Springur blaðran? 25. maí 2005 00:01 Jæja, jæja. Þá segja fasteignasalarnir að verulega muni draga úr verðhækkunum fasteigna á næstu misserum og spá því að þær standi í stað og lækki jafnvel á ákveðnum stöðum á höfuðborgarsvæðinu. Flest bendir þó til þess að verðið nái nú áttum og hækki hóflega. Án þess að skoða þær forsendur sem menn gefa sér um þróun fasteignaverðs þá er auðvelt að benda á að sérfræðingar hafa ekki alltaf verið sannspáir um endalok eignabólna, hvorki hérlendis né erlendis. Sem dæmi má taka að KB banki spáði því sumarið 2004 að raunverð fasteigna myndi lækka frá þeim tíma. Annað kom á daginn. Virt fræðitímarit eins og Economist hefur all oft spáð því að fasteignabólan á Vesturlöndum væri komin að því að springa. Ekkert slíkt hefur gerst þótt fasteignaverð á stöðum eins og á Bretlandseyjum hafi staðið í stað. Hversu oft á síðustu árum ætli menn hafi sagt að nú væri hlutabréfaverð á Íslandi komið út í öfgar og við tæki stórfelld lækkun? Já, annað hefur komið á daginn því úrvalsvísitalan fór yfir 4.000 stigin í apríl. Þar með er ekki sagt að verðbólur springi ekki framan í menn, enda þekkjum við dæmi þess að hlutabréfaverð hefur hrunið samanber árið 2000. Ef við snúum okkur aftur að þróun fasteignamarkaðarins hér á landi er fátt sem bendir til þess að verðlækkun verði á næstu mánuðum. Í raun og veru lítur frekar út fyrir að verð haldi áfram að hækka eins og Íslandsbanki spáir. Eðlilegt er að álykta, út frá ýmsum efnahagslegum forsendum, að hækkunin verði hófleg. Það sem styður þá kenningu að fasteignir muni ekki lækka, þótt raunverð þeirra sé í hámarki, er sú staðreynd að fyrir langflesta eru íbúðakaup langtímafjárfesting ólíkt hlutabréfakaupum eða kaupum á bifreiðum (sem hæpið er að kalla fjárfestingu). Fólk kaupir sér fasteignir til að búa þar í einhvern tíma og selur seint ofan sér á lægra verði en það keypti. Fæstir myndu sætta sig við það að selja á lægra verði en kaupverði. Líklega sitja íbúðaeigendur á eignum sínum þegar markaðurinn stendur í stað frekar en að selja með afföllum. En hverjar eru þá horfurnar á næstunni á fasteignamarkaði? Bankarnir eru ekki sammála um stöðuna. KB banki og Íslandsbanki hafa spáð hóflegum hækkunum en Landsbankinn lítur sem svo að markaðurinn komi til með að standa í stað. Allir hafa þeir rétt fyrir sér að miklu rólegra er um að litast á fasteignamarkaði en um áramótin. Þróunin verður líklega sú að fasteignaverð hækki eitthvað umfram verðbólgu, að því gefnu að krónan haldist áfram sterk, raunvextir breytist ekki og kaupmáttur haldist áfram í sögulegu hámarki. Menn velta nú vöngum yfir hvort góðærið framlengist um eitt til tvö ár vegna hugmynda um frekari stóriðjuframkvæmdir. Hagvaxtarskeiðið, sem gæti náð hámarki á næsta ári, myndi þar með verða lengra en talið hefur verið. Margir fasteignasalar sem Fréttablaðið hefur rætt við eru þeirrar skoðunar að þróun fasteignamarkaðarins gæti verið með þeim hætti á komandi misserum að verðbreytingar verði frekar tengdar hverfum en heilum byggðarlögum. Miðbærinn er til dæmis eitt svæði sem margir telja að muni hækka umfram önnur hverfi á næstu árum. Víðast hvar í stórborgum er margfaldur munur á verði á miðbæjarsvæðum eða úthverfum. Hér er munurinn lítill sem enginn, sérstaklega þegar íbúðir í fjölbýli eiga í hlut. Einnig eru margir á því að ákveðin úthverfi, sem bjóða upp á útsýni, nálægt útivistarsvæðum og skammt frá allri þjónustu, verði vinsælli en önnur hverfi. Nýju hverfin í Garðabæ, Sjálandið og Arnarneslandið, og Vatnsendahverfið í Kópavogi hafa alla þá kosti. Fasteignaverð hefur aldrei verið hærra, almenningi finnst vera nóg komið af þessu hækkunum og margir tala um að nú muni blaðran springa. Það verður þó ekki af því næstu mánuðina. Verð mun halda áfram hækka lítilega, jafnvel mikið á sumum svæðum. Allar aðstæður í hagkerfinu benda til þess um þessar mundir. Eggert Þór Aðalsteinsson -eggert@frettabladid.is Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Eggert Aðalsteinsson Í brennidepli Mest lesið Hin dásamlega sturlun: Umræðan á Íslandi Davíð Bergmann Skoðun Snorri Másson er ekki vandinn – hann er viðvörun Helen Ólafsdóttir Skoðun Okkar eigin Don Kíkóti Kjartan Jónsson Skoðun Persónudýrkun vinstrisins Trausti Breiðfjörð Magnússon Skoðun Reykjavík - barnvæn höfuðborg? Einar Þorsteinsson,Magnea Gná Jóhannsdóttir Skoðun Öflugt atvinnulíf í Hafnarfirði Valdimar Víðisson Skoðun Menntamorð – um gjöreyðingu menntakerfisins á Gaza sem liður í allsherjar þjóðarmorði Ísrael á Palestínumönnum Kristján Þór Sigurðsson Skoðun Sýnum í verki að okkur er ekki sama Anna Sigga Jökuls Ragnheiðardóttir Skoðun 90 milljarða vannýtt útflutningstækifæri Vilhjálmur Hilmarsson Skoðun Magnús og hálfsannleikurinn Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Skoðun Skoðun Okkar eigin Don Kíkóti Kjartan Jónsson skrifar Skoðun Sýnum í verki að okkur er ekki sama Anna Sigga Jökuls Ragnheiðardóttir skrifar Skoðun Snorri Másson er ekki vandinn – hann er viðvörun Helen Ólafsdóttir skrifar Skoðun Drúsar og hörmungarnar í Suwayda Armando Garcia skrifar Skoðun Hjarta samfélagsins í Þorlákshöfn slær við höfnina Grétar Ingi Erlendsson skrifar Skoðun Marserum fyrir jafnrétti í íþróttum Willum Þór Þórsson skrifar Skoðun Tímamóta umbætur í nýju kerfi almannatrygginga Huld Magnúsdóttir,Sigríður Dóra Magnúsdóttir,Unnur Sverrisdóttir,Vigdís Jónsdóttir skrifar Skoðun Öflugt atvinnulíf í Hafnarfirði Valdimar Víðisson skrifar Skoðun Persónudýrkun vinstrisins Trausti Breiðfjörð Magnússon skrifar Skoðun Menntamorð – um gjöreyðingu menntakerfisins á Gaza sem liður í allsherjar þjóðarmorði Ísrael á Palestínumönnum Kristján Þór Sigurðsson skrifar Skoðun Reykjavík - barnvæn höfuðborg? Einar Þorsteinsson,Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Magnús og hálfsannleikurinn Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Það sem gerist þegar formúlur og fordómar hafa of mikil áhrif Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Látum verkin tala fyrir börnin á Gaza Gunnar Axel Axelsson skrifar Skoðun 90 milljarða vannýtt útflutningstækifæri Vilhjálmur Hilmarsson skrifar Skoðun Tvær sögur Egill Þ. Einarsson skrifar Skoðun Stærsta kjarabót öryrkja í áratugi Ingjibjörg Isaksen skrifar Skoðun Að bjarga þjóð Jón Baldvin Hannibalsson skrifar Skoðun Háskóli Íslands. Opinn og alþjóðlegur? Styrmir Hallsson,Abdullah Arif skrifar Skoðun Nýtt örorkulífeyriskerfi Inga Sæland skrifar Skoðun Það er heldur betur vitlaust gefið á Íslandi Jónas Yngvi Ásgrímsson skrifar Skoðun Að bera harm sinn í hljóði Gunnhildur Ólafsdóttir skrifar Skoðun Velferð sem virkar Guðrún Hafsteinsdóttir skrifar Skoðun Gleðileg ný fiskveiðiáramót …von eða ótti? Arnar Laxdal skrifar Skoðun „Hristir í stoðum“ RÚV? Hermann Stefánsson skrifar Skoðun Opið bréf til innviðaráðherra Eyjólfur Þorkelsson skrifar Skoðun Hin dásamlega sturlun: Umræðan á Íslandi Davíð Bergmann skrifar Skoðun Áhrif, evran, innviðir, öryggi Magnús Árni Skjöld Magnússon skrifar Skoðun Hugleiðing um rauð epli og skynjun veruleikans Gauti Páll Jónsson skrifar Skoðun Tumi þumall og blaðurmaðurinn Kristján Logason skrifar Sjá meira
Jæja, jæja. Þá segja fasteignasalarnir að verulega muni draga úr verðhækkunum fasteigna á næstu misserum og spá því að þær standi í stað og lækki jafnvel á ákveðnum stöðum á höfuðborgarsvæðinu. Flest bendir þó til þess að verðið nái nú áttum og hækki hóflega. Án þess að skoða þær forsendur sem menn gefa sér um þróun fasteignaverðs þá er auðvelt að benda á að sérfræðingar hafa ekki alltaf verið sannspáir um endalok eignabólna, hvorki hérlendis né erlendis. Sem dæmi má taka að KB banki spáði því sumarið 2004 að raunverð fasteigna myndi lækka frá þeim tíma. Annað kom á daginn. Virt fræðitímarit eins og Economist hefur all oft spáð því að fasteignabólan