Íbúðalán í raunheimum: Svar við at­huga­semdum Gauta B. Eggerts­sonar

Hér verður brugðist við athugasemdum Gauta B. Eggertssonar í grein hans, „Tafla á villigötum“, sem birtist á Vísi þann 4. ágúst 2026. Athugasemdirnar lúta einkum að nokkrum tæknilegum atriðum en fyrst er rétt að ræða upplegg hans í heild sinni.

Samhengi ummæla um raunvaxtastig

Eins og titill greinar Gauta gefur til kynna telur hann töflu sem ég birti í grein minni vera villandi. Taflan sýndi stýrivexti, raunstýrivexti og raunvexti ríkisskuldabréfa til mismunandi tímalengda, samhliða því sem ég benti á að Gauti hefði nýlega látið þau orð falla í pallborðsþætti Vísis þann 23. júlí að raunvextir væru á bilinu „4,5 til 5,5%“. Telur Gauti samanburðinn villandi vegna þess að í umræddu viðtali hafi hann átt við íbúðalánavexti.

Líkt og heyra má í umræddum þætti (í kringum 50. mínútu) voru ummælin látin falla í því samhengi að vaxtastig í flestum löndum hafi lækkað við inngöngu í ESB. Hvergi nefnir Gauti íbúðalánavexti í því samhengi og ekki var annað að skilja en að rætt væri um vaxtastig almennt. Sá misskilningur er því ekki á minni ábyrgð.

Raunstærðir og nafnstærðir í umræðu um íbúðalán

Hins vegar var engin fjöður dregin úr því í grein minni að raunvextir til skemmri og millilangs tíma séu talsvert hærri á Íslandi en í Evrópu. Vaxtastigið var einfaldlega sett í víðara samhengi þar sem íbúðalán heimila eru einungis hluti umræðunnar. Bent var á að um leið og núvirtur munur greiðslna af íbúðalánum — miðað við raunvexti íbúðalána í Evrópu og á Íslandi — væri um 22%, hefur opinber umræða oft gefið í skyn að munurinn væri margfalt meiri.

Sem dæmi má nefna fullyrðingar um að íslenskir lántakendur „borgi húsnæðið sitt þrisvar sinnum miðað við vini þeirra í nágrannalöndunum“ (Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir, Vísir, 13. september 2024), að heildargreiðslur krónuláns séu 72% meiri en evrópsks láns (Dagur B. Eggertsson, Vísir, 20. apríl 2026) eða að húsnæðisvextir séu „níu til tíu prósent“ (Pawel Bartoszek). Þannig hefur, viljandi eða óviljandi, ekki verið tekið tillit til verðbólgu (þ.e. raunstærða) í samanburði á íbúðalánum og hæstu fljótandi húsnæðisvextir á Íslandi í dag látnir gilda út allan líftíma íslenska lánsins.

Greining á íslenskum raunvöxtum

Í raun gerir Gauti litlar athugasemdir við þetta megininntak greinar minnar, heldur telur hann að notaðir séu of háir raunvextir evrópskra lána og of lágir vextir íslenskra lána — enda er undirfyrirsögn greinar hans „athugasemd við vaxtaútreikninga Agnars Tómasar Möller“.

Gauti byggir á tölum Seðlabankans frá því í apríl um „samningsbundna vexti nýrra lána“, sem gefa svipmynd af kjörum tekinna lána, þar með talið viðbótarlán með lakari kjörum. Þannig endurspeglar þessi vísitala ekki bestu vaxtakjör sem í boði eru (eins og sjá má t.d. á Aurbjörgu) — ekki frekar en við myndum nota meðalverð allra seldra bíla í hverjum mánuði til að meta verðþróun þeirra. Kjör lífeyrissjóða á fastvaxta verðtryggðum lánum eru frá 3,6% til 4,5% (meðaltal 4,15%). Ólíkt bönkunum hafa þeir veitt um 30 milljarða króna í nettó ný verðtryggð íbúðalán á árinu, á meðan verðtryggð íbúðalán bankanna hafa dregist saman um sex milljarða.

Efra bil Gauta á raunvöxtum, 5,5%, er hins vegar fundið með því að draga verðbólguvæntingar frá 9,2% nafnvöxtum. Vandkvæðið við það er að fastir fimm ára vextir óverðtryggðra íbúðalána eru talsvert lægri, eða 8,5% að meðaltali. Miðað við 3,8% verðbólguálag eru raunvextirnir 4,5%.

Mögulega er um reiknivillu að ræða hjá Gauta en engu að síður er ljóst að 4,5% eru efri mörk raunvaxtabilsins á föstum vöxtum, en ekki 5,5%.

