Hinn breiði pensill Seðlabankans Ingólfur Bender skrifar 24. maí 2023 15:01 Verðbólgan á Íslandi er mikil og þrálát um þessar mundir og sameiginlegt verkefni Seðlabankans, hins opinbera og aðila vinnumarkaðarins að ná henni niður. Verðbólgan jókst umtalsvert á síðasta ári m.a. vegna ójafnvægis á íbúðamarkaði. En árs verðhækkun íbúða fór mest í 25,5% á höfuðborgarsvæðinu í júlí í fyrra. Í nýjasta hefti Peningamála, riti Seðlabankans, segir að þessi hækkun skýrist líklega af miklu misræmi milli framboðs og eftirspurnar eftir húsnæði enda annaði sá fjöldi íbúða sem byggður var á árunum fyrir heimsfaraldurinn ekki aukinni eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði í kjölfar hans. Með öðrum orðum, þá hefur ekki verið byggt nægjanlega mikið af íbúðum hér á landi á undanförnum árum og hefur það birst í mikilli verðbólgu og kallað á hækkun stýrivaxta. Á skömmum tíma hafa stýrivextir bankans farið úr 0,75% í 8,75%. Ekki mjög nákvæmt stýritæki Vaxtatahækkanir eru tæki sem Seðlabankinn getur beitt til að ná niður verðbólgu. Vaxtatækið er hins vegar eins og að mála með breiðum pensli – þetta er ekki mjög nákvæmt stýritæki. Vaxtahækkanir bankans hafa þannig óæskilegar hliðaverkanir við þær aðstæður sem nú eru uppi í íslensku efnahagslífi. Hækkun vaxta dregur úr íbúðauppbyggingu þegar hið gagnstæða er það sem þarf. Þannig er lagður grunnur að því að við lendum aftur í því ástandi sem hóf þessa miklu verðbólgu sem nú er við að etja, þ.e. að ekki verði byggt í takti við þörf. Afleiðingin verður líkt og við þekkjum - verðhækkanir húsnæðis, verðbólga og hærri stýrivextir. Mikil hækkun fjármagnskostnaðar vegur þungt Vextir framkvæmdalána byggingaverktaka hafa hækkað verulega samhliða miklum vaxtahækkunum Seðlabankans. Óverðtryggðir vextir útlána til fyrirtækja hafa hækkað úr því að vera ríflega 4% í upphafi árs 2021 í ríflega 10% nú. Vextir hafa því hækkað um 6 prósentustig á þessu tímabili vaxtahækkana Seðlabankans. Framkvæmdalán byggingaverktaka bera nokkuð hærri vexti og með vaxtahækkun Seðlabankans í morgun munu þeir hækka enn frekar. Ljóst er að þessi mikla hækkun fjármagnskostnaðar við íbúðabyggingar vegur þungt hjá fyrirtækjum sem eru í uppbyggingu íbúða. Framkvæmdatími er um eða yfir 2 ár og enn lengri ef tekið er tillit til þess að nú er sölutregða að leiða til þess að tíminn frá því að til kostnaðar er stofnað við íbúðauppbyggingu hjá verktaka þar til hann fær greiðslu fyrir sölu hefur lengst á tíma hratt hækkandi vaxta. Veruleg áhrif á framboð íbúða Viðbúið er að áhrif hækkunar stýrivaxta á framboð íbúða verði verulegt. Samkvæmt könnun sem Outcome gerði fyrir Samtök iðnaðarins fyrir skömmu segja 88% stjórnenda verktakafyrirtækja sem eru að byggja íbúðir fyrir eigin reikning að hækkandi fjármögnunarkostnaður muni leiða til samdráttar í uppbyggingaráformum þeirra fyrirtækja á íbúðarhúsnæði. Í þessari sömu könnun kom fram að verulegur samdráttur er fram undan í byggingu nýrra íbúða en stjórnendur verktakafyrirtækjanna reikna með því að fjöldi íbúða sem byrjað verður á hjá þeirra fyrirtækjum á næstu tólf mánuðum verði 509 samanborið við 1.473 á síðustu tólf mánuðum. Samdrátturinn nemur 65%. Tryggja þarf fjölbreyttara lóðaframboð Mikilvægt er að tekið verði á þessum hliðaráhrifum hækkunar stýrivaxta. Samtök iðnaðarins hafa bent í því sambandi á að skortur á réttu lóðaframboði og