Að lána eða lána ekki óverðtryggt, þar er efinn

Í nokkurn tíma hefur það staðið til að Íbúðalánsjóður veiti óverðtryggð lán en af einhverjum ástæðum hefur orðið töf á því að koma slíkum útlánum í framkvæmd. Hins vegar er fullt tilefni til þess að gefa þessum möguleika gaum en í þessari grein er tæpt á helstu kostum og göllum þess að Íbúðalánasjóður veiti óverðtryggð lán. Rétt er þó að taka fram í upphafi að það er eindregin skoðun greinarhöfundar að þörf sé á mun róttækari breytingum á starfsemi sjóðsins og jafnvel beri að huga að því að leggja sjóðinn niður í núverandi mynd en stofna nýjan húsnæðislánasjóð án fortíðarvanda, er lánaði án ríkisábyrgðar.

Það er þó önnur saga sem ekki verður rekin hér. Það breytir þó ekki því að óbreyttu ætti sjóðurinn að geta boðið upp á bæði óverðtryggð sem verðtryggð lánaform, og er það reyndar niðurstaða greinarinnar að óverðtryggð lánaform eru líklega ákjósanlegri fyrir sjóðinn eins og markaðsaðstæður eru í dag.

Þegar verðtryggð og óverðtryggð lán eru borin saman er nauðsynlegt að hafa í huga að þau fela í sér mismunandi áhættuþætti fyrir þann sem lánar. Og sú ráðstöfun að breyta um lánaform myndi einnig hafa töluverð áhrif á rekstraráhættu Íbúðalánasjóðs. Heilt yfir eru það þrír megin áhættuþættir sem Íbúðalánasjóður þarf að glíma við:

1. Útlána- eða greiðslufallsáhætta:

Allir sem lána út þurfa að huga að hættunni á því hvort lántakar standi í skilum. Almenn greiðslugeta lánataka ræðst vitaskuld af bæði af þróun efnahagslífsins og einstaklingsbundinni gæfu en samt geta lánaskilmálar haft veruleg áhrif á líkurnar á greiðslufalli, s.s. tímalengd láns, greiðsluskilmálar og síðan vitaskuld hvort lánið sé verðtryggt eða ekki.

2. Fjármögnunaráhætta:

Íbúðalánasjóður fjármagnar lán sín á markaði og samsetning útlána sjóðsins ræður því með hvaða hætti hann fjármagnar sig. Jafnframt þarf sjóðurinn í sumum tilfellum að fjármagna afborganir af útgefnum skuldabréfum. Markaðsaðstæður eru síbreytilegar eftir lengd og tegund fjármögnunar og þannig haft óviss áhrif á endurfjármögnun sjóðsins.

3. Uppgreiðsluáhætta:

Tímamismunur eigna og skulda er einn höfuðáhættuþáttur allra fjármálastofnana sem í tilfelli Íbúðalánasjóðs felst í þeirri staðreynd að stór hluti af skuldabréfum Sjóðsins eru óuppgreiðanleg á föstum vöxtum. Ljóst er að eftir því sem vaxtafesta lánanna er styttri þeim mun minni uppgreiðsluáhætta er til staðar.

Ofangreindir liðir verða nú metnir stuttlega út frá því hvernig verðtryggð eða óverðtryggð útgáfa Íbúðalánasjóðs hefur áhrif á þá. Að lokum verða nokkur atriði metin hvernig markaðsaðstæður í dag eru fyrir mismunandi lánaform Íbúðalánsjóðs .

Greiðslufallsáhætta

Höfuðmunurinn á þróun greiðslubyrði verðtryggðra og óverðtryggðra lána (með jafngreiðsluskilmálum) er sá að greiðslubyrði verðtryggðra lána er föst að raunvirði út líftíma lánsins. Greiðslubyrði nafnvaxtalána lækkar að raunvirði út líftímann. Eftirfarandi dæmi sýnir það ágætlega:

Ef tekið er 25 ára jafngreiðslulán með 6,5% óverðtryggðum vöxtum, verðbólga er tiltölulega hófleg eða 3,5% að jafnaði, þá lækkar höfuðstóll á 5 árum að raunvirði um 38% ef afborganir eru jafnar og um 26% ef greiðslur eru jafnar. Að sama skapi mættu vextir á láninu hækka í 9,2% eftir 5 ár, til að raungreiðslubyrðin sé hin sama og í upphafi og upp í 11,2%, sé lánið með jöfnum afborgunum. Það er því ljóst að ráði lántaki almennt við greiðslubyrði óverðtryggðra lána í upphafi og þau séu ekki mikið lengri en til 25 ára, þá hafa endursetningarvextir að fimm árum liðnum talsvert svigrúm til hækkunar að því gefnu að ráðstöfunartekjur fylgi verðbólgu.

Þetta ætti að vega þungt í ákvörðun lánveitanda um að veita óverðtryggð lán, geti hann fjármagnað þau með góðum hætti. Standist lántakandi greiðslumat í upphafi til jafns við verðtryggt lán, ætti óverðtryggt lán að jafnaði að vera öruggari fjárfesting lánveitanda þar sem mun meiri líkur eru á að eignastaða lántakanda óverðtryggða lánsins verði betri en í verðtryggða tilfellinu. Auk þess hefur lántakandi óverðtryggðs láns umtalsvert svigrúm í endursetningu á hærri vöxtum séu vextir lánsins t.d. endursettir eftir 5 ár.

