Fasteignaviðskipti – tímabært að endurskoða leikreglurnar? Hlynur Júlísson skrifar 8. maí 2025 06:02 Höfundur starfar hjá verkfræðistofunni VERKVIST og sinnir meðal annars ástandsskoðunum fasteigna, bæði íbúðarhúsnæðis og stærri mannvirkja, auk gallagreininga, ráðgjafar vegna endurbóta og viðhalds, og fleiri tengdra verkefna. Áður fyrr starfaði höfundur sem húsasmiður með áherslu á vandamál tengd rakaskemmdum og sinnti í því samhengi lagfæringum á fasteignum í eigu einstaklinga. Starfsfólk VERKVISTAR hefur samanlagt skoðað þúsundir fasteigna og má greina ákveðið mynstur í þeim beiðnum sem berast. Fjöldi þeirra tengist fasteignaviðskiptum, þar sem kaupendur óska eftir ástandsskoðun rétt fyrir afsalsgreiðslu, iðulega vegna þess að gallar hafa komið í ljós eftir afhendingu. Tímapressan er þá veruleg og nauðsynlegt að ljúka skoðun hratt til að niðurstöður liggi fyrir áður en afsal fer fram. Annar hluti þeirra sem leita eftir ástandsskoðun er í enn viðkvæmari stöðu. Þetta eru einstaklingar sem hafa þegar gengið frá afsali, oft aðeins örfáum vikum áður. Þeir sitja eftir með galla sem annað hvort voru ekki þekktir við kaupin eða voru vanmetnir að umfangi. Í sumum tilvikum hefur fólk farið að finna fyrir heilsufarsvandamálum eftir að hafa dvalið í eigninni um ákveðinn tíma og leitar þá til fagmanns til að fá ástand eignarinnar metið. Skoðunaraðili fær þá það hlutverk að greina eigandanum frá ástandi fasteignarinnar og leggja til úrbætur. Slíkar niðurstöður fela iðulega í sér verulegt fjárhagslegt tjón, en geta einnig haft djúpstæð tilfinningaleg áhrif, sérstaklega þegar um er að ræða heilsutengda áhættu og óvissu um búsetuöryggi. Skortur á skýrum ramma og verkferlum Margir fagaðilar veigra sér við að taka að sér ástandsskoðanir í tengslum við sölu eða kaup á fasteignum. Ástæðurnar má meðal annars rekja til flókins lagalegs umhverfis og skorts á samræmdum verkferlum um hvernig skuli meta ástand fasteigna. Þá vakna einnig spurningar um ábyrgðarskiptingu, til dæmis ef gallar koma síðar í ljós sem skoðunaraðila yfirsást. Við þessar aðstæður standa kaupendur gjarnan frammi fyrir þröngum tímaramma. Í mörgum tilvikum hafa þeir aðeins örfáa daga til að útvega fagaðila og fá niðurstöðu í hendurnar áður en kauptilboð fellur úr gildi. Þetta reynist oft óraunhæft, þar sem biðtími eftir skoðunaraðilum er lengri en frestur kauptilboðsins. Í því markaðsumhverfi sem ríkt hefur undanfarin ár hafa margir veigrað sér við að setja fyrirvara um ástandsskoðun, sérstaklega þegar um er að ræða eftirsóttar eignir eða staðsetningar, þar sem dæmi eru um að seljandi taki ekki kauptilboði þar sem settur er fyrirvari um skoðun. Hvað getum við gert til þess að breyta þessu? Til að tryggja meira jafnvægi í viðskiptum og draga úr áhættu beggja aðila má hugsa sér eftirfarandi: Samræmdir og viðurkenndir verkferlar fyrir ástandsskoðanir fyrir sölu fasteigna verði þróaðir og teknir í notkun af fagaðilum, í samstarfi við tryggingafélög og aðra hagsmunaaðila. Seljendur fái gerða úttekt á eign fyrir sölu, þannig að kaupendur geti tekið upplýsta ákvörðun byggða á gögnum. Tryggingar gegn leyndum göllum verði í boði fyrir seljendur, þegar engin frávik finnast við skoðun. Ef frávik koma upp, geti seljendur sinnt úrbótum sem eru skjalfestar og metnar áður en fasteign fer á markað, með möguleika á tryggingu. Kaupandi geti tekið að sér að