skipulagi fyrir fleiri íbúðir hafi átt stóran þátt í þeim vanda sem skapaðist á íbúðamarkaði og leitt til þess ójafnvægis framboðs og eftirspurnar sem síðan leiddi til verðbólgu og hærri vaxta. Þó lóðaframboð sveitarfélaga sé mismikið er ljóst að enn er töluvert byggingarland fyrir hendi. Því er mikilvægt að sveitarfélög tryggi að ávallt sé fyrir hendi fjölbreyttara lóðaframboð en hefur verið undanfarin ár, þar sem horft er bæði til þéttingarreita og nýrra byggingarsvæða. Með því móti er hægt að koma með skilvirkari hætti í veg fyrir alvarlegt ástand á íbúðamarkaði. Lækkun endurgreiðslu hækkar kostnað við húsbyggingar Einnig hafa Samtök iðnaðarins bent á að fyrirhuguð lækkun á endurgreiðslum virðisaukaskatts vegna framkvæmda við íbúðarhúsnæði úr 60% í 35% muni hækka kostnað við húsbyggingar og draga úr uppbyggingu og framboði nýrra íbúða. Munu áhrifin á framboð nýrra íbúða koma fram eftir 2-3 ár. Aðgerðin mun hækka verð íbúða, auka verðbólgu og leiða til hærri vaxta. Lækkunin er boðuð með mjög skömmum fyrirvara eða eins tímabils virðisaukaskatts sem gerir fyrirtækjum ómögulegt að skipuleggja sig út frá breyttum forsendum. Stjórnvöld tryggi stöðugleika í byggingariðnaði Bygginga- og mannvirkjaiðnaður er ein af sveiflukenndustu greinum hagkerfisins. Greinin fylgir hagsveiflunni en með ýktum hætti. Þannig helmingaðist greinin ríflega á tímanum eftir efnahagsáfallið 2008 og dróst tífalt meira saman en hagkerfið gerði á þeim tíma. Síðan þá hefur greinin verið að byggja sig upp aftur og er nú orðin viðlíka í stærð og hún var fyrir fyrrgreint efnahagsáfall. Mikilvægt er að stjórnvöld nýti ekki greinina til sveiflujöfnunar fyrir hagkerfið og tryggi þess í stað stöðugleika í byggingariðnaði. Eykur það getu greinarinnar til að auka framleiðni og byggja íbúðir í takti við þarfir landsmanna. Hætta á að markmið náist ekki Íbúðauppbygging snýst um fólk og þarfir þess. Landsmenn eru um 390 þúsund og hefur fjölgað hratt undanfarið. Framboð íbúða þarf að mæta þörfum þessa fólks. Rammasamningur ríkis við sveitarfélög um uppbyggingu 35 þúsund íbúða á árunum 2023-2032 markaði skil í stefnumörkun stjórnvalda á sviði húsnæðismála þar sem ríki og sveitarfélög skuldbinda sig með skýrum hætti til að skapa stöðugan húsnæðismarkað og styðja við þróun og uppbyggingu fjölbreytts íbúðarhúsnæðis um land allt. Í ljósi mikilla vaxtahækkana undanfarið og nú síðast hækkun Seðlabankans um 1,25 prósentustig auk fyrirhugaðra aðgerða stjórnvalda um lækkun á endurgreiðslu er mikil hætta á að þetta markmið náist ekki. Höfundur er aðalhagfræðingur Samtaka iðnaðarins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Ingólfur Bender Seðlabankinn Mest lesið Skattaferðalandið Ísland Björn Ragnarsson Skoðun Lýðræði eða hópeinelti? Margrét Pétursdóttir,Þórarinn Haraldsson,Þórdís Guðjónsdóttir,Sigurveig Benediktsdóttir Skoðun Öryggisgæslu í Mjódd, núna, takk fyrir! Helgi Áss Grétarsson Skoðun Erum við ennþá hrædd við Davíð Oddsson? Magnús Árni Skjöld Magnússon Skoðun Ríkisstjórnin ræðst gegn launafólki og atvinnulausum Finnbjörn A. Hermannson Skoðun Eru álverin á Íslandi útlensk? Guðríður Eldey Arnardóttir Skoðun Einkavæðing orkunnar, skattasniðganga og lífeyrissjóðir Ögmundur Jónasson Skoðun Saman getum við komið í veg fyrir slag Alma D. Möller Skoðun Er þetta virkilega svarið frá Þjóðkirkjunni? – þegar barn þarf að flýja úr helgidóm Hilmar Kristinsson Skoðun Skjáheimsókn getur dimmu í dagsljós breytt Auður Guðmundsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Borgarstefna kallar á aðgerðir og fjármagn Ásthildur Sturludóttir skrifar Skoðun Skjáheimsókn getur dimmu í dagsljós breytt Auður Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Eru álverin á Íslandi útlensk? Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar Skoðun Öryggisgæslu í Mjódd, núna, takk fyrir! Helgi Áss Grétarsson skrifar Skoðun Erum við ennþá hrædd við Davíð Oddsson? Magnús Árni Skjöld Magnússon skrifar Skoðun Saman getum við komið í veg fyrir slag Alma D. Möller skrifar Skoðun Lýðræði eða hópeinelti? Margrét Pétursdóttir,Þórarinn Haraldsson,Þórdís Guðjónsdóttir,Sigurveig Benediktsdóttir skrifar Skoðun Blóðtaka er ekki landbúnaður Guðrún Scheving Thorsteinsson,Rósa Líf Darradóttir skrifar Skoðun Svar til stjórnunarlegs ábyrgðarmanns frá Keflavík Soffía Sigurðardóttir skrifar Skoðun Ríkisstjórnin ræðst gegn launafólki og atvinnulausum Finnbjörn A. Hermannson skrifar Skoðun 764/O9A: Kannt þú að vernda barnið á netinu? Anna Bergþórsdóttir skrifar Skoðun Opinberir starfsmenn kjósa síður áminningarskyldu Ísak Einar Rúnarsson skrifar Skoðun Einkavæðing orkunnar, skattasniðganga og lífeyrissjóðir Ögmundur Jónasson skrifar Skoðun Er gervigreindarprestur trúlaus eða trúaður? Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Skattaferðalandið Ísland Björn Ragnarsson skrifar Skoðun Til hamingju Víkingur Heiðar! Halla Hrund Logadóttir skrifar Skoðun Sjálfbærni með í för – Vegagerðin stígur skref í átt að loftslagsvænni framkvæmdum Hólmfríður Bjarnadóttir skrifar Skoðun Þegar krónur skipta meira máli en velferð barna: Ástæður þess að enginn bauð í skólamáltíðir í Hafnarfirði Jón Ingi Hákonarson skrifar Skoðun Líf eftir afplánun – þegar stuðningur gerir frelsið raunverulegt Steinunn Ósk Óskarsdóttir skrifar Skoðun Á hvorum endanum viljum við byrja að skera af? Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Þegar krónur skipta meira máli en velferð barna Jón Ingi Hákonarson skrifar Skoðun Bakslag í opinberri þróunarsamvinnu Gunnar Salvarsson skrifar Skoðun Fyrirmyndar forvarnarstefna í Mosfellsbæ Kjartan Helgi Ólafsson skrifar Skoðun Hvernig léttum við daglega lífið þitt? Einar Geir Þorsteinsson skrifar Skoðun Kína mun ekki bjarga Vesturlöndum að þessu sinni Sæþór Randalsson skrifar Skoðun Er þetta virkilega svarið frá Þjóðkirkjunni? – þegar barn þarf að flýja úr helgidóm Hilmar Kristinsson skrifar Skoðun Átta mýtur klesstar inn í raunveruleikann - hvað er satt og hvað er logið um gervigreindina? Sigvaldi Einarsson skrifar Skoðun Glerbrotin í ryksugupokanum Kristín Kolbrún Waage Kolbeinsdóttir skrifar Skoðun Túrverkir og hitakóf – má ræða það í vinnunni? Já endilega! Katrín Björg Ríkarðsdóttir skrifar Skoðun Draghi-skýrslan og veikleikar Íslands Pawel Bartoszek skrifar Sjá meira
