Springur blaðran? 25. maí 2005 00:01 Jæja, jæja. Þá segja fasteignasalarnir að verulega muni draga úr verðhækkunum fasteigna á næstu misserum og spá því að þær standi í stað og lækki jafnvel á ákveðnum stöðum á höfuðborgarsvæðinu. Flest bendir þó til þess að verðið nái nú áttum og hækki hóflega. Án þess að skoða þær forsendur sem menn gefa sér um þróun fasteignaverðs þá er auðvelt að benda á að sérfræðingar hafa ekki alltaf verið sannspáir um endalok eignabólna, hvorki hérlendis né erlendis. Sem dæmi má taka að KB banki spáði því sumarið 2004 að raunverð fasteigna myndi lækka frá þeim tíma. Annað kom á daginn. Virt fræðitímarit eins og Economist hefur all oft spáð því að fasteignabólan á Vesturlöndum væri komin að því að springa. Ekkert slíkt hefur gerst þótt fasteignaverð á stöðum eins og á Bretlandseyjum hafi staðið í stað. Hversu oft á síðustu árum ætli menn hafi sagt að nú væri hlutabréfaverð á Íslandi komið út í öfgar og við tæki stórfelld lækkun? Já, annað hefur komið á daginn því úrvalsvísitalan fór yfir 4.000 stigin í apríl. Þar með er ekki sagt að verðbólur springi ekki framan í menn, enda þekkjum við dæmi þess að hlutabréfaverð hefur hrunið samanber árið 2000. Ef við snúum okkur aftur að þróun fasteignamarkaðarins hér á landi er fátt sem bendir til þess að verðlækkun verði á næstu mánuðum. Í raun og veru lítur frekar út fyrir að verð haldi áfram að hækka eins og Íslandsbanki spáir. Eðlilegt er að álykta, út frá ýmsum efnahagslegum forsendum, að hækkunin verði hófleg. Það sem styður þá kenningu að fasteignir muni ekki lækka, þótt raunverð þeirra sé í hámarki, er sú staðreynd að fyrir langflesta eru íbúðakaup langtímafjárfesting ólíkt hlutabréfakaupum eða kaupum á bifreiðum (sem hæpið er að kalla fjárfestingu). Fólk kaupir sér fasteignir til að búa þar í einhvern tíma og selur seint ofan sér á lægra verði en það keypti. Fæstir myndu sætta sig við það að selja á lægra verði en kaupverði. Líklega sitja íbúðaeigendur á eignum sínum þegar markaðurinn stendur í stað frekar en að selja með afföllum. En hverjar eru þá horfurnar á næstunni á fasteignamarkaði? Bankarnir eru ekki sammála um stöðuna. KB banki og Íslandsbanki hafa spáð hóflegum hækkunum en Landsbankinn lítur sem svo að markaðurinn komi til með að standa í stað. Allir hafa þeir rétt fyrir sér að miklu rólegra er um að litast á fasteignamarkaði en um áramótin. Þróunin verður líklega sú að fasteignaverð hækki eitthvað umfram verðbólgu, að því gefnu að krónan haldist áfram sterk, raunvextir breytist ekki og kaupmáttur haldist áfram í sögulegu hámarki. Menn velta nú vöngum yfir hvort góðærið framlengist um eitt til tvö ár vegna hugmynda um frekari stóriðjuframkvæmdir. Hagvaxtarskeiðið, sem gæti náð hámarki á næsta ári, myndi þar með verða lengra en talið hefur verið. Margir fasteignasalar sem Fréttablaðið hefur rætt við eru þeirrar skoðunar að þróun fasteignamarkaðarins gæti verið með þeim hætti á komandi misserum að verðbreytingar verði frekar tengdar hverfum en heilum byggðarlögum. Miðbærinn er til dæmis eitt svæði sem margir telja að muni hækka umfram önnur hverfi á næstu árum. Víðast hvar í stórborgum er margfaldur munur á verði á miðbæjarsvæðum eða úthverfum. Hér er munurinn lítill sem enginn, sérstaklega þegar íbúðir í fjölbýli eiga í hlut. Einnig eru margir á því að ákveðin úthverfi, sem bjóða upp á útsýni, nálægt útivistarsvæðum og skammt frá allri þjónustu, verði vinsælli en önnur hverfi. Nýju hverfin í Garðabæ, Sjálandið og Arnarneslandið, og Vatnsendahverfið í Kópavogi hafa alla þá kosti. Fasteignaverð hefur aldrei verið hærra, almenningi finnst vera nóg komið af þessu hækkunum og margir tala um að nú muni blaðran springa. Það verður þó ekki af því næstu mánuðina. Verð mun halda áfram hækka lítilega, jafnvel mikið á sumum svæðum. Allar aðstæður