Tengið húsnæðislán við laun frekar en verðbólgu

Íslenska húsnæðislánakerfið er einstakt í heiminum þar sem meirihluti allra húsnæðislána er tengdur við verðbólguna. Kerfið er ekki sérlega vel liðið á Íslandi, en engu að síður hallast hagfræðingar að því að kerfið hafi sína kosti – sérstaklega að verðbólgan muni ekki, fræðilega séð, skekkja ákvarðanir heimilanna um það hve mikið skal spara og fá lánað.

En kreppan 2008 sýndi greinilega að það voru meiriháttar vandamál tengd þessu kerfi. Kjarni vandamálsins er í raun sá að kerfið er mjög viðkvæmt fyrir því af hverju verðbólgan fer upp eða niður.

Ef verðbólga eykst óvænt vegna jákvæðs eftirspurnarhnykks í hagkerfinu þá er ekkert meiriháttar vandamál á ferðinni. Ímyndið ykkur til dæmis að létt sé á peningamálastefnunni svo að verðbólga aukist – það myndi sjálfkrafa leiða til þess að húsnæðisskuldir myndu hækka, en þar sem létt hefði verið á peningamálastefnunni myndi atvinna sennilega aukast og launaskrið yrði hraðara og fasteignaverð myndi mjög sennilega einnig hækka. Svo, já, verðbólga af völdum aukinnar eftirspurnar myndi sjálfkrafa valda hækkun húsnæðisskulda, en þar sem laun og fasteignaverð hefðu einnig hækkað myndi það að öllum líkindum ekki valda neinum greiðsluerfiðleikum hjá heimilunum.

Ímyndið ykkur nú að íslenska hagkerfið verði fyrir framboðshnykk. Það er til dæmis hækkun á verði á aðföngum (til dæmis olíuverði) eða minnkun á framleiðni. Þetta er auðvitað það sem við sáum 2008. Fall krónunnar olli skarpri verðbólguhækkun, en á sama tíma hrundi eftirspurnin. Afleiðing þessa var að húsnæðisskuldir hækkuðu vegna aukinnar verðbólgu, en um leið hrundi fasteignaverð og það hægði á launahækkunum. Þetta var auðvitað einn helsti þátturinn sem stuðlaði að því að þúsundir heimila lentu í greiðsluþroti.

Tengið húsnæðisskuldir við launavísitölu

Helst vildum við halda góðum eiginleikum kerfisins – að það sé „hlutlaust“ þegar hagkerfið verður fyrir eftirspurnarhnykk, en einnig að tryggja einhvern veginn að framboðshnykkir valdi ekki uppsveiflum og hruni.

Aðferð til að gera þetta er að tengja húsnæðisskuldir við þróun nafnlauna – sem staðgengils fyrir tekjur heimilanna.

Við jákvæðan eftirspurnarhnykk yrðu kerfin tvö nánast eins. Til dæmis myndi slökun á peningamálastefnu valda því að bæði verðbólga og laun myndu hækka (og sömuleiðis húsnæðisskuldir).

Hins vegar, ef hagkerfið yrði fyrir neikvæðum framboðshnykk, yrði sagan allt öðruvísi. Tökum aftur 2008 sem dæmi. Hnykkurinn olli því að atvinnuleysi rauk upp og verulega hægði á launahækkunum. Ef húsnæðisskuldir hefðu verið tengdar við laun þegar kreppan skall á hefði það valdið „sjálfvirkri“ lækkun húsnæðisskulda, sem hefði gert mikið til að vega upp á móti neikvæðum áhrifum lægri tekna og fallandi fasteignaverðs, og afleiðingin hefði sennilega orðið sú að mun færri heimili hefðu orðið gjaldþrota.

Og ef húsnæðisskuldir hefðu verið tengdar launum í stað verðbólgu fyrir kreppuna þá hefði uppsveiflan sennilega orðið mun minni.

Ef horfið væri frá kerfi verðtryggðra húsnæðislána og kerfi tekjutengdra (eða nafnlaunatengdra) húsnæðislána tekið upp í staðinn gæti það því hjálpað til við að draga úr hættunni sem stafar af uppsveiflum og hruni í íslenska hagkerfinu og minnka áhættuna af bankakreppum framtíðarinnar.