Verðbólgan á Íslandi er mikil og þrálát um þessar mundir og sameiginlegt verkefni Seðlabankans, hins opinbera og aðila vinnumarkaðarins að ná henni niður. Verðbólgan jókst umtalsvert á síðasta ári m.a. vegna ójafnvægis á íbúðamarkaði. En árs verðhækkun íbúða fór mest í 25,5% á höfuðborgarsvæðinu í júlí í fyrra. Í nýjasta hefti Peningamála, riti Seðlabankans, segir að þessi hækkun skýrist líklega af miklu misræmi milli framboðs og eftirspurnar eftir húsnæði enda annaði sá fjöldi íbúða sem byggður var á árunum fyrir heimsfaraldurinn ekki aukinni eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði í kjölfar hans. Með öðrum orðum, þá hefur ekki verið byggt nægjanlega mikið af íbúðum hér á landi á undanförnum árum og hefur það birst í mikilli verðbólgu og kallað á hækkun stýrivaxta. Á skömmum tíma hafa stýrivextir bankans farið úr 0,75% í 8,75%. Ekki mjög nákvæmt stýritæki Vaxtatahækkanir eru tæki sem Seðlabankinn getur beitt til að ná niður verðbólgu. Vaxtatækið er hins vegar eins og að mála með breiðum pensli – þetta er ekki mjög nákvæmt stýritæki. Vaxtahækkanir bankans hafa þannig óæskilegar hliðaverkanir við þær aðstæður sem nú eru uppi í íslensku efnahagslífi. Hækkun vaxta dregur úr íbúðauppbyggingu þegar hið gagnstæða er það sem þarf. Þannig er lagður grunnur að því að við lendum aftur í því ástandi sem hóf þessa miklu verðbólgu sem nú er við að etja, þ.e. að ekki verði byggt í takti við þörf. Afleiðingin verður líkt og við þekkjum - verðhækkanir húsnæðis, verðbólga og hærri stýrivextir. Mikil hækkun fjármagnskostnaðar vegur þungt Vextir framkvæmdalána byggingaverktaka hafa hækkað verulega samhliða miklum vaxtahækkunum Seðlabankans. Óverðtryggðir vextir útlána til fyrirtækja hafa hækkað úr því að vera ríflega 4% í upphafi árs 2021 í ríflega 10% nú. Vextir hafa því hækkað um 6 prósentustig á þessu tímabili vaxtahækkana Seðlabankans. Framkvæmdalán byggingaverktaka bera nokkuð hærri vexti og með vaxtahækkun Seðlabankans í morgun munu þeir hækka enn frekar. Ljóst er að þessi mikla hækkun fjármagnskostnaðar við íbúðabyggingar vegur þungt hjá fyrirtækjum sem eru í uppbyggingu íbúða. Framkvæmdatími er um eða yfir 2 ár og enn lengri ef tekið er tillit til þess að nú er sölutregða að leiða til þess að tíminn frá því að til kostnaðar er stofnað við íbúðauppbyggingu hjá verktaka þar til hann fær greiðslu fyrir sölu hefur lengst á tíma hratt hækkandi vaxta. Veruleg áhrif á framboð íbúða Viðbúið er að áhrif hækkunar stýrivaxta á framboð íbúða verði verulegt. Samkvæmt könnun sem Outcome gerði fyrir Samtök iðnaðarins fyrir skömmu segja 88% stjórnenda verktakafyrirtækja sem eru að byggja íbúðir fyrir eigin reikning að hækkandi fjármögnunarkostnaður muni leiða til samdráttar í uppbyggingaráformum þeirra fyrirtækja á íbúðarhúsnæði. Í þessari sömu könnun kom fram að verulegur samdráttur er fram undan í byggingu nýrra íbúða en stjórnendur verktakafyrirtækjanna reikna með því að fjöldi íbúða sem byrjað verður á hjá þeirra fyrirtækjum á næstu tólf mánuðum verði 509 samanborið við 1.473 á síðustu tólf mánuðum. Samdrátturinn nemur 65%. Tryggja þarf fjölbreyttara lóðaframboð Mikilvægt er að tekið verði á þessum hliðaráhrifum hækkunar stýrivaxta. Samtök iðnaðarins hafa bent í því sambandi á að skortur á réttu lóðaframboði og skipulagi fyrir fleiri íbúðir hafi átt stóran þátt í þeim vanda sem skapaðist á íbúðamarkaði og leitt til þess ójafnvægis framboðs og eftirspurnar sem síðan leiddi til verðbólgu og hærri vaxta. Þó lóðaframboð sveitarfélaga sé mismikið er ljóst að enn er töluvert byggingarland fyrir hendi. Því er mikilvægt að sveitarfélög tryggi að ávallt sé fyrir hendi fjölbreyttara lóðaframboð en hefur verið undanfarin ár, þar sem horft er bæði til þéttingarreita og nýrra byggingarsvæða. Með því móti er hægt að koma með skilvirkari hætti í