Leigubremsan leysir ekki húsnæðisvandann ein og sér

Nú fyrir skömmu var ég staddur á fjármálaráðstefnu SÍS þar sem fram fóru pallborðsumræður með Almari formann stjórnar Sambandsins, Daða Má fjármálaráðherra, Ásgeiri seðlabankastjóra og Eyjólfi innviðaráðherra. Þar kom spurning úr sal hvort Daði væri sammála Ásgeiri um að hin svokallaða „leigubremsa“ væri heimskuleg ákvörðun.

Í svari sínu vísaði Daði til þess að hagfræðingar væru sjaldnast sammála um nokkurn skapaðan hlut, en að þeir væru þó sammála um að leiguþak væri aldrei góð hugmynd og að gallarnir væru fleiri en kostirnir. Samt lagði hann áherslu á að hér væri ekki verið að tala um leiguþak heldur leigubremsu.

En hver er eiginlega munurinn? Breytast áhrifin á húsnæðismarkaðinn við það eitt að gefa inngripi ríkisins nýtt nafn?

Mér finnst þessi spurning verðskulda miklu meiri umræðu en hún hefur fengið. Ég tel fyrirhugaða leigubremsu ranga leið og enn verra er að skoða hana í samhengi við aðrar fyrirhugaðar aðgerðir ríkisstjórnarinnar. Þar blasir við stefna sem á að takmarka hækkun leigu á sama tíma og kostnaður við að byggja og viðhalda húsnæði er aukinn með skattabreytingum.

Það er erfitt að sjá hvernig þetta á að skila okkur fleiri íbúðum á viðráðanlegu verði.

Leiguþak eða leigubremsa? Sama vandamálið í mismunandi búningi

Til að vera sanngjarn er munur á algjöru leiguþaki og reglum sem takmarka hversu mikið leiga má hækka á tilteknu tímabili. En grundvallarspurningin er sú sama: Hvað gerist þegar stjórnvöld ákveða að takmarka verðmyndun án þess að tryggja að framboð húsnæðis aukist?

Samkvæmt fyrirliggjandi frumvarpi er meðal annars lagt til að leiga hækki ekki oftar en á tólf mánaða fresti og að hækkun takmarkist við breytingu vísitölu neysluverðs. Einnig er gert ráð fyrir tímabundnum takmörkunum á hækkun leigu og að leiga fyrir sömu íbúð hækki ekki umfram tiltekin mörk við endurnýjun samnings.

Þetta eru ekki smávægilegar breytingar á húsaleigulögum. Þær hafa áhrif á hvernig eigendur meta tekjur sínar, rekstrarkostnað og áhættu við að eiga og leigja út íbúðir.

Frumvarp um breytingu á húsaleigulögum – Alþingi.

Við skulum ekki misskilja mig. Ég tel sjálfsagt að leigjendur njóti skýrra réttinda og verndar gegn ósanngjörnum eða ófyrirsjáanlegum hækkunum. En það er eitt að tryggja sanngjarna samninga og annað að ætla sér að stjórna markaðnum með því að setja verðinu skorður.

Húsnæðisvandi verður ekki leystur með því að ákveða með lögum hversu hratt verð má hækka. Hann verður leystur með því að tryggja að nóg sé til af húsnæði og gefa verktökum svigrúm til að byggja með takmörkuðum afskiptum hins opinbera.

Berlín ætti að vera okkur víti til varnaðar

Við þurfum ekki að giska á hvað getur gerst þegar stjórnvöld ganga langt í að stýra leiguverði. Berlín prófaði strangt leiguþak árið 2020. Rannsóknir sýndu að auglýst leiguverð lækkaði, en jafnframt fækkaði auglýstum leiguíbúðum verulega og húsnæðisleit varð erfiðari fyrir marga.

Árið 2021 felldi þýski stjórnlagadómstóllinn leiguþakið úr gildi vegna þess að borgin hafði ekki lagalega heimild til að setja þessar reglur.

Berlín er ekki Ísland og íslenska frumvarpið er ekki nákvæmlega sama úrræði. En reynslan sýnir að lægra auglýst leiguverð tryggir ekki að fleiri geti fundið sér íbúð. Þeir sem eru þegar með öruggan leigusamning geta notið verndar á meðan þeir sem eru að leita sér að húsnæði mæta færri valkostum.

DIW Berlin – rannsókn á áhrifum leigufrystingarinnar.

Þetta er einmitt hættan við að einblína á verðmiðann en gleyma því hvernig húsnæði verður til. Ef fjárfesting verður óhagkvæmari getur framboðið dregist saman. Þá sitja eftir þeir sem eru að reyna að komast inn á markaðinn, oft ungt fólk og fjölskyldur sem eru að koma sér upp heimili.

Við eigum ekki að endurtaka mistök annarra ríkja bara vegna þess að aðgerðin hljómar vel í pólitískri umræðu.

Fyrst hækkar ríkið byggingarkostnaðinn. Síðan á að halda aftur af leigunni

Það sem mér finnst sérstaklega óskynsamlegt við fyrirhugaða stefnu er að leigubremsan kemur ekki ein og sér. Í fjárlagafrumvarpi fyrir árið 2027 er jafnframt lagt til að endurgreiðsla virðisaukaskatts af vinnu við nýbyggingar, endurbætur og viðhald íbúðarhúsnæðis lækki úr 35% í 20%.

Samkvæmt umfjöllun Samtaka iðnaðarins er gert ráð fyrir að breytingin skili ríkissjóði um 3,6 milljörðum króna í auknar tekjur. Samtökin hafa varað við því að hún hækki byggingarkostnað og komi á óheppilegum tíma fyrir húsnæðisuppbyggingu.