lagfæra frávik gegn lækkuðu fasteignaverði, að því gefnu að úrbætur séu framkvæmdar og skjalfestar af fagaðila. Slík frávik yrðu þá undanskilin tryggingu þar til þau hafa verið leiðrétt. Slíkt kerfi myndi stuðla að gagnsæi, auknu trausti í fasteignaviðskiptum og bæta réttarstöðu allra aðila. Í ljósi þeirra vandamála sem hér hafa verið rakin, er ljóst að skortur á skýrum verkferlum og ábyrgðarskiptingu veldur verulegum vandkvæðum í fasteignaviðskiptum. Það er kominn tími til að við fagfólk, fasteignasalar, tryggingafélög og löggjafinn tökum sameiginlega ábyrgð og ræðum þessi mál af hreinskilni. Nauðsynlegt er að auka formfestu, tryggja hlutlægt og faglegt mat á eignum og innleiða úrræði sem tryggja hagsmuni allra aðila, bæði seljenda og kaupenda. Slíkt fyrirkomulag myndi jafnframt skapa hvata til viðhalds og umgengni við fasteignir, þar sem skýrara samhengi væri á milli ástands eignar og söluverðs. Þegar mat á fasteign byggir á staðlaðri aðferð og skýrri upplýsingagjöf, má búast við að verðmyndun verði réttlátari og gagnsærri. Þetta eru ekki ný sjónarmið, sambærileg kerfi hafa verið tekin upp í nágrannalöndum okkar. Það er tímabært að við skoðum slíka útfærslu hérlendis með fullri alvöru. Höfundur er húsasmíðameistari og starfar hjá VERKVIST verkfræðistofu. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Byggingariðnaður Fasteignamarkaður Mest lesið Þjónusturof hefst í dag Hanna Birna Valdimarsdóttir Skoðun „Mér sýnist Inga Sæland fá talsvert út úr þessu“ Sigurjón Arnórsson Skoðun Hvað með dansinn? Lilja Björk Haraldsdóttir Skoðun Hallgrímur, málið snýst því miður ekki bara um kebab Snorri Másson Skoðun Mest lesnu orð á Íslandi Friðrik Björnsson Skoðun Þegar lýðheilsa, lýðræði og loftslagið eru í húfi, ekki efla samstarf við Bandaríkin Davíð Aron Routley Skoðun Viðhorf sem mótar veruleikann – inngilding á orði og á borði Sóldís Birta Reynisdóttir Skoðun Skortur á metnaði í loftslagsmálum Svandís Svavarsdóttir,Guðmundur Ingi Guðbrandsson Skoðun Alþjóðlegur dagur þroskaþjálfa – vettvangur á tímamótum Laufey Elísabet Gissurardóttir Skoðun Verjum frelsið og mannréttindin Sigurjón Njarðarson Skoðun Skoðun Skoðun Alþjóðlegur dagur þroskaþjálfa – vettvangur á tímamótum Laufey Elísabet Gissurardóttir skrifar Skoðun Mest lesnu orð á Íslandi Friðrik Björnsson skrifar Skoðun Tími til kominn að styðja öll framúrskarandi ungmenni Karólína Helga Símonardóttir skrifar Skoðun Hvað með dansinn? Lilja Björk Haraldsdóttir skrifar Skoðun Mótórhjólasamtök á Íslandi – hvers vegna öll þessi læti? Helgi Gunnlaugsson skrifar Skoðun Viðhorf sem mótar veruleikann – inngilding á orði og á borði Sóldís Birta Reynisdóttir skrifar Skoðun „Mér sýnist Inga Sæland fá talsvert út úr þessu“ Sigurjón Arnórsson skrifar Skoðun Árangur hefst hér. Með þér. Guðrún Högnadóttir skrifar Skoðun Þegar lýðheilsa, lýðræði og loftslagið eru í húfi, ekki efla samstarf við Bandaríkin Davíð Aron Routley skrifar Skoðun Þjónusturof hefst í dag Hanna Birna Valdimarsdóttir skrifar Skoðun Verjum frelsið og mannréttindin Sigurjón Njarðarson skrifar Skoðun Spilavíti er og verður spilavíti Tryggvi Rúnar Brynjarsson skrifar Skoðun Skortur á metnaði í loftslagsmálum Svandís Svavarsdóttir,Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Eru stjórnarandstæðingar viljandi að misskilja samsköttun? Þórhallur Valur Benónýsson skrifar Skoðun Orðræða