðir eignina út í hönd eða nánast, með aðstoð banka eða fjármálafyrirtækis. Þetta fyrirkomulag er frábrugðið því sem áður var fyrir all mörgum árum, þegar útborgun í fasteign gat náð yfir eitt ár sem var algengt, og jafnvel til þriggja ára. Eins og málum er háttað í dag þarf kaupandinn hins vegar að jafnaði að standa skil á öllum greiðslum við eða fljótlega eftir undirskrift samnings og yfirleitt innan hálfs- til eins árs. Slíkt kallar á auknar lántökur og frammi fyrir því óvissuástandi sem nú ríkir um þróun fasteignaverðs er ekki nema eðlilegt að fólka haldi að sér höndum. Það er ekki sérlega skynsamlegt að skuldsetja sig mikið til að kaupa fasteign sem síðan er líklegt að muni lækka umtalsvert á næstu 12 mánuðum en samkvæmt sumum spám er talið að enn sé innistæða fyrir um 25% til 30% lækkun á fasteignaverði. Þó fasteignaverð sem önnur verð séu það sem er í hagfræðinni kallað "treg-breytanleg niður á við" þá virðist blasa við að slík lækkun er í pípunum og það fyrr en síðar. Vandinn er hins vegar sá að enginn veitt með vissu hversu lágt fasteignaverð mun fara. Í viðskiptum er óvissan yfirleitt helsti óvinurinn og áhættugreining og áhættustýring er oft á tíðum stór hluti af starfsemi sumra fyrirtækja. Með skilvirkri áhættustýringu tekst að gera óvissuna bærilega og jafnvel útreiknanlega og gerir það mönnum kleift að eiga í viðkiptum sem annars myndu ekki eiga sér stað. Auðséð er að til að koma lífi í fasteignamarkaðinn þarf minnka þá óvissu sem blasir við kaupendum fasteigna í dag. Það er einfaldlega ekki sanngjarnt að öll áhættan lendi öðru megin, kaupandinn sitji hugsanlega uppi með yfirveðsetta eign og seljandinn sleppi með sitt á hreinu ef fasteignaverð lækkar. Leiðin út er því að dreifa áhættunni. Þetta má gera með því að lengja í s.k. útborgunartíma fyrir fasteignina og tengja síðari greiðslur þróun fasteignaverðs. Sem dæmi má gefa sér að kaupandi fasteignar greiði 75% kaupverðs út en sá fjórðungur sem eftir stendur verði greiddur að ári liðnu (eða síðar) og að sú greiðsla og þá heildarverð eigarinnar, taki mið af þróun fasteignaverðs til þess tíma. Ef áður nefnd eign er seld á 40 milljónir og fasteignaverð lækkar um 20% fram að síðustu greiðslu, þá er endanlegt verð eignarinnar 32 milljónir og það verð sem kaupandinn greiðir og lokagreiðslan hans verður 2 milljónir. Áhættudreifingin er fólgin í þvi að kaupandinn situr ekki upp með yfirveðsetta eign vegna of hárra lána og seljandinn getur verið nokkuð öruggur með að kaupandinn standi í skilum. Hvorugur aðilinn er þáttakandi í "braski" með fasteignaverð heldur eru viðskiptin sanngjörn auk þess að hafa eflandi áhrif á fasteignamarkaðnn til lengri tíma litið. Þessi lausn er einföld og í raun er allt sem þarf, breytt hugarfar fasteignasala og viðurkenning á því að fasteignaverð mun lækka enn meir. Slíkt mun á endanum laða að fleiri kaupendur, blása lífi í fasteignamarkað sem stendur frammi fyrir gríðarlegri óvissu og leggja drög að hraðari uppbyggingu efnahagslífsins.
Hvers virði er starfsleyfið okkar? Eva Hauksdóttir,Katrín Sigurðardóttir,Laufey Elísabet Gissurardóttir,Steinunn Bergmann,Þóra Leósdóttir Skoðun
Ákall til stjórnvalda - Ekki skattleggja útivist og áhugamál enn frekar Arnar Þór Hafsteinsson Skoðun
Er kominn tími til að loka álverinu á Grundartanga og kísilverinu á Húsavík – fyrir framtíð íslands? Sigvaldi Einarsson Skoðun
Skoðun Er ofbeldi gagnvart eldri borgurum vandamál á Íslandi? Björn Snæbjörnsson,Sigurður Ágúst Sigurðsson skrifar
Skoðun Er kominn tími til að loka álverinu á Grundartanga og kísilverinu á Húsavík – fyrir framtíð íslands? Sigvaldi Einarsson skrifar
Skoðun Hvers virði er starfsleyfið okkar? Eva Hauksdóttir,Katrín Sigurðardóttir,Laufey Elísabet Gissurardóttir,Steinunn Bergmann,Þóra Leósdóttir skrifar
Skoðun Ákall til stjórnvalda - Ekki skattleggja útivist og áhugamál enn frekar Arnar Þór Hafsteinsson skrifar
Skoðun Leikur að lýðræðinu Ása Valdís Árnadóttir,Björn Kristinn Pálmarsson,Smári Bergmann Kolbeinsson skrifar
Skoðun Vísindin geta læknað krabbamein en ekki grænmetissafar og kaffistólpípur Dögg Guðmundsdóttir,Guðrún Nanna Egilsdóttir,Vilborg Kolbrún Vilmundardóttir skrifar
Skoðun Þöggun, hroki og afneitun voru móttökur Samfylkingarinnar til okkar Elín A. Eyfjörð Ármannsdóttir skrifar
Skoðun Verkakonur samtímans – og nýtt skeið í kvennabaráttu! Guðrún Margrét Guðmundsdóttir,Aleksandra Leonardsdóttir skrifar
Hvers virði er starfsleyfið okkar? Eva Hauksdóttir,Katrín Sigurðardóttir,Laufey Elísabet Gissurardóttir,Steinunn Bergmann,Þóra Leósdóttir Skoðun
Ákall til stjórnvalda - Ekki skattleggja útivist og áhugamál enn frekar Arnar Þór Hafsteinsson Skoðun
Er kominn tími til að loka álverinu á Grundartanga og kísilverinu á Húsavík – fyrir framtíð íslands? Sigvaldi Einarsson Skoðun