í hagkerfinu benda til þess um þessar mundir. Eggert Þór Aðalsteinsson -eggert@frettabladid.is Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Eggert Aðalsteinsson Í brennidepli Mest lesið 90 milljarða vannýtt útflutningstækifæri Vilhjálmur Hilmarsson Skoðun Við getum öll bjargað lífi Kristófer Kristófersson Skoðun Opið bréf til innviðaráðherra Eyjólfur Þorkelsson Skoðun Hin dásamlega sturlun: Umræðan á Íslandi Davíð Bergmann Skoðun Að bjarga þjóð Jón Baldvin Hannibalsson Skoðun „Hristir í stoðum“ RÚV? Hermann Stefánsson Skoðun Háskóli Íslands. Opinn og alþjóðlegur? Styrmir Hallsson,Abdullah Arif Skoðun Nýtt örorkulífeyriskerfi Inga Sæland Skoðun Það er heldur betur vitlaust gefið á Íslandi Jónas Yngvi Ásgrímsson Skoðun Látum verkin tala fyrir börnin á Gaza Gunnar Axel Axelsson Skoðun Skoðun Skoðun Það sem gerist þegar formúlur og fordómar hafa of mikil áhrif Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Látum verkin tala fyrir börnin á Gaza Gunnar Axel Axelsson skrifar Skoðun 90 milljarða vannýtt útflutningstækifæri Vilhjálmur Hilmarsson skrifar Skoðun Tvær sögur Egill Þ. Einarsson skrifar Skoðun Stærsta kjarabót öryrkja í áratugi Ingjibjörg Isaksen skrifar Skoðun Að bjarga þjóð Jón Baldvin Hannibalsson skrifar Skoðun Háskóli Íslands. Opinn og alþjóðlegur? Styrmir Hallsson,Abdullah Arif skrifar Skoðun Nýtt örorkulífeyriskerfi Inga Sæland skrifar Skoðun Það er heldur betur vitlaust gefið á Íslandi Jónas Yngvi Ásgrímsson skrifar Skoðun Að bera harm sinn í hljóði Gunnhildur Ólafsdóttir skrifar Skoðun Velferð sem virkar Guðrún Hafsteinsdóttir skrifar Skoðun Gleðileg ný fiskveiðiáramót …von eða ótti? Arnar Laxdal skrifar Skoðun „Hristir í stoðum“ RÚV? Hermann Stefánsson skrifar Skoðun Opið bréf til innviðaráðherra Eyjólfur Þorkelsson skrifar Skoðun Hin dásamlega sturlun: Umræðan á Íslandi Davíð Bergmann skrifar Skoðun Áhrif, evran, innviðir, öryggi Magnús Árni Skjöld Magnússon skrifar Skoðun Hugleiðing um rauð epli og skynjun veruleikans Gauti Páll Jónsson skrifar Skoðun Tumi þumall og blaðurmaðurinn Kristján Logason skrifar Skoðun Tímamót í velferðarmálum: Nýtt örorkulífeyriskerfi tekur gildi Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Stefnum á að veita 1000 börnum innblástur fyrir framtíðina Dr. Bryony Mathew skrifar Skoðun Samgönguáætlun – skuldbinding, ekki kosningaloforð skrifar Skoðun Menntun til framtíðar Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Við getum öll bjargað lífi Kristófer Kristófersson skrifar Skoðun Finnst ykkur þetta í lagi? Opinn pistill til heilbrigðisráðherra, landlæknis og forystu heilbrigðiskerfisins Steindór Þórarinsson skrifar Skoðun Menntastefna stjórnvalda – ferð án fyrirheits? Sigvaldi Egill Lárusson skrifar Skoðun Fyrir hvern erum við að byggja? Jóhanna Dýrunn Jónsdóttir skrifar Skoðun Beint og milliliðalaust Jón Steindór Valdimarsson skrifar Skoðun Áfengissala: Þrýstingur úr tveimur áttum Ögmundur Jónasson skrifar Skoðun Hver vill heyra um eitthvað jákvætt sem er gert í skólunum? Rakel Linda Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Enn af ferðum Angelu Müller. Eru erlendir ferðamenn afætur? BJarnheiður Hallsdóttir skrifar Sjá meira
Jæja, jæja. Þá segja fasteignasalarnir að verulega muni draga úr verðhækkunum fasteigna á næstu misserum og spá því að þær standi í stað og lækki jafnvel á ákveðnum stöðum á höfuðborgarsvæðinu. Flest bendir þó til þess að verðið nái nú áttum og hækki hóflega. Án þess að skoða þær forsendur sem menn gefa sér um þróun fasteignaverðs þá er auðvelt að benda á að sérfræðingar hafa ekki alltaf verið sannspáir um endalok eignabólna, hvorki hérlendis né erlendis. Sem dæmi má taka að KB banki spáði því sumarið 2004 að raunverð fasteigna myndi lækka frá þeim tíma. Annað kom á daginn. Virt fræðitímarit eins og Economist hefur all