mótar menningu – og menningin mótar okkur öll Jóhanna Bárðardóttir skrifar Skoðun Eitt spilakort, betri spilamenning – er skaðaminnkandi Ingvar Örn Ingvarsson skrifar Skoðun Sameining sem eflir íslenskan landbúnað Egill Gautason skrifar Skoðun Konur sem stinga hvor aðra í bakið Sigríður Svanborgardóttir skrifar Skoðun Fjölbreytileiki er styrkleiki Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Það er list að lifa með krabbameini Hlíf Steingrímsdóttir skrifar Skoðun Um kynjafræði og pólítík Hanna Björg Vilhjálmsdóttir skrifar Skoðun Við fylgjum þér frá getnaði til grafar Benedikt S. Benediktsson skrifar Skoðun Mega einhverf hverfa? Ármann Pálsson,Björg Torfadóttir,Sigrún Ósk,Sigurjón Már,Halldóra Hafsteins,Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Mamiko Dís Ragnarsdóttir skrifar Skoðun Ef þið bara hefðuð séð heiminn út frá mínum augum: Börn & ADHD Stefán Þorri Helgason skrifar Skoðun 112. liðurinn í aðgerðaáætlun í menntamálum? Ingólfur Ásgeir Jóhannesson skrifar Skoðun Konur á örorku Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Drambið okkar Júlíus Valsson skrifar Skoðun Við vitum Guðrún Jónsdóttir skrifar Skoðun Ekki sama hvaðan gott kemur Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Börn í meðferð eiga rétt á fagfólki orð duga ekki lengur! Steindór Þórarinsson skrifar Sjá meira
Höfundur starfar hjá verkfræðistofunni VERKVIST og sinnir meðal annars ástandsskoðunum fasteigna, bæði íbúðarhúsnæðis og stærri mannvirkja, auk gallagreininga, ráðgjafar vegna endurbóta og viðhalds, og fleiri tengdra verkefna. Áður fyrr starfaði höfundur sem húsasmiður með áherslu á vandamál tengd rakaskemmdum og sinnti í því samhengi lagfæringum á fasteignum í eigu einstaklinga. Starfsfólk VERKVISTAR hefur samanlagt skoðað þúsundir fasteigna og má greina ákveðið mynstur í þeim beiðnum sem berast. Fjöldi þeirra tengist fasteignaviðskiptum, þar sem kaupendur óska eftir ástandsskoðun rétt fyrir afsalsgreiðslu, iðulega vegna þess að gallar hafa komið í ljós eftir afhendingu. Tímapressan er þá veruleg og nauðsynlegt að ljúka skoðun hratt til að niðurstöður liggi fyrir áður en afsal fer fram. Annar hluti þeirra sem leita eftir ástandsskoðun er í enn viðkvæmari stöðu. Þetta eru einstaklingar sem hafa þegar gengið frá afsali, oft aðeins örfáum vikum áður. Þeir sitja eftir með galla sem annað hvort voru ekki þekktir við kaupin eða voru vanmetnir að umfangi. Í sumum tilvikum hefur fólk farið að finna fyrir heilsufarsvandamálum eftir að hafa dvalið í eigninni um ákveðinn tíma og leitar þá til fagmanns til að fá ástand eignarinnar metið. Skoðunaraðili fær þá það hlutverk að greina eigandanum frá ástandi fasteignarinnar og leggja til úrbætur. Slíkar niðurstöður fela iðulega í sér verulegt fjárhagslegt tjón, en geta einnig haft djúpstæð tilfinningaleg áhrif, sérstaklega þegar um er að ræða heilsutengda áhættu og óvissu um búsetuöryggi. Skortur á skýrum ramma og verkferlum Margir fagaðilar veigra sér við að taka að sér ástandsskoðanir í tengslum við sölu eða kaup á fasteignum. Ástæðurnar má meðal annars rekja til flókins lagalegs umhverfis og skorts á samræmdum verkferlum um hvernig skuli meta ástand fasteigna. Þá vakna einnig spurningar um ábyrgðarskiptingu, til dæmis ef gallar koma síðar í ljós sem skoðunaraðila yfirsást. Við þessar aðstæður standa kaupendur gjarnan frammi fyrir þröngum