á Vesturlöndum væri komin að því að springa. Ekkert slíkt hefur gerst þótt fasteignaverð á stöðum eins og á Bretlandseyjum hafi staðið í stað. Hversu oft á síðustu árum ætli menn hafi sagt að nú væri hlutabréfaverð á Íslandi komið út í öfgar og við tæki stórfelld lækkun? Já, annað hefur komið á daginn því úrvalsvísitalan fór yfir 4.000 stigin í apríl. Þar með er ekki sagt að verðbólur springi ekki framan í menn, enda þekkjum við dæmi þess að hlutabréfaverð hefur hrunið samanber árið 2000. Ef við snúum okkur aftur að þróun fasteignamarkaðarins hér á landi er fátt sem bendir til þess að verðlækkun verði á næstu mánuðum. Í raun og veru lítur frekar út fyrir að verð haldi áfram að hækka eins og Íslandsbanki spáir. Eðlilegt er að álykta, út frá ýmsum efnahagslegum forsendum, að hækkunin verði hófleg. Það sem styður þá kenningu að fasteignir muni ekki lækka, þótt raunverð þeirra sé í hámarki, er sú staðreynd að fyrir langflesta eru íbúðakaup langtímafjárfesting ólíkt hlutabréfakaupum eða kaupum á bifreiðum (sem hæpið er að kalla fjárfestingu). Fólk kaupir sér fasteignir til að búa þar í einhvern tíma og selur seint ofan sér á lægra verði en það keypti. Fæstir myndu sætta sig við það að selja á lægra verði en kaupverði. Líklega sitja íbúðaeigendur á eignum sínum þegar markaðurinn stendur í stað frekar en að selja með afföllum. En hverjar eru þá horfurnar á næstunni á fasteignamarkaði? Bankarnir eru ekki sammála um stöðuna. KB banki og Íslandsbanki hafa spáð hóflegum hækkunum en Landsbankinn lítur sem svo að markaðurinn komi til með að standa í stað. Allir hafa þeir rétt fyrir sér að miklu rólegra er um að litast á fasteignamarkaði en um áramótin. Þróunin verður líklega sú að fasteignaverð hækki eitthvað umfram verðbólgu, að því gefnu að krónan haldist áfram sterk, raunvextir breytist ekki og kaupmáttur haldist áfram í sögulegu hámarki. Menn velta nú vöngum yfir hvort góðærið framlengist um eitt til tvö ár vegna hugmynda um frekari stóriðjuframkvæmdir. Hagvaxtarskeiðið, sem gæti náð hámarki á næsta ári, myndi þar með verða lengra en talið hefur verið. Margir fasteignasalar sem Fréttablaðið hefur rætt við eru þeirrar skoðunar að þróun fasteignamarkaðarins gæti verið með þeim hætti á komandi misserum að verðbreytingar verði frekar tengdar hverfum en heilum byggðarlögum. Miðbærinn er til dæmis eitt svæði sem margir telja að muni hækka umfram önnur hverfi á næstu árum. Víðast hvar í stórborgum er margfaldur munur á verði á miðbæjarsvæðum eða úthverfum. Hér er munurinn lítill sem enginn, sérstaklega þegar íbúðir í fjölbýli eiga í hlut. Einnig eru margir á því að ákveðin úthverfi, sem bjóða upp á útsýni, nálægt útivistarsvæðum og skammt frá allri þjónustu, verði vinsælli en önnur hverfi. Nýju hverfin í Garðabæ, Sjálandið og Arnarneslandið, og Vatnsendahverfið í Kópavogi hafa alla þá kosti. Fasteignaverð hefur aldrei verið hærra, almenningi finnst vera nóg komið af þessu hækkunum og margir tala um að nú muni blaðran springa. Það verður þó ekki af því næstu mánuðina. Verð mun halda áfram hækka lítilega, jafnvel mikið á sumum svæðum. Allar aðstæður í hagkerfinu benda til þess um þessar mundir. Eggert Þór Aðalsteinsson -eggert@frettabladid.is
Menntamorð – um gjöreyðingu menntakerfisins á Gaza sem liður í allsherjar þjóðarmorði Ísrael á Palestínumönnum Kristján Þór Sigurðsson Skoðun
Skoðun Tímamóta umbætur í nýju kerfi almannatrygginga Huld Magnúsdóttir,Sigríður Dóra Magnúsdóttir,Unnur Sverrisdóttir,Vigdís Jónsdóttir skrifar
Skoðun Menntamorð – um gjöreyðingu menntakerfisins á Gaza sem liður í allsherjar þjóðarmorði Ísrael á Palestínumönnum Kristján Þór Sigurðsson skrifar
Skoðun Það sem gerist þegar formúlur og fordómar hafa of mikil áhrif Matthildur Björnsdóttir skrifar
Menntamorð – um gjöreyðingu menntakerfisins á Gaza sem liður í allsherjar þjóðarmorði Ísrael á Palestínumönnum Kristján Þór Sigurðsson Skoðun