Fjármögnunaráhætta

Einn kostur verðtryggðra lána hefur verið sá að þau var hægt að fjármagna til langs tíma án mjög hás tímaáhættuálags, m.a. vegna langtíma skuldbindinga lífeyrissjóða sem eru verðtryggðar. Hins vegar hefur dæmið að einhverju leyti snúist við vegna gjaldeyrishafta og lækkandi vaxtastigs. Nú um stundir eru bæði styttri og lengri óverðtryggðir vextir mjög hagstæðir á markaði sem hlýtur að gefa Íbúðalánasjóði gott tækifæri til fjármögnunar óverðtryggðra útlána. Greiðslubyrði óverðtryggðra lána er hins vegar umtalsvert hærri en verðtryggðra lána af sömu tímalengd, og því líklegt að styttri lán á lægri vöxtum yrðu vinsælli líkt og raunin hefur verið hjá bönkunum. Þó verður að athuga að vextir á löngum óverðtryggðum lánum útgefnum af Íbúðalánasjóði væru ekki mikið yfir þeim kjörum sem bankarnir eru að bjóða til 5 ára, og því margir sem myndu eflaust vilja festa slíka óverðtryggða vexti til langs tíma.

Áhætta lánveitenda af styttri lánum, þar sem greiðsluáætlun miðast við mun lengra lán, felst þá fyrst og fremst í því að lántaki ráði við endursetningarvexti lánsins, sem eru þá jafnan á þeim kjörum sem lánveitanda býðst á þeim tíma, að viðbættu álagi. En líkt og áður hefur komið fram, þá mega vextir hækka nokkuð á óverðtryggðum lánum til að raungreiðslubyrði sé óbreytt (til samanburðar við löng verðtryggð lán þar sem raungreiðslubyrðin er óbreytt) og því talsvert svigrúm til staðar. En lágir fastir verðtryggðir vextir veita auðvitað lánveitanda og lántakanda nokkuð öryggi út líftíma lánsins þar sem það eru ekki sveiflur í raungreiðslubyrði lántakendans, sem eru hins vegar nokkuð líklegri til að lækka en hækka, í tilviki óverðtryggða lánsins.

Uppgreiðsluáhætta

Stór hluti af „uppsafnaðri" áhættu Íbúðalánasjóðs felst í uppgreiðsluáhættu Sjóðsins, sem hefur verið að vaxa með lækkandi vöxtum og örari uppgreiðslum útlána hans , á sama tíma og fjármögnun Sjóðsins er óuppgreiðanleg. Af þessum sökum hefur Íbúðalánasjóður verið tregur til að lækka útlánakjör sín í samræmi við lækkandi kröfu á markaði þar sem lækkandi útlánavextir myndu þýða enn hraðari uppgreiðslur, enda hefur hann lítið gefið út s.l. 2 ár.

Þetta er hins vegar nokkuð flókið mál, en ljóst er að með styttri lánum, hvort sem er verðtryggðum eða óverðtryggðum, mun uppgreiðsluáhætta nýrra lána verða minni. Hins vegar breytir það ekki uppgreiðsluáhættu á núverandi lánastafla.

Niðurstaða

Íbúðalánasjóður er í dag að veita lán á markaði sem fer hratt minnkandi eins og kemur fram í fjármálastöðuleikaskýrslu Seðlabankans um skiptingu veittra lána, en þar segir að „mikill meirihluti nýrra íbúðalána, eða um 85%-90%, er í formi óverðtryggðra lána". Raunveruleikinn er einfaldlega sá að íslenskir lántakendur kjósa í dag að taka óverðtryggð lán og Íbúðalánasjóður er ekki þátttakandi á þeim markaði.

Í dag eru vextir hjá bönkunum um 7,5% á lánum með 5 ára föstum óverðtryggðum vöxtum. Á sama tíma eru vextir stuttra og millilangra óverðtryggðra ríkisskuldabréfa óeðlilega lágir vegna mikils kaupþrýstings frá erlendum aðilum, föstum í gjaldeyrishöftum. Miðað við markaðsaðstæður mætti áætla að 5 ára óverðtryggt ríkistryggt íbúðabréf myndi seljast í dag á um 5,1% vöxtum og mætti því leggja um 2,35% vaxtaálag svo vextirnir væru á pari við bankana.

Auk þessa má rökstyðja af ofangreindu að áhættuálag stutts óverðtryggðs láns gæti verið umtalsvert lægra en á löngu verðtryggðu láni þar sem uppgreiðsluáhætta lánsins er minni en lengri lána, og eignamyndun er mun hraðari í óverðtryggðum lánum á sama tíma og raungreiðslubyrði fellur með verðbólgu.

Gjaldeyrishöftin hafa gjörbreytt rekstrarumhverfi Íbúðalánsjóðs líkt og lýst er að ofan og lánveitingar sjóðsins eru of litlar til að standa undir rekstrarkostnaði, á sama tíma og Sjóðurinn missir dýrmætan vaxtamun á tryggum lánum gegnum uppgreiðslur. Þeir erlendu fjárfestar sem eru fastir í gjaldeyrishöftum hafa hins vegar gefið Íbúðalánasjóði tímabundið tækifæri til að snúa rekstri sínum til betri vegar í gegnum stutta eða meðallanga óverðtryggða útgáfu, sem og veita lántakendum Íbúðalánasjóðs óverðtryggð lán á mjög hagstæðum kjörum. Það væri sorglegt að missa af því tækifæri.



Höfunur er verkfræðingur og sjóðsstjóri hjá GAMMA