Samanburður við evrópska vexti og verðbólguvæntingar

Þegar kemur að vöxtum evrópskra íbúðalána notar Gauti „samræmda vísitölu Seðlabanka Evrópu um lántökukostnað nýrra íbúðalána“, sem blandar væntanlega saman ólíkum gerðum lána, tímalengdum og veðréttum. Í grein minni var hins vegar skýrt tekið fram að horft var til fimm ára óverðtryggðra lána til að meta raunvaxtakostnað til sama tíma. Horft var til vaxta (að meðtöldum lántökukostnaði) helstu lánveitenda í Þýskalandi, Frakklandi og Spáni sem virðast liggja á bilinu 3,5% til 4,2% — og var 3,8% valið. Gauti vill nota töluna 3,44%, sem blandar saman ólíkum tímalengdum og átti því ekki við í mínum samanburði.

Til að varpa nafnvöxtum yfir í fimm ára raunvexti þarf að draga frá fimm ára verðbólguvæntingar, þar sem verðtryggð húsnæðislán standa ekki til boða í Evrópu. Gauti notar verðbólguvæntingar Evrópuframkvæmdastjórnarinnar upp á 2,65%. Nýjasta könnun Seðlabanka Evrópu (SPF Q3 2026) sýnir hins vegar að væntingar um verðbólgu eru 2,2% á næsta ári og 2,0% til lengri tíma. Erfitt er að draga aðra ályktun en að Gauti hafi stuðst við skammtímaspá um verðbólgu í árslok 2026, sem getur ekki verið grundvöllur til að meta raunvexti til fimm ára.

Ef mat Gauta á evrópskum íbúðalánavöxtum (3,44%) væri lagt til grundvallar ásamt réttum langtímaverðbólguvæntingum, væri niðurstaðan sú að raunvextir ytra væru enn um 1,4%, en ekki 0,8% eins og hann heldur fram. Mat mitt á raunvöxtum evrópskra íbúðalána til fimm ára var þannig líklega nokkuð varfærið í upphaflegri grein minni.

Útreikningar á greiðslubyrði

Að lokum gagnrýnir Gauti að ég hafi deilt mun á núvirtri greiðslubyrði niður á 25 ár. Þar viðurkenni ég að gagnrýni Gauta er réttmæt en bendi á móti að þetta var léttvægt atriði í grein minni. Hvort sem munur á raungreiðslum evrópsks eða íslensks íbúðaláns sé 20% eða 30%, eða jafnvel hærri, er sá hann mun minni en oft er haldið fram þegar hæstu mögulegu nafnvextir á íslenskum íbúðalánum eru látnir halda sér út líftíma lánsins, án þess að taka tillit til verðbólgu, líkt og í dæmum sem hér voru nefnd að ofan. Frá aldamótum hefur verðbólga á Íslandi verið um 2,6% hærri að meðaltali en í Evrópu (m.v. HICP-vísitöluna) og því ljóst að slíkur samanburður er í besta falli villandi og það var aðalatriði greinar minnar að benda á það ásamt því að horfa þyrfti til fleiri vaxtamælikvarða en á íbúðalánum.

Önnur gagnrýni Gauta en sú sem hér hefur verið tekið undir, stendur þannig á veikum fótum:

Taflan í minni grein sýndi réttar raunstærðir sem studdu við meginmál hennar. Ummæli Gauta um raunvexti, sem hann byggði gagnrýni sína á, voru hins vegar sjálf villandi í því samhengi sem þau voru látin falla.

Mælikvarðar Gauta á raunvöxtum í Evrópu og á Íslandi styðjast ekki við fasta vexti líkt og í minni greiningu. Jafnframt styðst hann við verðbólguvæntingar í Evrópu sem eiga ekki við og vísar í fasta óverðtryggða íbúðalánavexti á Íslandi sem hvergi er að finna í vaxtakjörum banka og lífeyrissjóða.

Þannig er grunndæmi Gauta um vaxtabyrði evrópsks láns óraunsæ eða í það minnsta á ekki við það dæmi sem ég nefndi í minni grein.

Að því sögðu byggist gagnrýni Gauta að hluta til á mismunandi túlkun á orðum sem hann lét falla í umræddum þætti og horfir hann einungis til hluta greinar minnar að því er virðist. Hann gerir litlar athugasemdir við aðra þætti greinarinnar, til dæmis að skoða verði fleiri þætti en vexti á íbúðalánum í alþjóðlegum samanburði á vaxtastigi og hins vegar að raunmunur á greiðslum íbúðalána sé ekki jafnmikill og stundum sé haldið fram þegar ekki er tekið tillit til verðbólgu og tímalengda lána, líkt og í dæmum hér að ofan. Í grein minni var því ekki haldið fram að vaxtamunurinn væri lítill heldur að meta þyrfti hann með þeim hætti sem ekki væri villandi.

Höfundur er sagnfræðingur og hefur starfað við íslenskan vaxtamarkað frá árinu 2006.