veg fyrir alvarlegt ástand á íbúðamarkaði. Lækkun endurgreiðslu hækkar kostnað við húsbyggingar Einnig hafa Samtök iðnaðarins bent á að fyrirhuguð lækkun á endurgreiðslum virðisaukaskatts vegna framkvæmda við íbúðarhúsnæði úr 60% í 35% muni hækka kostnað við húsbyggingar og draga úr uppbyggingu og framboði nýrra íbúða. Munu áhrifin á framboð nýrra íbúða koma fram eftir 2-3 ár. Aðgerðin mun hækka verð íbúða, auka verðbólgu og leiða til hærri vaxta. Lækkunin er boðuð með mjög skömmum fyrirvara eða eins tímabils virðisaukaskatts sem gerir fyrirtækjum ómögulegt að skipuleggja sig út frá breyttum forsendum. Stjórnvöld tryggi stöðugleika í byggingariðnaði Bygginga- og mannvirkjaiðnaður er ein af sveiflukenndustu greinum hagkerfisins. Greinin fylgir hagsveiflunni en með ýktum hætti. Þannig helmingaðist greinin ríflega á tímanum eftir efnahagsáfallið 2008 og dróst tífalt meira saman en hagkerfið gerði á þeim tíma. Síðan þá hefur greinin verið að byggja sig upp aftur og er nú orðin viðlíka í stærð og hún var fyrir fyrrgreint efnahagsáfall. Mikilvægt er að stjórnvöld nýti ekki greinina til sveiflujöfnunar fyrir hagkerfið og tryggi þess í stað stöðugleika í byggingariðnaði. Eykur það getu greinarinnar til að auka framleiðni og byggja íbúðir í takti við þarfir landsmanna. Hætta á að markmið náist ekki Íbúðauppbygging snýst um fólk og þarfir þess. Landsmenn eru um 390 þúsund og hefur fjölgað hratt undanfarið. Framboð íbúða þarf að mæta þörfum þessa fólks. Rammasamningur ríkis við sveitarfélög um uppbyggingu 35 þúsund íbúða á árunum 2023-2032 markaði skil í stefnumörkun stjórnvalda á sviði húsnæðismála þar sem ríki og sveitarfélög skuldbinda sig með skýrum hætti til að skapa stöðugan húsnæðismarkað og styðja við þróun og uppbyggingu fjölbreytts íbúðarhúsnæðis um land allt. Í ljósi mikilla vaxtahækkana undanfarið og nú síðast hækkun Seðlabankans um 1,25 prósentustig auk fyrirhugaðra aðgerða stjórnvalda um lækkun á endurgreiðslu er mikil hætta á að þetta markmið náist ekki. Höfundur er aðalhagfræðingur Samtaka iðnaðarins.
Lýðræði eða hópeinelti? Margrét Pétursdóttir,Þórarinn Haraldsson,Þórdís Guðjónsdóttir,Sigurveig Benediktsdóttir Skoðun
Er þetta virkilega svarið frá Þjóðkirkjunni? – þegar barn þarf að flýja úr helgidóm Hilmar Kristinsson Skoðun
Skoðun Lýðræði eða hópeinelti? Margrét Pétursdóttir,Þórarinn Haraldsson,Þórdís Guðjónsdóttir,Sigurveig Benediktsdóttir skrifar
Skoðun Sjálfbærni með í för – Vegagerðin stígur skref í átt að loftslagsvænni framkvæmdum Hólmfríður Bjarnadóttir skrifar
Skoðun Þegar krónur skipta meira máli en velferð barna: Ástæður þess að enginn bauð í skólamáltíðir í Hafnarfirði Jón Ingi Hákonarson skrifar
Skoðun Líf eftir afplánun – þegar stuðningur gerir frelsið raunverulegt Steinunn Ósk Óskarsdóttir skrifar
Skoðun Er þetta virkilega svarið frá Þjóðkirkjunni? – þegar barn þarf að flýja úr helgidóm Hilmar Kristinsson skrifar
Skoðun Átta mýtur klesstar inn í raunveruleikann - hvað er satt og hvað er logið um gervigreindina? Sigvaldi Einarsson skrifar
Skoðun Túrverkir og hitakóf – má ræða það í vinnunni? Já endilega! Katrín Björg Ríkarðsdóttir skrifar
Lýðræði eða hópeinelti? Margrét Pétursdóttir,Þórarinn Haraldsson,Þórdís Guðjónsdóttir,Sigurveig Benediktsdóttir Skoðun
Er þetta virkilega svarið frá Þjóðkirkjunni? – þegar barn þarf að flýja úr helgidóm Hilmar Kristinsson Skoðun