Bygginga­lóðir – tæki­færi fyrir ungt fólk í húsnæðis­leit eða hillu­skraut fjár­magns­eig­enda?

Árið 1998 keypti fyrirtæki sem ég veitti forstöðu byggingarlandið á Blikastöðum fyrir 300 milljónir króna. Hugmyndin var að leita heimilda til að byggja þar um 1100 íbúðir eins og þáverandi aðalskipulag gerði ráð fyrir. Í dag er gert ráð fyrir allt að 3.600 íbúðum. Landið er í eigu Arion banka og bókfært á um 7,5 milljarða króna, en skv. heimildum bankans hefur hann fengi tilboð í landið fyrir allt að 14-16 milljarða. Að nafnvirði hefur landið tuttuguogfimmfaldast í verði í bókunum án þess að ein einasta íbúð hafi risið á því, sem er sexfalt meira en hækkun byggingavísitölu.

Þetta er ekki einsdæmi heldur lýsandi fyrir þróun sem hefur gert byggingarland að einum stærsta kostnaðarlið nýrra íbúða. Um svipað leyti og Blikastaðir skiptu um hendur bauð Reykjavíkurborg út lóðir á Þróttarreit, í einni fyrstu lóðasölu sveitarfélags á markaðsverði. Síðan hefur leiðin aðeins legið upp á við. Árið 2024 seldi borgin byggingarrétt fyrir 65 íbúðir á 715 milljón króna, yfir 11 milljónir á hverja íbúð áður en fyrsta skóflustungan er tekin. Ofan á bætast gatnagerðargjöld.

Ríkið hefur farið sömu leið. Keldnaland, 116 hektarar í eigu ríkisins, var lagt inn í Betri samgöngur á 15 milljarða króna sem greiddir voru með nýjum hlutum í félaginu. Yfirlýst markmið var að „hámarka virði landsins“, og síðar sagði framkvæmdastjóri félagsins frá því að verðmæti landsins hefði þrefaldast. Engir nýir peningar urðu til og engin lóð verið seld eða byggt á. Ríkið ákvað, í stað þess að nota land í eigu almennings til að lækka lóðaverð fyrir fjölskyldur, að verðleggja það á sama háa verðinu og aðrir landeigendur til að „fjármagna samgöngubætur“.

Hver borgar? Kaupandinn, og oftar en ekki ungt fólk að kaupa sína fyrstu íbúð.

Afleiðingarnar blasa við. Í ágúst hækkaði Seðlabankinn vexti enn á ný, og á sama tíma kvörtuðu verktakar undan því að sitja uppi með óseldar íbúðir. Verðbólgan er ekki bara innflutt. Hún er að hluta heimatilbúin: hátt lóðaverð hækkar íbúðaverð, húsnæðisliðurinn hækkar vísitöluna og vextirnir fylgja á eftir. Um leið hefur markaðurinn fyllst af íbúðum sem eru of dýrar fyrir þá sem þurfa þær mest. „Það er ekki hægt að tala um sölutregðu á bílum ef aðeins Ferrari er til sölu“, heyrði ég hagfræðing segja í útvarpinu eftir vaxtaákvörðun ágústmánaðar. Þar vísaði hann til þess að nær einungis rándýrar íbúðir séu til sölu og að lítil eftirspurn sé eftir þeim.

Jafnvel úrræðin bíta í skottið á sér. Hlutdeildarlán HMS eru ætluð tekjulágu fólki sem kaupir nýja íbúð undir ákveðnu hámarksverði. Margir í þeim hópi fá samt synjun, því greiðslubyrði lána þeirra fer yfir 40% hámarkið sem Seðlabankinn setur fyrstu kaupendum. Stjórnvöld hafa sjálf viðurkennt að skilyrðin hafi takmarkað verulega möguleika fólks til að nýta lánin. Þegar íbúðirnar eru orðnar of dýrar dugar engin lánaverkfræði.

Ísland á nóg af landi til að byggja á, líka á höfuðborgarsvæðinu. Ríki og sveitarfélög eiga stóran hluta þess og fara með skipulagsvaldið. Þau þurfa ekki að taka þátt í spíral lóðaverðhækkana og þurfa ekki að láta undan þrýstingi landeigenda um sífellt hærra nýtingarhlutfall. Ef hið opinbera færi fram með fordæmi og byði byggingarland á lægra verði, án álags umfram raunkostnað við gatnagerð og innviði, yrðu aðrir landeigendur að laga sig að því. Annars gengju lóðir þeirra einfaldlega ekki út. Reykjavíkurborg hefur sjálf sýnt að þetta er hægt: í Gufunesi seldi hún lóðir með skilyrðum um hagkvæmar íbúðir fyrir ungt fólk, og íbúðirnar seldust upp.

Ríkið á einnig tugi þúsunda fermetra af húsnæði sem stendur autt. Komið hefur fram sú hugmynd að breyta hluta þess í íbúðir. Þar getur ríkið haft frumkvæði og sett húsnæðið á markað án ofurverðlagningar.

Markaðurinn mun rétta sig af ef lóðir verða aftur til á sanngjörnu verði. Einhverjir lóðahafar og byggingaraðilar lenda eflaust í vanda, en þá vegna þess að ekki var raunveruleg innstæða fyrir bókfærðum verðmætum þeirra. Það er ekki hlutverk ungs fólks að verja þau verðmæti með ævilöngum skuldum.

Byggingarland er ekki hilluskraut. Það er grundvöllur þess að fjölskyldur geti byggt sér þak yfir höfuðið.

Höfundur er verkfræðiráðgjafi og áhugamaður um byggingar fyrir fólk.