oft spáð því að fasteignabólan á Vesturlöndum væri komin að því að springa. Ekkert slíkt hefur gerst þótt fasteignaverð á stöðum eins og á Bretlandseyjum hafi staðið í stað. Hversu oft á síðustu árum ætli menn hafi sagt að nú væri hlutabréfaverð á Íslandi komið út í öfgar og við tæki stórfelld lækkun? Já, annað hefur komið á daginn því úrvalsvísitalan fór yfir 4.000 stigin í apríl. Þar með er ekki sagt að verðbólur springi ekki framan í menn, enda þekkjum við dæmi þess að hlutabréfaverð hefur hrunið samanber árið 2000. Ef við snúum okkur aftur að þróun fasteignamarkaðarins hér á landi er fátt sem bendir til þess að verðlækkun verði á næstu mánuðum. Í raun og veru lítur frekar út fyrir að verð haldi áfram að hækka eins og Íslandsbanki spáir. Eðlilegt er að álykta, út frá ýmsum efnahagslegum forsendum, að hækkunin verði hófleg. Það sem styður þá kenningu að fasteignir muni ekki lækka, þótt raunverð þeirra sé í hámarki, er sú staðreynd að fyrir langflesta eru íbúðakaup langtímafjárfesting ólíkt hlutabréfakaupum eða kaupum á bifreiðum (sem hæpið er að kalla fjárfestingu). Fólk kaupir sér fasteignir til að búa þar í einhvern tíma og selur seint ofan sér á lægra verði en það keypti. Fæstir myndu sætta sig við það að selja á lægra verði en kaupverði. Líklega sitja íbúðaeigendur á eignum sínum þegar markaðurinn stendur í stað frekar en að selja með afföllum. En hverjar eru þá horfurnar á næstunni á fasteignamarkaði? Bankarnir eru ekki sammála um stöðuna. KB banki og Íslandsbanki hafa spáð hóflegum hækkunum en Landsbankinn lítur sem svo að markaðurinn komi til með að standa í stað. Allir hafa þeir rétt fyrir sér að miklu rólegra er um að litast á fasteignamarkaði en um áramótin. Þróunin verður líklega sú að fasteignaverð hækki eitthvað umfram verðbólgu, að því gefnu að krónan haldist áfram sterk, raunvextir breytist ekki og kaupmáttur haldist áfram í sögulegu hámarki. Menn velta nú vöngum yfir hvort góðærið framlengist um eitt til tvö ár vegna hugmynda um frekari stóriðjuframkvæmdir. Hagvaxtarskeiðið, sem gæti náð hámarki á næsta ári, myndi þar með verða lengra en talið hefur verið. Margir fasteignasalar sem Fréttablaðið hefur rætt við eru þeirrar skoðunar að þróun fasteignamarkaðarins gæti verið með þeim hætti á komandi misserum að verðbreytingar verði frekar tengdar hverfum en heilum byggðarlögum. Miðbærinn er til dæmis eitt svæði sem margir telja að muni hækka umfram önnur hverfi á næstu árum. Víðast hvar í stórborgum er margfaldur munur á verði á miðbæjarsvæðum eða úthverfum. Hér er munurinn lítill sem enginn, sérstaklega þegar íbúðir í fjölbýli eiga í hlut. Einnig eru margir á því að ákveðin úthverfi, sem bjóða upp á útsýni, nálægt útivistarsvæðum og skammt frá allri þjónustu, verði vinsælli en önnur hverfi. Nýju hverfin í Garðabæ, Sjálandið og Arnarneslandið, og Vatnsendahverfið í Kópavogi hafa alla þá kosti. Fasteignaverð hefur aldrei verið hærra, almenningi finnst vera nóg komið af þessu hækkunum og margir tala um að nú muni blaðran springa. Það verður þó ekki af því næstu mánuðina. Verð mun halda áfram hækka lítilega, jafnvel mikið á sumum svæðum. Allar aðstæður í hagkerfinu benda til þess um þessar mundir. Eggert Þór Aðalsteinsson -eggert@frettabladid.is
Skoðun Það sem gerist þegar formúlur og fordómar hafa of mikil áhrif Matthildur Björnsdóttir skrifar
Skoðun Tímamót í velferðarmálum: Nýtt örorkulífeyriskerfi tekur gildi Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar
Skoðun Finnst ykkur þetta í lagi? Opinn pistill til heilbrigðisráðherra, landlæknis og forystu heilbrigðiskerfisins Steindór Þórarinsson skrifar
Skoðun Hver vill heyra um eitthvað jákvætt sem er gert í skólunum? Rakel Linda Kristjánsdóttir skrifar
Skoðun Enn af ferðum Angelu Müller. Eru erlendir ferðamenn afætur? BJarnheiður Hallsdóttir skrifar