Boðuð skattahækkun á húsnæðisuppbyggingu kemur á versta tíma – Samtök iðnaðarins, 23. september 2026.

Þetta er ekki í fyrsta sinn sem stjórnvöld fara þessa leið. Árið 2023 var endurgreiðslan lækkuð úr 60% í 35%. Í greinargerð með frumvarpinu var gert ráð fyrir að sú breyting hækkaði byggingarkostnað um u.þ.b. 2%.

Í umræðu á Alþingi kom jafnframt fram gagnrýni á að skattahækkunin gæti skilað sér út í verðlag og dregið úr uppbyggingu íbúða. Samtök iðnaðarins vöruðu á sínum tíma við því að breytingin gæti dregið úr framboði og hækkað verð íbúða þegar áhrifin kæmu fram á húsnæðismarkaði.

Frumvarp og greinargerð um lækkun endurgreiðslu VSK árið 2023 – Alþingi.

Það er ekki þar með sagt að hægt sé að eigna skattabreytingunni alla hækkun byggingarkostnaðar eða leigu frá árinu 2023. Vextir, laun og verð byggingarefnis hafa einnig áhrif. En stjórnvöld vissu að lækkun endurgreiðslunnar myndi auka kostnað.

Nú á að ganga enn lengra.

Hvernig á þetta að ganga upp? Hvernig á að fjölga hagkvæmum leiguíbúðum ef kostnaður við að byggja þær hækkar, en jafnframt er þrengt að því hversu mikið leigutekjur mega aukast?

Þetta er mótsögn sem ríkisstjórnin skuldar okkur að útskýra.

Hverjir fá forskot þegar ríkið tekur yfir stærri hluta markaðarins?

Ég hef einnig áhyggjur af því hvernig þessi stefna getur breytt samsetningu leigumarkaðarins.

Undanfarin ár hefur hið opinbera stutt við uppbyggingu svokallaðra óhagnaðardrifinna leigufélaga með stofnframlögum, fjármögnun og samstarfi um lóðir. Ég tel að við eigum að skoða þetta kerfi mun gagnrýnni augum en gert hefur verið.

Það eitt að félag greiði ekki út arð þýðir ekki að það sé án eignamyndunar eða að enginn fjárhagslegur ávinningur geti myndast hjá tengdum aðilum. Fasteignasafn getur stækkað, eigið fé aukist og verktakar og þjónustufyrirtæki hagnast á framkvæmdunum með framlögum ríkis í staðinn fyrir að veita svigrúm fyrir einkaaðila til að sjá um þetta sjálfir, án þess að þurfa að treysta á opinbert fé okkar landsmanna. Það þarf að skoða heildarmyndina, ekki aðeins rekstrarformið.

Ég er ekki þeirrar skoðunar að lausnin á húsnæðisvandanum sé að færa sífellt stærri hluta húsnæðismarkaðarins undir kerfi sem er háð opinberri fjármögnun og úthlutunum. Mér finnst það stefna í átt að meiri ríkisafskiptum og miðstýringu, þar sem stjórnvöld fá sífellt stærra hlutverk í því hver byggir, hver á og hvernig húsnæði er leigt út.

Ef stjórnvöld vilja styðja við þá sem eiga erfitt með að standa undir húsnæðiskostnaði er hægt að ræða markvissan stuðning við þá einstaklinga og fjölskyldur. En það er annað en að byggja upp kerfi þar sem opinberir fjármunir og sérstök kjör geta veitt ákveðnum félögum forskot á markaði.

Spurningin er einföld: Er verið að skapa fleiri íbúðir fyrir landsmenn eða er verið að færa meiri völd og eignir inn í kerfi sem er sífellt háðara ríkinu?

Þessu þarf að svara með gögnum um fjármögnun, lóðakjör, eignarhald og hvernig verðmætin sem verða til nýtast að lokum.

Húsnæði verður ekki ódýrara með því að gera það dýrara að byggja

Ég tel að ríkisstjórnin sé að velja ranga leið. Hún vill takmarka leiguhækkanir, en á sama tíma leggur hún til skattabreytingu sem getur aukið kostnað við húsnæðisuppbyggingu. Hún vill bæta aðgengi að leiguhúsnæði, en þarf að sýna fram á hvernig aðgerðirnar stuðla að auknu framboði til lengri tíma.

Það er auðvelt að setja reglur sem líta vel út á blaði. Það er erfiðara að tryggja að þær skili raunverulegum árangri.

Við þurfum fleiri íbúðir, einfaldara skipulagsferli, nægt lóðaframboð, stöðugt rekstrarumhverfi og skynsamlegar reglur sem hvetja til uppbyggingar. Við þurfum líka að tryggja leigjendum sanngjarna samninga án þess að gera það óhagkvæmara að byggja og leigja út húsnæði.

Ég er því andvígur því að þessi leigubremsa verði samþykkt í núverandi mynd og tel jafnframt að fyrirhugaðri lækkun endurgreiðslu virðisaukaskatts eigi að hafna. Ríkisstjórnin þarf að leggja fram heildstætt mat á því hvernig þessar aðgerðir fara saman og hvaða áhrif þær hafa á framboð, byggingarkostnað og leiguverð.

Húsnæðisvandi verður ekki leystur með því að stjórna verðinu á húsnæði sem er ekki til. Og hann verður ekki leystur með því að hækka kostnað við að byggja það húsnæði sem okkur vantar.

Leigubremsa eða leiguþak? Framboðið skiptir enn máli. Ef ríkisstjórnin vill raunverulega bæta stöðu leigjenda verður hún að gera fólki auðveldara að byggja, eiga og leigja út íbúðir, ekki erfiðara.

Höfundur er bæjarfulltrúi Miðflokksins í Vestmannaeyjum.