tímaramma. Í mörgum tilvikum hafa þeir aðeins örfáa daga til að útvega fagaðila og fá niðurstöðu í hendurnar áður en kauptilboð fellur úr gildi. Þetta reynist oft óraunhæft, þar sem biðtími eftir skoðunaraðilum er lengri en frestur kauptilboðsins. Í því markaðsumhverfi sem ríkt hefur undanfarin ár hafa margir veigrað sér við að setja fyrirvara um ástandsskoðun, sérstaklega þegar um er að ræða eftirsóttar eignir eða staðsetningar, þar sem dæmi eru um að seljandi taki ekki kauptilboði þar sem settur er fyrirvari um skoðun. Hvað getum við gert til þess að breyta þessu? Til að tryggja meira jafnvægi í viðskiptum og draga úr áhættu beggja aðila má hugsa sér eftirfarandi: Samræmdir og viðurkenndir verkferlar fyrir ástandsskoðanir fyrir sölu fasteigna verði þróaðir og teknir í notkun af fagaðilum, í samstarfi við tryggingafélög og aðra hagsmunaaðila. Seljendur fái gerða úttekt á eign fyrir sölu, þannig að kaupendur geti tekið upplýsta ákvörðun byggða á gögnum. Tryggingar gegn leyndum göllum verði í boði fyrir seljendur, þegar engin frávik finnast við skoðun. Ef frávik koma upp, geti seljendur sinnt úrbótum sem eru skjalfestar og metnar áður en fasteign fer á markað, með möguleika á tryggingu. Kaupandi geti tekið að sér að lagfæra frávik gegn lækkuðu fasteignaverði, að því gefnu að úrbætur séu framkvæmdar og skjalfestar af fagaðila. Slík frávik yrðu þá undanskilin tryggingu þar til þau hafa verið leiðrétt. Slíkt kerfi myndi stuðla að gagnsæi, auknu trausti í fasteignaviðskiptum og bæta réttarstöðu allra aðila. Í ljósi þeirra vandamála sem hér hafa verið rakin, er ljóst að skortur á skýrum verkferlum og ábyrgðarskiptingu veldur verulegum vandkvæðum í fasteignaviðskiptum. Það er kominn tími til að við fagfólk, fasteignasalar, tryggingafélög og löggjafinn tökum sameiginlega ábyrgð og ræðum þessi mál af hreinskilni. Nauðsynlegt er að auka formfestu, tryggja hlutlægt og faglegt mat á eignum og innleiða úrræði sem tryggja hagsmuni allra aðila, bæði seljenda og kaupenda. Slíkt fyrirkomulag myndi jafnframt skapa hvata til viðhalds og umgengni við fasteignir, þar sem skýrara samhengi væri á milli ástands eignar og söluverðs. Þegar mat á fasteign byggir á staðlaðri aðferð og skýrri upplýsingagjöf, má búast við að verðmyndun verði réttlátari og gagnsærri. Þetta eru ekki ný sjónarmið, sambærileg kerfi hafa verið tekin upp í nágrannalöndum okkar. Það er tímabært að við skoðum slíka útfærslu hérlendis með fullri alvöru. Höfundur er húsasmíðameistari og starfar hjá VERKVIST verkfræðistofu.
Þegar lýðheilsa, lýðræði og loftslagið eru í húfi, ekki efla samstarf við Bandaríkin Davíð Aron Routley Skoðun
Skoðun Alþjóðlegur dagur þroskaþjálfa – vettvangur á tímamótum Laufey Elísabet Gissurardóttir skrifar
Skoðun Viðhorf sem mótar veruleikann – inngilding á orði og á borði Sóldís Birta Reynisdóttir skrifar
Skoðun Þegar lýðheilsa, lýðræði og loftslagið eru í húfi, ekki efla samstarf við Bandaríkin Davíð Aron Routley skrifar
Skoðun Eru stjórnarandstæðingar viljandi að misskilja samsköttun? Þórhallur Valur Benónýsson skrifar
Skoðun Mega einhverf hverfa? Ármann Pálsson,Björg Torfadóttir,Sigrún Ósk,Sigurjón Már,Halldóra Hafsteins,Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Mamiko Dís Ragnarsdóttir skrifar
Þegar lýðheilsa, lýðræði og loftslagið eru í húfi, ekki efla samstarf við Bandaríkin Davíð Aron Routley Skoðun